Resolución de 22 de junio de 1989

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por Don José María Serrano contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 2 de Pozuelo de Alarcón a cancelar determinados asientos, en virtud de apelación del recurrente.

HECHOS I

Don José María Serrano Serrano, contruyó un chalet con anterioridad a la aprobación del Plan Parcial «Ampliación Casa de Campo», y que como situación preexistente dicho terreno se denominaba en dicho Plan como Parcela U-1 del Polígono I, y la titularidad se reconoció en la clausula V del documento privado de fecha 29 de Junio de 1981, otorgado por el señor antes citado y su esposa, por Don Sebastián Moro Ledesma y su esposa, y por Don Fernando Suárez de Figueroa, en representación de la entidad inmobiliaria Urbis, S. A.

En base de tal titularidad y situación urbanística, la Consejería de Ordenación del Territorio, Medio Ambiente y Vivienda de la Comunidad de Madrid, aprobó el acuerdo de reparcelación en que se adjudicó el 100% de la Parcela U-1 del Polígono I a Don José María Serrano Serrano. Y en base a la certificación expedida por el Secretario General Técnico del citado Organismo con fecha 6 de Septiembre de 1985, conforme previenen los artículos 101 de la Ley del Suelo y 113 y 114 del Reglamento de Gestión Urbanística, se practicó la 1.a inscripción extensa del resultado de la reparcelación en el Registro de la Propiedad de Pozuelo de Alarcón, como finca número 22.317, el día 6 de septiembre de 1986, en la que consta que la parcela U-1 del Polígono I, de 6.587 m2, sita en Pozuelo, se adjudica al Sr. Serrano.

El mismo día en que se extiende la citada inscripción extensa, se procede a extender la inscripción primera, abriéndose una nueva hoja registral a cada una de las fincas resultantes adjudicadas. En dicha inscripción primera de la finca 22.396, la parcela aparece atribuida a don José María Serrano Serrano y a don Sebastián Moro Ledesma, por mitad y con carácter ganancial.

Ante lo expuesto anteriormente, el Sr. Serrano solicitó, con fecha de 26 de diciembre de 1986, la rectificación de la inscripción, en virtud de la discrepancia producida entre la inscripción extensa y la primera de la finca 22.396. Ello da lugar a la inscripción segunda de la citada finca, en cuya virtud se mantiene la inscripción primera de la parcela U-1, en favor de don José María Serrano Serrano y su esposa, en cuanto a una mitad indivisa de la finca y queda suspendida

la inscripción de la mitad indivisa restante a nombre de don Sebastián Moro Ledesma, con carácter ganancial y no justificarse por la Junta de Compensación el título que motivó la inscripción primera rectificada. Además, se extiende una nota marginal en la inscripción 1 .a de la finca 22.317 (inscripción extensa respecto de la inscripción 1.a de la finca 22.394), haciendo constar que dicha inscripción extensa se entiende rectificada en los términos de la rectificación practicada respecto de la finca 22.394.

Con fecha 7 de enero de 1987, el Gerente de la Junta de Compensación «Ampliación Casa de Campo» expide una certificación acreditativa de que el Consejo de Administración de dicha Junta ha acordado subsanar el error material padecido en la adjudicación de la Parcela U-l, Polígono I, de la que debían figurar como adjudicatarios don Sebastián Moro Ledesma y su esposa. Sobre esta certificación se produce la inscripción 3.a de la finca 22.394, en cuya virtud se procede a inscribir la mitad indivisa suspendida en favor de los cónyugues antes citados, por su título de adjudicación con carácter ganancial.

Dicho acuerdo del Consejo de Administración de la Junta de Compensación antes citado, fue recurrido en alzada ante la Consejería de Ordenación del Territorio, Medio Ambiente y Vivienda (hoy Política Territorial) de la Comunidad de Madrid, recurso que fue parcialmente estimado por Resolución de 20 de octubre de 1987, y se señala que la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de Madrid, debe proceder de oficio a la rectificación del error, rectificación que no se ha producido.

