Resolución de 5 de marzo de 1982
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 5 de Marzo de 1982 |
| Publicado en | BOE, 21 de Abril de 1982 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por don José Luis Martín Toval, en nombre y representación del Banco de Jerez, S. A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Chinchón a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
Resultando que el Banco de Jerez, S. A., promovió demanda ejecutiva contra doña Josefa Torrens Pascual y doña María del Carmen Aroca Torrens ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Córdoba, en base a una letra de cambio aceptada por las demandadas y con vencimiento el día 25 de enero de 1977; que por Auto de 14 de octubre de 1977 se despachó ejecución y se acordó el embargo de bienes de las demandadas, practicándose en el Registro de la Propiedad de Chinchón sobre una finca de las mismas la correspondiente anotación preventiva de embargo con fecha 27 de diciembre de 1977; que habiendo sido adjudicada a la entidad ejecutante una de las fincas trabadas, por el Juez de Primera Instancia, número 1 de Córdoba, en nombre y rebeldía de doña Josefa Torrens Pascual y doña Carmen Aroca Torrens, se otorgó escritura pública de venta a favor del Banco de Jerez, S. A., ante el Notario de Córdoba, don José Peñafiel Burgos, el día 13 de noviembre de 1980; que las referidas señoras habían vendido la finca a que se refiere el procedimiento ejecutivo anterior, a don Manuel Ruiz Díaz según escritura otorgada ante el Notario de Aranjuez, don Gerardo Bardón Fernández, el día 18 de junio de 1974, y que se inscribió en el Registro de la Propiedad de Chinchón el día 30 de noviembre de 1978.
Resultando que presentada en el Registro de la Propiedad de Chinchón la escritura de venta a favor del Banco de Jerez, S. A., fue calificada con nota del siguiente tenor literal: «Denegada la inscripción del precedente documento por aparecer vendida la finca a Manuel Ruiz Díaz, en escritura otorgada en Aranjuez, el día 18 de junio de 1974, ante el Notario don Gerardo Bardón Fernández, que fue inscrita con fecha 30 de noviembre de. 1978. Chinchón, 29 de abril de 1981».
Resultando que por don José Luis Martín Toval, en nombre y representación del Banco de Jerez, S. A., interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: que la anotación preventiva de embargo derivada del proceso ejecutivo seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.° 1 de Córdoba, es de fecha 27 de diciembre de 1977, muy anterior a la fecha de la inscripción de la finca a favor de don Manuel Ruiz Díaz, que es de 30 de noviembre de 1978; que al ser la anotación de embargo anterior a la inscripción a favor de don Manuel Ruiz Díaz, éste conocía y le constaba que sobre el bien en cuestión gravitaba la anotación de embargo, que asimismo conocía que sobre dicha finca se había producido un bloqueo de los libros regístrales, junto con la posibilidad de conversión en inscripción definitiva de dominio a favor del anotante; que como consecuencia de la adjudicación a favor del Banco de Jerez, S. A., de la finca en cuestión, la anotación preventiva que poseía a su favor se convirtió en inscripción definitiva de conformidad con el artículo 77 de la Ley Hipotecaria y 196, 206-11 y 210 de su Reglamento; que tras la adjudicación de la finca a favor del Banco de Jerez, S. A., éste pasó a ser legítimo propietario del inmueble mediante la conversión de
la anotación preventiva en inscripción definitiva de dominio, cuya fecha será la de aquélla; que, en consecuencia, la propiedad del inmueble le pertenece al Banco de Jerez, S. A., al aparecer inscrito antes que el que pueda esgrimir don Manuel Ruiz Díaz, de conformidad con el artículo 1.473, párrafo 2.°, del Código Civil; que habiendo sido otorgada la venta a don Manuel Ruiz Díaz, el día 18 de junio de 1974, y habiendo sido mantenido oculto el título hasta el 30 de noviembre de 1978, infunde a sospechar esa actitud con lo que don Manuel Ruiz no puede invocar la condición de tercero de buena fe.
