Resolución de 20 de diciembre de 1973 (BOE de 17 de enero de 1974).
| Autor | Tirso Carretero García |
| Páginas | 323-358 |
-Por escritura otorgada en Valencia ante el Notario don Joaquín Sapena Tomás el 21 de abril de 1969, don Juan Reig Fito y otros, condueños de una casa sita en Valencia, calle del Pintor López, número 4, describieron los departamentos que la integraban y los asignaron a sus respectivos propietarios; en la citada escritura no comparecieron todos los condueños y algunos de los otorgantes que lo fueron por representación sólo habían conferido poder para declarar la obra nueva, pero no para regular la propiedad con los Estatutos que se acordaron, pues estas normas estaban pendientes de regulación y aprobación por todos los interesados; uno de los copropietarios, don Joaquín Vilabelda Sanchiz, en escritura otorgada ante el citado fedatario el 24 de junio de 1970, vendió a don Fernando Llopis Mezquita el piso sexto, puerta 12, que le pertenecía, así como la correspondiente plaza de garaje en el sótano, destinado a aparcamiento de 14 automóviles, reservándose para sí la participación que poseía en la planta baja, y por otra escritura otorgada ante el repetido Notario de Valencia el 29 de abril de 1971, los copropietarios del inmueble ratificaron la de 21 de abril de 1969, excepto el contenido de los Estatutos, que fueron rectificados, aprobándose otros, que comienzan así:
El régimen de propiedad horizontal del edificio se regirá por las disposiciones legales con estas particularidades, cuyas normas tienen plenos efectos reales y erga omnes:
1.ª El destino exclusivo del sótano (departamento número 1) es el de aparcamiento de automóviles o garaje como departamento procomunal, con arreglo a las determinaciones de la presente regla.
Page 631Su uso y aprovechamiento corresponde única y exclusivamente a las 14 viviendas, que son los departamentos números 3 al 9 y 11 al 17, esto es, menos la vivienda puerta 8.
Cada una de las 14 viviendas, con derecho al uso y aprovechamiento del sótano, tiene como derecho anejo el de aparcamiento de un vehículo que sea factible de aparcar dentro del espacio que resulte de dividir entre 14 la superficie del sótano, de modo que permita su mejor aprovechamiento como garaje. El uso de este aparcamiento individual podrá ser cedido a otra persona que sea titular de una de dichas 14 viviendas. Igualmente podrá cederse a la misma persona a la que se ceda el uso de la vivienda, que lo tiene como derecho anejo. Pero en ningún caso podrá transmitirse con carácter perpetuo, separando cada derecho a un espacio, de su correspondiente vivienda, ni podrá resultar que por un mismo derecho a un espacio se pueda aparcar más de un coche. Y en todo caso de cesión de uso deberá comunicarse al presidente de la comunidad, remitiéndole copia del correspondiente documento con el nombre y circunstancias del cesionario y de las características del vehículo que se pretenda aparcar.
El sótano no contribuirá a los gastos generales del edificio ni de sus elementos comunes, pues el valor de cada vivienda con derecho al mismo ya se ha estimado en función de éste.
En cuanto a los gastos que origine el uso y administración del garaje, serán satisfechos a partes iguales por las 14 viviendas que a él tienen derecho, tanto si lo usan como si no, siendo responsables de aquéllos, con carácter solidario, el titular de la vivienda y aquel a quien haya cedido el uso de su derecho.
Presentada en el Registro de la Propiedad de Valencia primera copia de la anterior escritura, fue calificada con la siguiente nota: «Inscrito el precedente documento en este Registro de la Propiedad de Occidente en unión de 13 primeras copias parciales de la escritura que por el mismo se rectifica, en el tomo 1.206, libro 30 de Serranos, folio 145, finca número 1.567 duplicado, inscripción 9; haciendo constar que no se ha insertado en dicha inscripción la primera norma estatutaria contenida en este documento, a petición del presentante, hecha en el asiento de presentación de este documento en el libro Diario de las operaciones de este Registro. Valencia, a 10 de diciembre de 1971», y vuelto a presentar más adelante con la pretensión de que se inscribiese la citada norma, se agregó esta otra nota: «Denegada la inscripción que se solicita de la cláusula 1.ª de los Estatutos en la forma en que está concebida, por las siguientes razones:
-
Porque en ella su subordina la enajenación de los derechos sobre el local destinado a garaje a la disposición conjunta con locales destinados a vivienda del mismo dispositor, sin que resulte de la descripción de estos últimos que sean anejos a ellos los derechos sobre el garaje, por lo que mediante la cláusula cuya inscripción se deniega, se establecería sobre este departamento derechos no a favor de un titular cierto y determinado, sino meramente determinable a través de la titularidad de una vivienda, que constituye una entidad registral distinta e independiente, fórmula ésta no reconocida en modo general por nuestro ordenamiento.