Posteriormente, mediante escrito de 12 de noviembre de 1987, don José María Serrano Serrano solicitó al Registro de la Propiedad número 1 de los de Pozuelo de Alarcón, la nulidad de la inscripción 3.a de la finca 22.394, de forma específica y, en general, de todas las inscripciones posteriores a la certificación del acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Compensación del Plan Parcial «Ampliación Casa de Campo» por la Comunidad de Madrid, de fecha 4 de febrero de 1985.

II

Presentado el citado escrito en el Registro de la Propiedad número 1 de los de Pozuelo de Alarcón, fue calificado por el Sr. Registrador número 2 de los de dicha localidad, en virtud del artículo 102 del Reglamento Hipotecario, con la siguiente nota: «DENEGADA la práctica de las operaciones registrales interesadas en el escrito que precede. La denegación se funda en lo dispuesto por los artículos 1, párrafo 3? y 38, párrafos 1? y 2?, de la vigente Ley Hipotecaria, que a continuación se transcriben: Art. 1. Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.- Art. 38. A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero. En cuanto a la rectificación de los asientos del Registro, el artículo 40 de a Ley Hipotecaria, establece asimismo, en su apartado d) lo siguiente: Art. 40. d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. La solicitada anulación de asientos registrales, se encuadra en el supuesto d) del Artículo 40 antes transcrito, y conforme a ese precepto la rectificación precisaría el consentimiento del titular o en su defecto resolución judicial, requisitos que no concurren de ninguna forma en la presente solicitud. La presente nota, de acuerdo con lo dispuesto por el Art. 102 de la Ley Hipotecaria, se extiende por el Registrador a quien corresponde con arreglo al vigente cuadro de sustituciones.—Pozuelo de Alarcón, a 7 de diciembre de 1987.—El Registrador.—Fdo: Firma ilegible».

