Resolución de 19 de junio de 1990

Órgano recurridoRegistro de la Propiedad
Fecha de Resolución19 de Junio de 1990
Publicado enBOE, 14 de Agosto de 1990

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por don Enrique Pérez Mendoza y don Francisco Pérez Santamaría, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Callosa de Ensarriá a inscribir una escritura de segregación y compaventa, en virtud de apelación de los recurrentes.

HECHOS

I

Mediante escritura otorgada el día 16 de febrero de 1988 ante el Notario de Alfaz de Pí, don Antonio E. Magraner Duart, los esposos don Francisco Onofre Arrondiz y doña M.a Luisa Martínez Martínez, otorgaron a favor de don Francisco Pérez Santamaría poder especial, tan amplio y bastante como en derecho se requiera y sea menester para que en su nombre y representación pueda vender una parcela de terreno sita en Alfaz de Pí marcada con el número 167 del Plano General de la Urbanización Sierra de Albir, con una superficie de 1.085 metros cuadrados; finca registral número 3.492; bien sea en forma amistosa o judicial, convenido libremente o en subasta pública. En dicho poder especial se confirieron al apoderado, entre otras las siguientes facultades: completar o rectificar la descripción de la finca; determinar el precio y las condiciones de estas operaciones, aceptar de los compradores o adjudicatarios garantías tanto mobiliarias, como inmobiliarias, y a los efectos anteriores, a otorgar y firmar toda clase de documentos, elegir domicilio, sustituir este poder, hacer declaraciones civiles y en general, realizar todo lo que sea necesario y útil, incluso si no está explícitamente previsto en el poder.

Don Francisco Pérez Santamaría, como apoderado de los esposos antes mencionados, mediante escritura pública otorgada el día 8 de junio de 1988, ante el Notario referido, segregó de la parcela objeto del poder especial, una porción, transmitiendo la misma a don Enrique Pérez Mendoza por el precio y las condiciones que figuran en la citada escritura.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Callosa de Ensarriá fue calificada con la siguiente nota: NO ADMITIDA LA INSCRIPCIÓN DEL PRECEDENTE DOCUMENTO, por observarse los siguientes defectos: 1?) El poder utilizado para vender (que faculta para vender la parcela marcada con el número 1.167 del Plano General de la Urbanización Sierra de Albir, que tiene una superficie de 1.085 metros cuadrados), no se estima suficiente para segregar y vender una parte de dicha parcela, dado los particulares del mismo copiados en la escritura.—Se vende en representación de don Francisco Onofre Orroniz, cuando el titular registral es Francisco Onofre Arroniz, habiendo por tanto diferencia entre el segundo apellido del vendedor y el segundo apellido del titular registral.—3? Se da a la parcela segregada y vendida el número 1.167 del antes dicho plano, es decir se le da el mismo número de parcela que tiene la finca matriz, no siendo posible que dos parcelas —sin más advertencia y diferenciación— tengan el mismo número. De los expresados defectos se estiman subsanables los dos últimos y en principio insubsanable el primero, por lo que se deniega la inscripción sin que quepa extender anotación preventiva de suspensión. Se advierte al Sr. Pérrez Santamaría, a petición del cual se extiende la presente nota, que el próximo día 20 del mes en curso termina la vigencia del asiento de presentación, y que contra la presente calificación se puede recurrir gubernativamente según el artículo 66 de la Ley Hipotecaria ante el Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia de este Territorio, en el plazo y por los trámites que especifican los artículos 112 a 135 del Reglamento Hipotecario, sin perjuicio del poder acudir también ante los tribunales de Justicia conforme determina el artículo 66 de la Ley Hipotecaria antes dicho. Callosa d'En Sarria once de agosto de 1988. Vale el enmendado «once».—El Registrador.—Fdo.: Antonio Arenas García.

