Resolución de 23 de octubre de 1987. BOE de 18 de noviembre.

AutorCésar García-Arango y Díaz-Saavedra
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas497-564

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Introducción

La importancia de la resolución citada, por la abundancia y enjundia de la doctrina que sienta respecto a la calificación de las actuales fórmulas bancadas de hipoteca, ha provocado ya que numerosos compañeros me hayan formulado, como autor de la calificación que motivó el recurso, la petición de algunos datos complementarios. En efecto, no obstante la admirable labor de síntesis realizada por el Centro Directivo para exponer los prolijos antecedentes de hecho y condensar al máximo los fundamentos jurídicos, hay cuestiones de matiz que se escapan, al no haber sido posible transcribir íntegramente todas las cláusulas calificadas, ni tampoco exponer completamente los razonamientos formulados. Y todo ello, a pesar de la considerable extensión de la importante resolución.

Por tal motivo, sin ningún afán de protagonismo, sino exclusivamente el de rendir un servicio a los compañeros que les interese, a la vez que me alivia la tarea de dar contestación individual a tan justas peticiones, abordo el examen analítico de tal resolución, con arreglo al siguiente esquema: 1. Cláusula calificada. 2. Nota de calificación. 3. Argumentos del recurrente, sea en interposición o en apelación. 4. Informe del Registrador. 5. Informe del Notario. 6. Auto presidencial. 7. Doctrina de la Dirección. Page 498 8. Apostillas. (Motivadas por el único deseo de profundizar aún más los problemas con vistas al futuro, sobre la base firme de la doctrina de la Dirección.)

Interés variable
1. Cláusula de la escritura

Segunda.-Intereses: El préstamo devengará un interés de catorce enteros cincuenta centésimas por ciento anual (14,50). Transcurridos los dieciocho primeros meses de la vigencia del préstamo, contados a partir de la fecha de la presente, se aplicará en cada semestre un tipo de interés que será el resultante de añadir un punto porcentual a la media aritmética de los tipos de intereses preferenciales que para los préstamos por plazo de un año tengan establecidos los Bancos (se cita a tres distintos en la cláusula...) y que hayan sido publicados en el Boletín Económico del Banco de España o en cualquier otra publicación de la misma naturaleza, o acreditado mediante certificación del Banco de España. Este pacto se completa con las siguientes normas:

a) Cada período de seis meses o semestral posterior al inicial de dieciocho, se denominará período de interés.

b) El tipo de interés aplicable en cada período de interés se denominará tipo de interés vigente.

c) El tiempo real sobre el que se aplica el tipo vigente en cada período de interés, se denominará período de devengo.

d) La media aritmética de los tipos de interés preferencia!, antes expresados, se denominará tipo de interés de referencia o tipo de referencia.

e) El Lipo de referencia que se tendrá en cuenta en cada período de interés y al que se adicionará el diferencial pactado, será el vigente al inicio de cada mes anterior al comienzo de cada período de interés, según la publicación o certificación referidas. La sociedad prestamista comunicará a la parte prestataria el tipo de interés publicado por los Bancos y para las operaciones referidas en el párrafo primero, con eferencia a su publicación y con expresión de tipo de interés resultante y aplicable al préstamo ahora convenido. Con independencia de cualquier otro medio fehaciente que pueda utilizar se considerará que el Banco cumple bien el indicado deber de comunicación, mediante el envío durante los diez días primeros del mes anterior al comienzo del período de interés una carta con acuse de recibo conteniendo los datos anteriormente citados, dirigida a la parte prestataria en el domicilio fijado en la cláusula undécima.

La parte prestataria, a su vez, inexcusablemente deberá hacer llegar al Banco, antes de los diez días del comienzo del período de interés, bien por telegrama, bien personalmente o por cualquier otro medio fehaciente, la comunicación de su aceptación o rechazo del nuevo tipo de interés así fijado y vigente para el semestre siguiente como período de interés.

Si por cualquier razón, incluso fuerza mayor, la parte prestataria no Page 499 llevara a efecto la comunicación prevista en el párrafo anterior o el Banco no la recibiera en el tiempo y forma indicada, se entenderá que la parte prestataria acepta el tipo de interés comunicado.

Si dicha parte prestataria comunica al Banco su negativa a aceptar el nuevo tipo de interés comunicado, a causa de la variación producida en el tipo de interés de referencia, este contrato quedará resuelto de pleno derecho por la alteración de circunstancias el día final del período de interés en curso, y vencidas, serán exigibles desde dicho día las obligaciones de la parte prestataria. Esta dispondrá de un plazo de gracia de un mes para llevar a efecto la devolución del principal y el pago de los intereses correspondientes a este plazo de gracia, que serán calculados al tipo por ella aceptado y vigente durante el período último anterior al vencimiento.

2. Nota de calificación

Primera.-En la cláusula segunda, al establecerse la posibilidad de variación del tipo de interés inicialmente fijado, no se determina, ni directamente ni en relación con la cláusula octava -conforme después se verá-, una cifra o límite máximo de responsabilidad por dicho concepto, con infracción de lo dispuesto en los artículos 12 y concordantes de la Ley Hipotecaria, 219 de su Reglamento, y la doctrina de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 y 31 de octubre de 1984.

3. Argumentos del recurrente

La cláusula segunda de la escritura calificada se refiere, como de su tenor literal se deduce, a la fijación del interés del préstamo concertado entre las partes con carácter previo y cuya existencia reconoce y eleva a público de forma unilateral la deudora por medio de escritura.

Esta relación contractual inter partes no tiene más límites que los que los contratantes quieran imponer. Otro problema es que, en relación a la garantía hipotecaria accesoria del contrato principal, sea preciso establecer un límite de responsabilidad en perjuicio de terceros (art. 114 de la Ley Hipotecaria); pero ello se establece en la cláusula octava de constitución de hipoteca, y no en esta cláusula, que, repetimos, sólo se refiere al reconocimiento unilateral de la existencia de un contrato de préstamo previo, por lo que nos remitimos al contenido del defecto sexto, que más adelante desarrollaremos.

En apelación:

c) El señor Registrador confunde en su nota calificadora y en el informe que elevó al excelentísimo señor Presidente de la Audiencia en defensa de aquélla, el préstamo con la hipoteca, achacando al primero supuestos defectos que sólo podría presentar la segunda. Así se explica el defecto primero, que carece de sentido, pues al establecer las líneas generales del préstamo no tiene por qué fijar cifra alguna de responsabilidad.

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4. Informe del Registrador

Fundamentos jurídicos: Cuestión previa.-Primero.-El recurso gubernativo se haya planteado dentro de plazo (art. 113 del Reglamento Hipotecario). En cuanto a la legitimación activa para interponerlo (fundada en el art. 112 del mismo), cabe observar que, por tratarse de hipoteca unilateral, hasta que la aceptación no se produzca no hay adquisición de la hipoteca por el acreedor, por lo cual, en lógica consecuencia, mientras no conste registrada la aceptación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 141 de la Ley Hipotecaria, tampoco podría ejercitar dicho acreedor ninguno de los derechos y acciones derivados del título de hipoteca otorgada unilateralmente a su favor; hipoteca no aceptada ni, por tanto, perfeccionada. Ni siquiera, en el presente caso, inscrita y constituida legalmente.

Ello no obstante, y teniendo en cuenta que la aceptación...

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