Resultando que el Registrador de la Propiedad emitió su informe en el que alegó: que la enajenabilidad de los bienes afectos a una anotación preventiva de embargo está permitida expresamente por el artículo 71 de la Ley Hipotecaria, cuestión que se confirma en el último párrafo del artículo 38 de la misma Ley y en el artículo 143 del Reglamento Hipotecario; que la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1908 declaró que era eficaz la escritura de venta otorgada sin la carga de la anotación preventiva de embargo posterior a dicha escritura, ya que no afectaba ninguna incapacidad al vendedor ni es posible atribuir efecto retroactivo a la anotación, lo cual estaría en contradicción con el artículo 44 de la Ley Hipotecaria; que de conformidad con los artículos 42, número 2, 44 y 71 de la Ley Hipotecaria, este tipo de anotaciones preventivas no alteran la naturaleza de la obligación cuyo cumplimiento se pretende asegurar, ni pueden lesionar los derechos previamente adquiridos sobre la finca embargada aunque se inscriba con posterioridad a la anotación preventiva; que, en consecuencia, tanto la escritura de venta de fecha 18 de junio de 1974 como la inscripción de la misma, han de ser consideradas correctas y ajustadas a derecho; que en aplicación de lo establecido en el párrafo segundo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, la Dirección General de los Registros tiene declarado que, si el inmueble apareciese inscrito a nombre de persona que no sea aquella contra quien se hubiera seguido el procedimiento ejecutivo, ha de cumplirse el requisito de la inscripción previa (R. de 23 de mayo de 1980), y que la adjudicación recaída en procedimiento seguido exclusivamente contra el titular registral anterior no es inscribible por oponerse a ello el artículo 20 de la Ley Hipotecaria (R. de 9 de noviembre de 1955); que, en consecuencia, la escritura de venta a favor del Banco de Jerez, S. A., no puede inscribirse al no estar otorgada por el titular registral de la citada finca ni en su representación; que en la presentación en el Registro de la Propiedad de la escritura de adjudicación al ejecutante, el Registrador, que no puede dejar sin efecto la anotación preventiva ni inscribir dicha escritura, debe abstenerse de inscribir (Resoluciones de 9 de noviembre de 1955 y 20 de diciembre de 1966).
Resultando que el Magistrado-Juez de Primera Instancia número 1 de Córdoba emitió informe en el que se alegaba que compartía plenamente los razonamientos que figuran en el informe del Registrador de la Propiedad de Chinchón.
Resultando que el Presidente de la Audiencia Territorial dictó Auto por el que se confirmaba la nota del Registrador, alegando análogos fundamentos a los expuestos por este último.
Vistos los artículos 1.923 y 1.927 del Código Civil; 20, 38 y 44 de la Ley Hipotecaria; 143 del Reglamento para su ejecución; las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1896, 28 de enero de 1903, 2 de marzo de 1910, 21 de febrero de 1912, 22 de marzo de 1943, 29 de noviembre de 1962, 14 de diciembre de 1968, 12 de junio de 1970, 27 de diciembre de 1971, 21 de febrero, 8 de julio y 10 de noviembre de 1975 y 31 de enero de 1978, así como las Resoluciones de este Centro de 9 de noviembre de 1955, 16 de octubre y 13 de diciembre de 1974. Considerando que es reiterada doctrina del Tribunal Supremo —que aparece recogida en los Vistos de esta Resolución— que la anotación preventiva de embargo sólo otorga preferencia sobre actos dispositivos que han tenido lugar con posterioridad a la propia anotación, pero no en cuanto a los anteriores al embargo anotado, otorgados por el mismo deudor, y ello aunque tales actos no se hubieran inscrito, todo ello en base a lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley Hipotecaria y 1.923 del Código Civil.
Considerando que en el presente supuesto así ha sucedido, ya que practicada la anotación de embargo con fecha 27 de diciembre de 1977 sobre la finca de las deudoras, que habían otorgado la escritura de venta de este inmueble el 18 de junio de 1974 a favor de una tercera persona, que ha inscrito su título el 30 de noviembre de 1978 —inscripción posterior, pero adquisición anterior a la fecha de la anotación del embargo— no procede cancelar la inscripción hecha a favor del primer comprador, y surge un obstáculo para que pueda inscribirse la segunda escritura de compraventa hecha a favor del Banco adjudicatario, dado lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y todo ello sin perjuicio del derecho de los interesados conforme al artículo 66 de la misma Ley, de acudir a los Tribunales para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de sus respectivos títulos o de la preferencia de sus derechos.
Esta Dirección General ha acordado que procede confirmar el Auto apelado y la nota del Registrador.
Lo que con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Dios guarde a V. E. muchos años. Madrid, 5 de marzo de 1982.—El Director General, Fernando Marco Bar ó.—Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid. (Boletín Oficial del Estado, de 21 de abril de 1982.)
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