III

Don José María Serrano Serrano interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que en cuanto a la cancelación de la inscripción 3.a de la finca número 22.394 por la que se inscribe la mitad proindiviso de la Parcela U-l, a nombre de don Sebastián Moro Serrano y su esposa se invoca: A.- La existencia de un título administrativo suficiente. Este título es la Resolución de 20 de octubre de 1987 de la Consejería de Ordenación del Territorio, Medio Ambiente y Vivienda (hoy Política Territorial) de la Comunidad de Madrid, por la que se estima parcialmente el recurso de alzada promovido contra el Acuerdo del Consejo de Administración de la Junta de Compensación, que sirvió de base para la inscripción, considerándose dicho acuerdo nulo, en alzada, por incompetencia. Se trata de una nulidad radical de las que recoge el artículo 47 de la Ley de Procedimiento Administrativo. Dicha Resolución es un documento administrativo que tiene acceso al Registro al amparo del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por el que se declara la nulidad del título que dio lugar a la inscripción: artículo 79-3 ? de la misma Ley. Por tanto, es obvio que de conformidad con el artículo 101 de la Ley del Suelo, en relación con los artículos 113 y 114 del Reglamento de Gestión Urbanística, la certificación protocolizada de la aprobación definitiva de la reparcelación efectuada por el Organismo correspondiente, es el único título que tiene acceso al Registro de la Propiedad. En resumen, si el Registrador de la Propiedad admitió como título indiscutible la certificación de un acuerdo nulo, una vez declarada la nulidad debe cancelar el asiento, en base al documento que reconoce tal nulidad. B.- Frente a este plantamiento no pueden prosperar las alegaciones del Registrador. Que lo establecido en el artículo 1-3? de la Ley Hipotecaria, no quiere decir que siempre sea necesaria un sentencia judicial para producir una inscripción o una cancelación, pues puede hacerse en base a los títulos correspondiente. Que una vez que se ha declarado nula la rectificación efectuada por el Consejo de Administración de la Junta de Compensación, el único documento fehaciente respecto a la titularidad de las parcelas resultantes de la reparcelación es el acuerdo firme y consentido de la Comunidad de Madrid, con lo que nos encontramos ante un supuesto encajable en el apartado b) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Que la razón de pedir la cancelación de las inscripciones 1? y 2.a de la Parcela U-l, se basa en: a.- Inscripción 1.a. Dicha inscripción es la primera concesión que tiene su origen en la extensa, que es la inscripción primera de la finca 28.137; pues bien, como tal inscripción concisa no puede hacer otra cosa que reproducir la extensa de la que trae su causa y, por tanto, se solicita su rectificación en base al artículo 40 c) de la Ley Hipotecaria en relación con los artículos 212 y213-l? de la misma Ley, ya que se trata de rectificar un asiento de inscripción, cuya causa o título se encuentra en el mismo Registro, que no es otro que la inscripción extensa, de la que trae su causa; b.- Inscripción 2.a de rectificación. Su cancelación es consecuencia de la cancelación de la inscripción primera. Se fundamenta en la titularidad de las antiguas fincas desaparecidas con la reparcelación y no tiene en cuenta que existía un acuerdo de reparcelación firme y consentido, basado en acta firmada por el Sr. Moro. El Sr. Registrador realiza la calificación en base a una solicitud de esta parte y prescinde del único título que tiene acceso al Registro: el acuerdo de la Consejería de Ordenación del Territorio, Medio Ambiente y Vivienda, presentado mediante certificación protocolizada y en el cual se determina la propiedad de las nuevas fincas resultantes de la reparcelación; c- Nota marginal obrante en la finca 28.317. Su cancelación es consecuencia de la cancelación de la inscripción de rectificación a que se refiere. Que se solicita se acuerden las cancelaciones indicadas y que se extienda una inscripción concisa 1.a de la finca número 22.394 que se ajuste a la inscripción extensa de la número 28.317 y en la que la finca U-l del Polígono I del Plan Parcial «Ampliación Casa de Campo» se inscriba en su totalidad a nombre del recurrente y su esposa.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que no parece que una Resolución administrativa, que no es firme y puede ser impugnada en vía contenciosa-administrativa, sea el modo de rectificar el Registro y cancelar una inscripción sin el consentimiento del titular registral. La forma de rectificar el Registro, cuando la inexactitud derive de nulidad del título que hubiere motivado el asiento, es el consentimiento del titular registral, o, en su defecto, resolución judicial. Que en la rectificación de la inscripción 1 .a no se canceló ningún derecho de ningún titular registral, y en la inscripción 3.a se inscribió un derecho pero nunca se canceló nada. Por último, en la Resolución de la Comunidad de Madrid se dice que hay un error en la adjudicación resultante del Proyecto de Compensación, y que el modo o forma de subsanar el error no fue correcto, y que por la propia Consejería se procederá a la subsanación del error padecido. Que en el recurso interpuesto se trata de desvincular las nuevas fincas resultantes y adjudicadas en compensación de las fincas aportadas, por lo que la titularidad registral de éstas no tiene nada que ver con las adjudicadas, y, como consecuencia de ello, no operan los principios hipotecarios y, más concretamente, el de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Esta postura es técnicamente incorrecta; las fincas resultantes traen causa de las aportadas, no hay una titularidad «ex novo», sino más bien una conexión entre ambas. En este punto hay que examinar el artículo 114 del Reglamento de Gestión Urbanística, por remisión del 174 del mismo, que regula la inscripción de las fincas resultantes. Desde el punto de vista hipotecario parece ser que en dicho precepto se recoge el principio de tracto sucesivo y de fe pública registral; y, por tanto, la calificación registral no puede circunscribirse al propio título, sino que debe tener en cuenta lo que resulte del Registro (Artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes). Que el artículo 245 se refiere a lo que técnicamente se puede llamar inscripciones concisas. Evidentemente, en este caso, no hay una inscripción concisa (la de la finca 22.394) y una extensa (la de la finca 22.317),' pues el titular registral de la primera no es el mismo que el de la segunda. Es verdad que en la inscripción 22.394 se dice que la inscripción extensa es la de la finca 22.317, pero esa expresión «extensa», no es correcta técnicamente, quizás porque no se ha acuñado un nombre nuevo para la inscripción del Polígono de Compensación en general. Que si se accediese a la petición del Sr. Serrano, literalmente desaparecería la finca 22.394, desinmatriculándose del Registro, sin que pudiese extenderse ninguan nueva inscripción que se ajuste a la llamada extensa, por lo que se ha dicho y, además, porque un asiento registral se ampliaría o extendería por otro asiento registral y no por un título (artículos 2 al 6 de la Ley Hipotecaria). Que, por último, en este caso debería presentarse de nuevo Título de Compensación y que fue calificado en su día, suspendiendo la inscripción de una mitad indivisa e inscribiendo la otra perteneciente al Sr. Serrano; calificación que no fue recurrida en su momento. El Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid confirmó la nota del Registrador, fundándose en que la rectificación de los asientos del Registro, al amparo del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, cuando el Registrador no haya cometido error material o de concepto, ha de desenvolverse sobre los principios cardinales de autenticidad, tracto sucesivo y consentimiento de Iostitulares. En este recurso gubernativo se pretende la nulidad de tres inscripciones por alegación de falta de titularidad real de los titulares hoy inscritos sobre la mitad indivisa de la finca. En estos supuestos, es necesario para la rectificación de una novación o acto jurídico cuya legitimidad sea apreciada con sujección a la Ley Hipotecaria, así se deduce del principio consagrado en los artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria, de salvaguardia de los asientos del Registro. La copia de la Resolución de la Consejería de Política Territorial de la Comunidad de Madrid no puede servir de documento cancelatorio, conforme a lo previsto en la regla tercera del artículo 103 del Reglamento Hipotecario, pues dicho documento no ha adquirido firmeza, ni hace declaración alguna de derecho material.