-
Porque, en todo caso, se establece una traba a la plena facultad de disponer distinta de las que las leyes admiten y regulan y no comprendida en los casos de permisión del artículo 26 de la Ley Hipotecaria. Valencia, 15 de noviembre de 1972.»
El Notario autorizante del instrumento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que el 21 de abril de 1969 autorizó la escritura de obra nueva del edificio en propiedad horizontal objeto del recurso, en la que comparecieron tan sólo parte de los condueños, alegando que los restantes ratificarían después su actuación; que posteriormente éstos negaron su ratificación, por estimar que no debía regularse el Page 632 garaje como se hizo, sino que debería configurarse como un departamento independiente al servicio tan sólo de 14 viviendas, ya que únicamente tenía espacio para 14 automóviles; que después de varias horas de discusión se llegó al acuerdo que refleja la regla 1.ª de los actuales Estatutos, cuya redacción, evidentemente, y debido a la forma precipitada y a pie forzado en que se adoptó, no es lo perfecta y clara que sería de desear; que noblemente, el Registrador que calificó la escritura propuso al recurrente que aplazase el planteamiento de la cuestión suscitada para otro caso similar que pudiera surgir en el futuro y en el que se diese a la correspondiente cláusula estatutaria una redacción más clara y contundente, teniendo en cuenta la complejidad de las cuestiones que de ella surgen; que, sin embargo, agradeciendo el gesto, prefiere abordar ahora el problema por entender que las cuestiones que se debaten son de fondo y no de forma, por lo cual la dicción no debe influir en su apreciación y, además, porque así es como con frecuencia tienen que actuar los Notarios en muchos casos, sin tiempo ni calma ante problemas que, por una u otra causa, requieren urgente solución, servidumbre o carga que hay que aceptar con todas sus consecuencias; que entrando en la cuestión planteada, son tres los fundamentos denegatorios que se desprenden de la nota recurrida, a saber: 1.º Que mediante la cláusula que se debate se fijarían sobre el departamento que por ello se regula «derechos no a favor de un titular cierto y determinado, sino meramente determinable, a través de la titularidad de una vivienda, que constituye una entidad registral distinta e independiente, fórmula ésta no reconocida de modo general por nuestro ordenamiento». 2.º Que la «subordinación» en los actos dispositivos se establece con relación a los «locales destinados a vivienda del mismo dispositor, sin que resulte de la descripción de esto último que sean anejos a ellos los derechos sobre el garaje». 3.° Que, «en todo caso, se establece una traba a la plena facultad de disponer, distinta de la que las leyes admiten y regulan y no comprendida en los casos de permisión del artículo 26 de la Ley Hipotecaria»; que en nuestro sistema tradicional la relación real entre dos fincas sólo es posible a través o por medio de las figuras reconocidas por el legislador, por lo que, a primera vista, sin entrar en más detalle, habría que dar la razón al Registrador, pues la titularidad de las cuotas del garaje en función de la titularidad de una vivienda es fórmula «no reconocida de modo general en nuestro ordenamiento», como dice la nota; que, sin embargo, en este caso no resulta así, porque en la propiedad horizontal no se parte, como en el supuesto general a que se aplica el criterio señalado, de una finca independiente perfectamente diferenciada, sino que cada uno de los departamentos de un edificio está íntimamente relacionado con los demás y con los elementos comunes del inmueble, razón por la cual incluso su inscripción registral tiene que hacer referencia al folio en que figure inscrito el edificio en su conjunto, y la adscripción de una dependencia, como la buhardilla a un piso, no se hace por vía de agrupación, como ocurre en los casos normales, sino por simple inserción descriptiva como derecho anejo (art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal), pero este camino es inviable, por no constar en la inscripción del correspondiente piso vivienda; que entiende, como también parece entenderlo el Registrador, que la enumeración de los anejos que se hace en el párrafo aludido no es exhaustiva (el texto dice «tales como»), sino meramente indicativa, y si los anejos tienen como finalidad completar el servicio a que esté destinado el departamento principal, no hay duda de que una plaza de garaje puede ser anejo de una vivienda, especialmente cuando este destino...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba