Resolución de 19 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santo Domingo de la Calzada, por la que se suspende la inscripción de una escritura de "compraventa y vinculación ob rem".
| Marginal | BOE-A-2020-9068 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don Francisco Javier Goñi Vall, notario de Haro, contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santo Domingo de la Calzada, doña Saray López Díaz, por la que se suspende la inscripción de una escritura de «compraventa y vinculación ob rem».
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Haro don Francisco Javier Goñi Vall el 13 de septiembre de 2018 con número 676 de protocolo, se formalizó la compraventa y vinculación ob rem de una parcela en el municipio de Ezcaray por la que la sociedad «Cerro Laya, S.L.» vendió a diversos propietarios de viviendas en el edificio en régimen de propiedad horizontal situado en la calle (…), determinadas participaciones indivisas de una finca inscrita a nombre de dicha sociedad, parcela sobrante de la urbanización, cuyo compromiso de venta quedó reflejado en la escritura de constitución del inmueble en régimen de propiedad horizontal. En esta escritura se describen las viviendas números 1 a 8 del proyecto, con indicación de sus respectivos propietarios.
En la escritura de constitución de dicho edificio en régimen de propiedad horizontal otorgada ante el citado notario de Haro, don Francisco Javier Goñi Vall, el 24 de junio de 2005, con número 816 de protocolo, se estableció como norma de los estatutos lo siguiente:
Artículo 9. Reserva de derechos.
La promotora dispone de unos terrenos en el interior de la "L" que forma el edificio, con una superficie aproximada de ochocientos metros cuadrados (800 m²), suelo que hoy está calificado como Apto para Urbanizar, y que por necesidades de aparcamiento su primer destino será el de aparcamiento de coches. La promotora gestionará ante el posible futuro Plan Parcial y/o posible modificación del Plan General de Urbanismo, la descalificación de este suelo como Apto para Urbanizar y su calificación como Zona Verde Privada.
En este caso, se compromete a la venta, para su uso como Jardín Privado, de los metros que seguidamente se detallan a los pisos de planta baja, así como el resto de los metros para su venta de interesarle a la Comunidad de Propietarios, para su uso y disfrute como Zona Libre Privada de los propietarios de las treinta viviendas.
Las superficies objeto de venta a los propietarios de planta baja son:
Piso n.º 1: 41,46 m² aproximadamente.
Piso n.º 2: 38,40 m² aproximadamente.
Piso n.° 3: 42,00 m² aproximadamente.
Piso n.° 4: 31,89 m² aproximadamente.
Piso n.° 5: 08,00 m² aproximadamente.
Piso n.° 6: 25,87 m² aproximadamente.
Piso n.º 7: 64,09 m² aproximadamente.
Piso n.º 8: 43,38 m² aproximadamente.
Comunidad de Propietarios: 415,13 m² aproximadamente.
Para estas posibles operaciones se fija de antemano un precio del terreno que será de ciento veinte euros el metro cuadrado (€ 120/m²) con el incremento del I.P.C. correspondiente a contar desde el 1 de enero de 2005, hasta la fecha de firma de la escritura en su caso.
Este precio no incluye las obras de cerramiento, que deberá ser sufragada por los compradores en proporción a sus metros lineales de cierre, siendo al 50% los compartidos.
La promotora se reserva el derecho a modificar el título constitutivo de la división horizontal parta adaptarlo a las previsiones de modificación conforme a lo estipulado en esta cláusula. Podrá a tal fin establecer las servidumbres, vinculaciones ob rem, o cualesquiera otros derechos reales sobre las fincas.
El plazo de ejercicio de estos derechos será de cincuenta años desde el día de hoy
.
En la misma escritura se expresa que la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja, en sesión de 28 de octubre de 2016, acordó la modificación puntual de las Normas Subsidiarias de Ezcaray (…). Y, a continuación, la citada sociedad vende las siguientes participaciones indivisas a los propietarios que se indican: un 16,65% a los propietarios de la vivienda 1; un 7,70% a los de la vivienda 2; un 17,04% a los de la vivienda 3; un 15,56% a los de la vivienda 4; un 1,07% a la propietaria de la vivienda 5; un 21,79% a la sociedad propietaria de la vivienda 7; y un 16,74% a los propietarios de la vivienda 8. No consta que se venda participación alguna al propietario de la vivienda número 6 del proyecto, cuyos propietarios indicados no intervienen en el otorgamiento de la escritura. Asimismo, se expresa que existiendo entre la parcela reservada por el promotor (cuyas participaciones son parcialmente objeto de venta) y las ocho viviendas descritas «una relación de destino, accesoriedad y servicio, se establece entre tales fincas una vinculación ob rem en los siguientes términos:
-
La titularidad de la finca descrita en esta escritura al número 1 (finca registral 13.067) vendrá determinada por la titularidad de las fincas número 2, 3, 4, 5, 6 y 8 de la escritura (1, 2, 3, 4, 5, 7 y 8 del proyecto), quedando pendiente de efectuarse la venta de la cuota correspondiente a la vivienda número 6 del proyecto y su correspondiente vinculación, correspondiendo a cada una de ellas una cuota de aquella, siendo la disposición de tales fincas conjunta con su cuota en la finca registral 13.067.
