Resolución de 19 de mayo de 2005
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(B.O.E. de 1 de agosto de 2005)
DOCTRINA
Para la inmatriculación de una finca en base a una escritura pública, cualquiera que sea la fecha de ésta (incluso anterior a la reforma del artículo 298 RH por el RD 1867/1998, de 4 de septiembre), hay que acreditar mediante título fehaciente la adquisición del transmitente (título que acredite fehacientemente la adquisición anterior), o bien complementar la escritura presentada a inscripción con acta de notoriedad complementaria que acredite que el transmitente es tenido por dueño de la finca.
RESUMEN
Se pretende la inmatriculación de una finca rústica (resto de una finca matriz después de una segregación practicada en la misma escritura presentada a inscripción, otorgada el día 27 de marzo de 1992, sin que conste, según el título, inmatriculada la finca matriz), figurando como título la mera manifestación de la parte vendedora de que le pertenece por herencia de su padre fallecido hace más de diez años, careciendo de título de tal adquisición.
La Registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos:
1) No es posible inscribir el resto de finca matriz sin que previamente se inscriba tal finca matriz.
2) Para la inscripción de la finca matriz, de la segregación y del resto de la finca matriz que se vende, será necesario que la escritura presentada se complemente con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente es tenido por dueño de la finca. También será necesario acompañar certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca matriz en términos totalmente coincidentes con la descripción que consta en la escritura, de la que resulte que la finca está catastrada a favor del adquirente o del transmitente.
3) Para la inscripción de la segregación habrá de acompañarse licencia que autorice la misma o declaración de innesariedad.
La DGRN estima: 1) Que, de cumplir la segregación realizada sobre finca no inscrita las exigencias legales (impuestas por la legislación urbanística o agraria aplicables) vigentes al tiempo de otorgarse la escritura, ningún inconveniente habría en que la inmatriculación recayera sobre lo que se llama resto de finca matriz.
2) No cabe exigir certificación catastral descriptiva y gráfica, exigencia establecida por la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, que entró en vigor con posterioridad al otorgamiento de la escritura presentada a inscripción, tal y como resulta, además, de la Instrucción DGRN de 26 de marzo de 1999.
3) Lo que realmente impide la inscripción es la falta de acreditación del título del transmitente, exigida por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Aunque la escritura presentada a inscripción se otorgó antes de la reforma del Reglamento Hipotecario por el R.D. 1867/1998, de 4 de septiembre, habrá que estar a la redacción del artículo 298 RH en la redacción actual hoy vigente.
4) No resulta aplicable el artículo 259.3 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, el cual entró en vigor después del otorgamiento de la escritura presentada a inscripción.
Resolución de 19 de mayo de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Miguel Guijarro Cádiz, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcaraz, a inscribir una escritura de compraventa y segregación.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Miguel Guijarro Cádiz, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Alcaraz, doña Nieves María Fabado Colomer, a inscribir una escritura de compraventa y segregación.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada ante el Notario que fue de Albacete don Manuel Sotoca García el veintisiete de marzo de mil novecientos noventa y dos (número de protocolo seiscientos noventa y siete), don Agustín Alarcón Pastor (actuando en nombre y en el de su hermano don Julio Alarcón Pastor) y doña María del Carmen Alarcón Pastor, vendieron a don Miguel Guijarro Cádiz: una finca rústica en término de Salobre de superficie siete áreas y veintitrés centiáreas (descrita bajo el número 2 del expositivo uno y que fue objeto de inmatriculación en el Registro); el resto de otra finca rústica radicada en el mismo término municipal (previa segregación de otra finca mayor, propiedad también de los vendedores y descrita bajo el número uno del expositivo uno de dicha escritura). En la citada escritura figuran las siguientes manifestaciones, relevantes para la resolución de este recurso: a) En cuanto al título de los transmitentes: «Según manifiestan los exponentes (se refiere a los vendedores), dichas fincas les pertenece en la proporción indicada, por herencia de su padre Don Julio Alarcón Pagés, fallecido hace más de diez años, careciendo de título de tal adquisición». b) En cuanto a la situación registral y arrendaticia: «Manifiestan igualmente que no constan inscritas dichas fincas a nombre de persona alguna en el Registro de la Propiedad y que no tienen arrendatarios, ni han hecho uso en los seis últimos años, del derecho que les concede la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos».
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Alcaraz, fue calificada con la siguiente nota: «Calificado el precedente documento n.º de Protocolo 697/92 del Notario de Albacete, don Manuel Sotoca García que fue presentado el día 22 de octubre de 2004, bajo el asiento 1712/42, tras examinar los antecedentes del Registro, la Registradora que suscribe suspende la inscripción de la finca que como resto se describe en el expositivo segundo, por los siguientes hechos y sus correlativos fundamentos de derecho. 1) Se solicita la inscripción de una finca descrita en el expositivo segundo y que resulta ser el resto tras una segregación que se practica de una finca descrita en el expositivo primero, con el número 1, y que no consta previamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Para la inscripción como finca independiente de tal finca descrita como resto será necesario inscribir previamente la finca matriz, inscribir la segregación y la venta del resto, pero no es posible inscribir el resto de la finca matriz, sin que previamente se hubiese inscrito tal finca matriz. Para la inscripción de la finca matriz, su segregación, determinación de resto que se vende será necesario que la escritura que se califica se complemente con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente es tenido por dueño de la finca, puesto que el título de adquisición de los vendedores fue simplemente manifestado, sin que se acredite mediante documento fehaciente. Asimismo deberá acompañarse una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca matriz, términos coincidentes con la descripción en la escritura, de la que resulte que la finca está catastrada a favor del adquirente o del transmitente. En cuanto a la segregación deberá acompañarse licencia que autorice la misma, o declaración de innecesariedad. Fundamentos de Derecho: Artículos 20 LH, 47 RH, 259.3 Texto Refundido de 26 de Junio de 1992 y 20.3 de la Ley de 13 de abril de 1998. No se toma anotación preventiva por falta subsanable por no haber sido solicitada. Contra dicha calificación cabe recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes a contar desde la notificación de la calificación mediante escrito dirigido a este Registro o al cualquiera de las oficinas a que se refiere el párrafo tercero del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que el interesado pueda...
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