Resolución de 20 de mayo de 2005
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(B.O.E. de 1 de agosto de 2005)
DOCTRINA
No es inscribible, en el registro de la propiedad español, una compraventa, autorizada por un notario alemán, de un inmueble situado en España.
Resolución de 20 de mayo de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Munich don Peter Gantzer, contra la negativa del registrador de la propiedad de Denia, titular del Registro n.º 2, a inscribir un documento notarial alemán de compraventa.
En el recurso interpuesto por el Notario de Munich don Peter Gantzer contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Denia, titular del Registro número 2 don Antonio Miguel Torrens Sánchez, a inscribir un documento notarial alemán de compraventa.
Hechos
I
El día 13 de noviembre de 2003, con número 2029 de protocolo, el Notario alemán con residencia en Munich don Peter Gantzer, autorizó un documento por el que don Helmut Fleischmann, de nacionalidad austriaca y residente en Alemania, vendía a la fundación austriaca «Helmut Fleischmann Privatstiftung» la «nuda propiedad» de determinada finca situada en el término municipal de Denia, reservándose el vendedor el «derecho de habitación» sobre la misma finca. La fundación compradora está representada por doña Ana Hidalgo Alberca, en virtud de escritura de poder otorgado en Viena ante el Notario Dr. Rupert Brix. Dicho poder figura transcrito en la escritura calificada y en ésta se expresa por el Notario autorizante que lo transcrito coincide bien y fielmente con la parte original que reproduce, sin que en lo omitido haya nada que altere, modifique o restrinja la parte inserta; y añade lo siguiente: «La compareciente me exhibe la mencionada escritura de poder, provista de la pertinente apostilla, que considero bastante para el presente otorgamiento y acompaño a esta escritura».
II
El 24 de septiembre de 2004 se presentó copia de dicha escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad número 2 de Denia, y fue objeto de la calificación el 14 de octubre de 2004, en la que se expresan seis defectos, de los cuales son objeto de este recurso los señalados bajo números 1 y 4, con el siguiente texto:
Elementos de hecho... Se observan los siguientes defectos:
1) De acuerdo con la Resolución de la D.G.R.N. de 15 de marzo de 2000, en contestación a consulta del Notario alemán Dr. Buckardt Löber, en relación con el artículo 11.5 de la EGBGB alemán y el 12-2 del Código Civil español, no es inscribible en el Registro de la Propiedad español la venta de inmuebles sitos en España otorgada ante Notario alemán.... 4) En cuanto a la representación de «Helmut Fleischmann Privatstiftung», no se cumplen los requerimientos legales sobre la reseña de la representación y facultades definidos por las Resoluciones D.G.R.N. de 12 de abril de 2002, 20 de septiembre de 2002, de 17 de septiembre de 2004 y concordantes, en la medida en que el Notario autorizante no formula el juicio notarial expreso y concreto de suficiencia de las facultades representativas de la apoderada en relación con el negocio jurídico documentado, sino que se limita a traducir el poder extranjero que luego acompaña en idioma alemán». Y como fundamentos de derecho expone determinados argumentos basados, entre otros, en el contenido de los artículos 3, 18, 19 bis y 322 a 329 de la Ley Hipotecaria; 33, 34 y 36 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario; y 1216 y 1280-5º del Código Civil; y de las Resolución de 15 de marzo de 2000, 11 de junio de 1999, 3 de marzo de 2000, 12 de abril y 20 de septiembre de 2002, estas dos últimas «sobre el alcance del juicio notarial de suficiencia de facultades representativas» y «sobre insuficiencia de las expresiones genéricas en el juicio y reseña notarial de la representación».
