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Resolución de 23 de octubre de 2002 (B.O.E. de 11 de diciembre de 2002)

Document Citas 23 Citado por Relacionados
Vincent
AutorManuel González-Meneses
Páginas382-387

COMENTARIO

En apariencia, la discusión parece tener por objeto sólo una mera cuestión de palabras.

Se otorga una escritura en la cual se «divide horizontalmente» una determinada finca, que es un terreno, en cuatro entidades privativas que resultan ser otras tantas parcelas edificables, quedando como elemento común un vial central. La Registradora se niega a inscribir tal título alegando que una división horizontal presupone siempre la existencia de un edificio.

La DG nos dice que en el presente supuesto «no existe una propiedad horizontal, sino una división en fincas independientes sobre la que se constituye un complejo inmobiliario», y cita el artículo 24, 2 (debería ser 1), números a) y b) de la LPH. Y añade -y con ello zanja toda la cuestión- que aunque se tratara de una división horizontal, en ningún caso la Ley exige previa declaración de obra nueva como requisito indispensable para la constitución de tal régimen, porque el mismo se puede constituir tomando como base una edificación antigua que tenga unidades susceptibles de aprovechamiento independiente.

Evidentemente -digo yo- la división horizontal o «propiedad de casas por pisos» es una idea que nació pensando en un edificio, preexistente o de nueva construcción, que se divide jurídicamente en planos horizontales, dando lugar a una serie de espacios que van ser objeto de propiedad separada pero incardinada en un tipo de comunidad sui generis sobre el conjunto del edificio o sobre los elementos de servicio común del mismo. Por tanto, en principio, sin edificio -aunque el mismo sólo esté en fase de proyecto- no puede haber propiamente una división y propiedad horizontal (evidentemente, que la declaración de obra nueva se haga ahora o estuviera hecha y constase inscrita hace años es completamente indiferente).

Ahora bien, hace tiempo que la división horizontal, o mejor el reflejo registral de la misma, con el sistema de un folio para la finca matriz del que de desgajan una serie de folios independientes pero vinculados para reflejar el historial jurídico diferenciado de cada una de las entidades privativas, viene a ser una mera técnica jurídica polivalente que se aplica a situaciones diferentes de aquella que motivó la aparición del concepto pero que muestran cierta analogía con la misma. Y una de esas aplicaciones analógicas más comunes ha sido precisamente la de las «urbanizaciones privadas». Cuando se parte de la existencia inicial de una única finca y se quiere que los viales...

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