Resolución de 2 de junio de 1999 (B.O.E. 6 de julio de 1999)
| Autor | José María Navarro Viñuales |
COMENTARIO
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Comenzaremos con una descripción sucinta de los hechos más revelantes.
- En 1984 cierta inmobiliaria y dos esposos suscribieron un contrato privado de «compromiso de compra». De todas formas, según va resultando de los hechos, no se trataba de un mero compromiso sino directamente de una compraventa.
- En 1987 se dicta la resolución judicial de separación de los cónyuges, aprobándose el convenio regulador en el que se indicaba que el marido cedía su parte de vivienda a la esposa. Posteriormente recae la Sentencia de divorcio en la que, respecto a tal vivienda, se remite al citado convenio.
- En 1995 la inmobiliaria formaliza la venta de la vivienda en favor de la esposa, que la adquiere con carácter privativo.
Por tanto ya tenemos centrado el problema: en el documento privado originario compran ambos cónyuges pero, como consecuencia de que al tiempo de otorgarse la escritura ya están divorciados y con un convenio en que el marido cedía su derecho a su esposa, tal escritura se otorga directamente en favor de ésta. Sin prejuicio de que tal escritura sea válida, ¿es inscribible en el Registro de la Propiedad?
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No en opinión del Registrador de la Propiedad. En síntesis, su denegación obedece a un doble motivo:
- Estamos ante una elevación a público del contrato privado, elevación que deben firmar todos los que concurrieron al mismo: por tanto también el marido.
- La propia exposición de los hechos demuestra que la finca tuvo durante un lapso temporal carácter ganancial. Al documentarse directamente como privativa estamos incurriendo en un «tracto abreviado» material (esto es relativo a títulos), no admitido por la D.G. (y cita la R. 30 junio 1992 ?se trataba de una partición de herencia con liquidación de sociedad conyugal en que se omitió el consentimiento del viudo?). Si la finca tuvo primero carácter ganancial así ha de constar en el Registro, y sólo después inscribirse con carácter privativo. La esposa puede finalmente ser la titular privativa de la vivienda, pero tal titularidad no tiene carácter retroactivo: primero existió una titularidad ganancial que debe reflejarse debidamente.
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El Notario autorizante de la escritura señala en su informe que no es preciso el concurso del esposo pues de los hechos se desprende que la condición de propietaria corresponde sólo a la esposa, tal y como se documentó en la escritura cuya inscripción se deniega.
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El Presidente del TSJ de Madrid estima el recurso. El Registrador apela dicho...
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