III
Frente a la anterior calificación registral denegatoria de la inscripción, don Peter Gantzer, Notario de Munich, interpuso recurso gubernativo en el que alegó: 1.º Que el documento presentado, cuya inscripción se deniega, es un título público inscribible, consistente en una escritura de compraventa autorizada por un Notario alemán, en que se vende la nuda propiedad de una finca urbana sita en España, siendo así que la calificación registral denegatoria no se refiere al contenido de la escritura en cuestión, sino que se basa en un juicio de carácter subjetivo, según el cual el Registrador considera no inscribible en el Registro de la Propiedad español por la venta de inmuebles sitos en España otorgada ante Notario alemán, calificación registral insuficiente, a juicio del recurrente, al no indicar qué extremoso de la escritura no se adaptan a la legislación española o son incompatibles con la misma, ignorando que no existe ni una sola disposición legal en el ordenamiento jurídico español que fundamente la afirmación de que la escritura de transmisión de la propiedad ante un Notario alemán carezca de fuerza legal en España; y llama la atención que el Sr. Registrador no invoque el precepto legal infringido, tal y como exigen las Resoluciones de esta Dirección General de 12 de febrero de 1936, 25 de febrero de 1953 y otras posteriores; 2.º Que la escritura en cuestión se adapta a las exigencias del sistema legal español, siendo irrelevante aquí cuál sea el sistema alemán de transmisión de la propiedad inmobiliaria, por ser improcedente invocar una legislación extranjera para determinar el régimen de acceso al Registro de la Propiedad español, ya que la transmisión y publicidad de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles sitos en España se sujeta exclusivamente a la legislación española, por imperativo del artículo 10.1 del Código Civil español, en relación con el artículo 11.2 del mismo cuerpo legal, de modo que el título transmisivo presentado a inscripción en este caso es un documento público, tal y como exige la legislación española, aunque se haya formalizado ante Notario extranjero, un título formal hábil para ser inscrito, dado que la función notarial en España y en Alemania es muy similar y que, en este sentido, el Notario alemán es «empleado público competente» a los efectos del artículo 1216 del Código Civil español, en relación con los artículos 2, 3 y 4 de la Ley Hipotecaria española y el artículo 36 de su Reglamento, manteniéndose una equivalencia de las formas, al reunir el documento ante Notario alemán los presupuestos mínimos imprescindibles que caracterizan el documento público español; 3.º Que no desvirtúa la argumentación anterior la Resolución de esta Dirección General de 15 de marzo de 2000, si fuera contraria al Derecho vigente, pareciéndole, en efecto, de dudosa legalidad al recurrente; 4.º
Que el Real Decreto 671/1992, en su artículo 17, sometía las inversiones extranjeras a la intervención de fedatario público español, exigencia definitivamente eliminada por virtud del Real Decreto 664/1999, de 23 de abril, sobre inversiones extranjeras, de donde se desprende, a juicio del recurrente, que la venta entre no residentes de un inmueble sito en España, como inversión extranjera, no tiene por qué formalizarse necesariamente ante un Notario español; y 5.º Que, respecto del defecto señalado en el apartado 4 de la calificación, el Notario no sólo traduce el poder sino que además hace constar que lo considera suficiente para el otorgamiento de la escritura que previamente ha calificado de compraventa, por lo que se ajusta al artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y a las Resoluciones de esta Dirección General de 12 y 26 de abril de 2002.
IV
El Registrador de la Propiedad número 2 de Denia, don Antonio Miguel Torrens Sánchez, formuló informe y elevó el expediente del recurso a esta Dirección General mediante escrito mediante escrito de 29 de noviembre de 2004, que tuvo entrada en este Centro el 7 de diciembre de 2004.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 9 del Convenio de Roma de 19 de junio de 1980 sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (texto consolidado en D.O.C.E. C 27 de 26 de enero de 1998); el Convenio de la Haya de 5 de Octubre de 1961; el artículo 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; los artículos 9, 10, 11, 12, 609, 1216 a 1218, 1278 a 1280, 1462 del Código Civil; los artículos 2, 3, 4 y 18 de la Ley Hipotecaria, y 33, 34, 36, 418 y 418 a), b), c) y d), de su Reglamento; el artículo 17 bis de la Ley del Notariado, y los artículos 147 y 170 a 175 del Reglamento Notarial; los artículos 3 y concordantes del Real Decreto 664/1999, de 23 de abril, sobre inversiones exteriores; la Ley sobre zonas de interés para la defensa nacional, de 8 de marzo de 1975, su Reglamento y disposiciones complementarias; las sentencias del Tribunal Supremo de 1 de mayo de 1919, 26 de abril de 1929, 15 de marzo de 1955, 14 de noviembre de 1963, 27 de febrero de 1964, 23 de junio de 1977, 4 de octubre de 1982, 13 de octubre de 1983, 20 de febrero de 1986 y 1 de marzo de 1993; y las Resoluciones de esta Dirección General de 18 de enero de 1945, 29 de septiembre de 1965, 13 de diciembre de 1985, 4 de enero de 1993, 7 y 8 de noviembre de 1996, 11 de junio de 1999, 21 de abril de 2003, 7 de febrero de 2005, 15 de marzo de 2000 y 18 de enero de 2005 (estas dos últimas del Sistema Notarial).
1. El recurso interpuesto suscita, en primer lugar, la cuestión -ya abordada por esta Dirección General en la Resolución de 7 de febrero de 2005- de si puede o no tener acceso...
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