VI

El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, añadió: Que en el presente caso el título que se basa la inscripción ha sido declarado radicalmente nulo, al resolverse el recurso en alzada ante la Conserjería de Política Territorial de la Comunidad Autónoma de Madrid por Resolución de 20 de octubre de 1987, y tal resolución es ejecutiva, conforme al artículo 44 en relación con el artículo 116 de la Ley de Procedimiento Administrativo; y, por tanto, hay que tener en cuenta lo establecido en el artículo 33 de la Ley Hipotecaria. Que el efecto fundamental de la nulidad del título es que la inscripción registral no subsana dicha nulidad y debe dar lugar a la cancelación de la inscripción conforme al artículo 79-3? de la Ley Hipotecaria; y tratándose de un título administrativo, la nulidad debe declararse a través del procedimiento legalemente establecido al efecto. Como en el presente caso nos encontramos ante un acuerdo susceptible de recurso de alzada, es el organismo competente para resolver dicho recurso quien debe anular el título; y así ha sucedido, la Consejería de Política Territorial de la Comunidad ha resuelto en alzada declarando el título radicalemnte nulo, al emanar de un organismo incompetente; por tanto, tal declaración realizada en forma legalmente procedente debe determinar la cancelación de la inscripción.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

VISTOS los artículos 1, 20, 38, 40 y 79 de la Ley Hipotecaria y 27 y 99 del Reglamento Hipotecaria.