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La parcela finca registral 13.067 «será destinada exclusivamente a zonas verdes comunes de las viviendas. Podrán establecerse por unanimidad las instalaciones que acuerden, previa obtención de las licencias municipales oportunas.
Se incorpora plano de situación».
En el Registro de la Propiedad se acompañan a la escritura los siguientes documentos: a) Testimonio notarial del acta de la junta de la comunidad de propietarios de 30 de noviembre de 2013 de la que resulta que, ante la oferta por la sociedad «Cerro Ibaya» de venta a la comunidad de propietarios de la porción de terreno destinado a dicha comunidad para uso y disfrute como zona verde privada de los propietario de las treinta viviendas, seis de esos treinta propietarios «no están interesados en la adquisición de los terrenos, por lo que la comunidad como tal no puede adquirir, tendrían que ser los propietarios que sí están interesados»; se añade que se acordó realizar una consulta al servicio jurídico respecto de la venta ofrecida; b) Testimonio notarial del acta de la junta de la comunidad de propietarios de 10 de febrero de 2019 de la que resulta que, a la vista de lo acordado en la junta de 30 de noviembre de 2013, la comunidad ratifica que no está interesada en adquirir los metros sobrantes (453 m²) inicialmente destinados para su venta a dicha comunidad para uso y disfrute como zona verde privada de los propietarios de las treinta viviendas; y consiente la venta y vinculación ob rem que se formalizó en la citada escritura autorizada por el notario de Haro don Francisco Javier Goñi Vall el 13 de septiembre de 2018 con número 676 de protocolo. Según se añade en dicho acuerdo, «Queda en poder de la promotora Cerro Ibaya S.L. el terreno adjunto a la finca n.º 7, propiedad de D.ª B.G.E. y D. J.C.R.S. y que representa el 3,45%, y que más adelante se efectuará la venta y vinculación ob rem». Respecto de tal acuerdo de la comunidad uno de los propietarios (que también asistió a la junta de propietarios de 30 de noviembre de 2013) manifestó que quería consultar el sentido de su voto e informaría al secretario-administrador, y en la misma acta consta que se recibió burofax de dicho propietario el 6 de marzo de 2019 en el que dice que no ratifica dicho acuerdo; c) Certificación del presidente de la comunidad de 16 de diciembre de 2019 en la que consta que el propietario que no ha ratificado el referido acuerdo de la comunidad sobre la venta y vinculación ob rem no ha realizado ninguna acción judicial contra dicho acuerdo.
II
Presentada la escritura de compraventa y vinculación ob rem en el Registro de la Propiedad de Santo Domingo de la Calzada, junto a los documentos complementarios indicados, fue objeto de calificación negativa que a continuación se transcribe:
… Antecedentes de hecho:
Con fecha 30 de diciembre de 2019 se presentó en este Registro originando el asiento 820 Diario 86, escritura de compraventa y vinculación ob rem autorizada en Haro el día trece de septiembre de dos mil dieciocho por don Francisco Javier Goñi Vall, protocolo 676.
Se acompaña con Acta de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios C/ (…) de fecha 30 de noviembre de 2013 expedida por el Secretario-Administrador Rehoyo Gestión, con el visto bueno del presidente, legitimada la firma por el notario don Francisco Javier Goñi Vall el día 26 de diciembre de 2019.
Se acompaña con Acta de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios C/ (…) de fecha 10 de febrero de 2019, expedida por el Secretario-Administrador Rehoyo Gestión, con el visto bueno del presidente, legitimada la firma por el notario don Francisco Javier Goñi Vall el día 26 de diciembre de 2019, en la que consta haberse recibido burofax el 6 de marzo de 2019 de V. M. A. N., propietario de (…), donde dice que no ratifica el punto 2, "Ratificación de la venta y vinculación ob rem de los jardines del patio trasero del edificio Soleta en c/ (…) y c/ (…)...".
Se acompaña certificación expedida el día 16 de diciembre de 2016 por el Presidente de la Comunidad de Propietarios c/ (…), don J. S. S., con firma legitimada por el citado notario con la misma fecha 26 de diciembre de 2019.
Fundamentos jurídicos:
Esta nota de calificación y su consiguiente acuerdo se extiende por el Registrador Titular de esta oficina, competente por razón del territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades de calificación previstas por el art. 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes de su Reglamento y dentro del plazo legal de quince días hábiles a que se refiere el precepto legal citado.
La registradora que suscribe acuerda suspender la inscripción interesada al haberse observado los siguientes defectos:
No consta el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios en cuanto a las operaciones documentadas en la escritura referida. No se cumplen las exigencias derivadas del artículo 17.6 de la ley de...
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