1. En el presente recurso, se pretende la cancelación de determinado asiento registral, practicado en virtud de acuerdo adoptado sólo por el Consejo de Administración de la Junta de Compensación y sin aprobación ulterior, por el que se modifica el anterior Proyecto de Compensación (que, en cambio, sí había sido debidamente aprobado, por la autoridad urbanística competente), habida cuenta de la incompetencia de dicha Junta para su adopción. La incompetencia del Consejo ha sido declarada en resolución cuya firmeza en vía administrativa no consta, y que fue dictada por la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de la Consejería Política Territorial de la Comunidad de Madrid en el recurso de alzada interpuesto por el ahora recurrente. Es esta resolución la que se invoca como título para la cancelación pretendida.

2. Sostiene el Registrador, al amparo del artículo 40 d) de la Ley Hipotecaria, que la rectificación de los asientos regístrales cuando el título en cuya virtud se practicaron fuere nulo, presupone, en todo caso, bien el consentimiento del titular del asiento a rectificar, bien la oportuna resolución judicial, no siendo suficiente, cuando el título que lo motivó tuviere carácter administrativo, con la declaración de su nulidad emitida por la Administración en recurso adecuado al efecto.

3. La hipótesis planteada es más bien teórica, pues aun cuando el acto administrativo es inmediatamente ejecutivo (artículos 33 y 34 de la Ley de Régimen Jurídico de la Administración del Estado y 44, 45 y 101 de la Ley de Procedimiento Administrativo) es norma general que si éstos implican una mutación jurídico inmobiliaria (lo que cada vez es más frecuente dada la progresiva inmisión de la Administración en la realización de la función social de la propiedad), su inscripción en el Registro de la Propiedad se supedita a la adquisición de firmeza en vía administrativa (vid. artículos 112, 113 y 174 del Reglamento de Gestión Urbanística; artículos 22, 32-2?, 48 y 53 de la Ley de Expropiación Forzosa; 222, 224 y 235 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario), quedando de este modo salvaguardada la armonía entre la normativa vigente en sede de rectificación del Registro y la referente a la impugnación del acto administrativo (vid. artículos 35 de la Ley de Régimen Jurídico de la Administración del Estado y 37 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, en relación con el 40 d) de la Ley Hipotecaria). Ahora bien, si a pesar de todo llegara a producirse, como ocurre en el caso debatido, debe reconocerse que puesto que cabe la modificación de las situaciones jurídicos reales, por resolución de la administración, aunque estén inscritas en virtud de un título no administrativo, con no menos razón deberá admitirse la modificación de la situación jurídico real que esté inscrita en virtud de un título administrativo si, en el correspondiente expediente, éste, por nueva resolución de la Administración, pierde eficacia, o es alterado (vid. artículos 48 y 109 y siguientes de la Ley de Procedimiento Administrativo). Para que ello sea posible debe tratarse de expedientes en los que, en efecto, sea competente la autoridad administrativa para las correspondientes modificaciones substantivas (de las que el Registro es mero reflejo), y además que en el expediente se haya cumplido con las garantías legales, las cuales deben ser calificadas por el Registrador en la medida que resulta del artículo 99 del Reglamento Hipotecario y, en particular, la de si el expediente ha sido seguido contra el actual titular registral (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Estos criterios generales se confirman para un caso concreto (declaración en expediente de la nulidad de la venta o redención de censos, cuando los bienes pertenecen a entidades públicas) en las reglas que persisten en el artículo 27 del Reglamento Hipotecario.

4. Por lo demás, no procede debatir ahora sobre las razones por las que se inscribió el acuerdo de la Junta de Compensación, habida cuenta de las particulares exigencias requeridas para la modificación de un acto administrativo (el proyecto de compensación debidamente aprobado por la autoridad urbanística competente) cuya inscripción presupone su firmeza en vía administrativa (artículo 113 del Reglamento de Gestión Urbanística); y todo lo demás acordado.

Esta Dirección General ha acordado revocar el auto apelado y la nota del Registrador, en el único defecto hasta ahora observado.

Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.—Madrid, 22 de junio de 1989.—El Director General, José Cándido Paz-Ares Rodríguez.—Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior e Justicia de Madrid. («B.O.E.» de 3 de agosto de 1989).