III

Don Framcisco Pérez Mendoza y don Francisco Pérez Santamaría interpusieron recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegaron: I. Que a contrario sensu de lo dispuesto en el artículo 1.714 del Código civil, son válidos en derecho todos los actos del mandatario que no traspasen los límites del mandato. En este sentido se cita la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1942. Que en este supuesto, el poder en cuestión no solo faculta al mandatario para vender determinando el precio y condiciones de esa operación, sino que además, se le faculta para hacer declaraciones civiles y, en general, para realizar todo lo necesario o útil que fuese menester. Es evidente que la amplitud del poder comprende la de segregar una parte de la finca y transmitirla, pero es que, además, es un principio general que quien faculta para lo más, faculta igualmente para lo menos, como es vender parte de una finca cuando se ha otorgado poder para transmitir la finca con facultades para determinar las condiciones en que se ha de realizar esa transmisión, que puede ser bien en su totalidad o bien por partes mediante segregaciones de la misma. II. Que respecto a los defectos que el Sr. Registrador señala bajo los números 2? y 3? de la nota de calificación, es a todas luces evidente que se trata de dos errores mecanografieos en cuanto al apellido, segundo del esposo poderdante Arroniz es el correcto, según resulta del poder, y que se ha omitido en la transcripción de la escritura que se trata de la parcela 167-B, la que se segrega de la originaria 167. IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota informó: Que la nota recurrida fue dictada teniendo en cuenta los artículos 3.1, 1.281 a 1.283, 1.285 y 1.713 a 1.715 del Código civil, 76 y 87 de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, en su texto refundido, aprobado por Real Decreto 1.346/1976; 9, 18, 30, 65 y 66 de la Ley Hipotecaria y 98, 110 y 429 del Reglamento Hipotecario, así como las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado que se comentarán en este informe. I. Que en lo que respecta a los defectos que se consideran subsanables, los números 2? y 3? de la nota, parece evidente que es necesario consignar en la inscripción el nombre de la persona que transmite determinando su omisión o su expresión como inexactitud sustancial en la inscripción la nulidad de ésta. Pero mal se puede hacer constar en la insripción el segundo apellido del vendedor, si existe una discordancia entre el Registro y el título. También debe constar en la inscripción, en cuanto a la finca transmitida su número si constare y cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscribe, siendo evidente que dos fincas diferentes no pueden tener el mismo número de parcela. Que el recurente en sus argumentos no tiene en cuenta que: 1?) Que el poder no se acompañó a la escritura calificada, 2?) Que en dicha escritura, reiteradamente se indica como Orroniz el segundo apellido, sin que en ella aparezca el de Arroniz; 3?) Que el Registrador no puede por sí hacer la rectificación, siendo de citar en tal sentido la Resolución de 19 de octubre de 1949 y 4?) Que la suspensión de una inscripción por más faltas que puedan subnsanarse de una manera tan sencilla, no tienen la trascendencia que les atribuye el recurente, cuando de sobra podía subsanar tales defectos dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación. II. Que, en cuanto al defecto considerado como insubsanable, número 1? de la nota, se considera que es insuficiente el poder utilizado para vender: 1?) Se trata de un poder especial para vender una finca determinada de una concreta urbanización, no para vender una parte segregada de dicha finca, o para vender tal finca segregando si procediera, sin que en él aparezcan las palabnras «segregación» y «venta de parte», por lo que a las mismas no se cumple el artículo 1.713 del Código civil; 2?) Que del contexto del mismo poder no resulta, ni siquiera se alega, que la segregación y venta de una parte sea un acto necesario o útil para vender la totalidad de la finca; y que la palabra «condiciones», pueta a continuación de la palabra «precio» nunca podría autorizar, en este caso concreto, a vender sólo una parte del bien cuando se ha dado el poder para vender la totalidad; y no se puede argumentar que quien está facultado para hacer lo más puede hacer lo menos, ya que dicho si dicho principio general puede ser válido para una propiedad regida por el artículo 348 del Código civil, no vale para una propiedad sometida a la Ley del Suelo y a Planeamiento urbanístico, en que el Plan determina el contenido del derecho de propiedad y las facultades del propietario, fijando para la del poder edificar, una superficie mínima por debajo de la cual la parcela queda inedificable. De ahí que vender parte de una determinada parcela de una urbanización, no puede presumirse que sea un acto necesario y útil para cumplir el encargo de vender la totalidad de la finca: al contrario, es un acto que puede ser gravemente perjudicial y dañoso, qué puede menoscabar y dejar vacía de sus facultades esenciales para propiedad del resto de la parcela de solo 542,05 metros cuadrados, por lo que debe explícitamente comprenderse en el poder sin que quepa nunca presumirlo. Que corroboran la calificación las siguientes Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado: 1 ?— Referentes a poders especiales: las de 30 de diciembre de 1931, 10 de mayo de 1915, 7 de julio de 1932, 5 de diciembre de 1961, 6 de noviembre de 1962, 29 de septiembre de 1965 y 29 de septiembre de 1983; 2?—Resolviendo supuestos en que apoderándose para vender fincas determinadas se segregaron y vendieron porciones de las mismas: las de 28 de julio de 1928, 23 de febrero de 1929 19 de diciembre de 1942; y 3?—En cuanto a las referentes a la circunstancia de como en la interpretación hay que atenerse a la realidad del tiempo en que han de ser aplicadas las normas, siendo muy significativa y de gran trascendencia la doctrina sentada en la Resolución de 16 de diciembre de 1986. En cuya virtud, tratándose en el supuesto examinado de una parcela contenida en un Plan de Urbanización, a la que es de aplicación la legislación urbanística, con la consiguiente delimitación del contenido del derecho de propiedad por el Plan formulado a su amparo, la que prohibe los actos de parcelación y segregación que den lugar a parcelas inferiores a las unidades mínimas edificables, y siendo doctrina constante la de la interpretación estricta y cuidadosa del poder especial, se puede estimar que al otorgar en tal forma la compraventa, cuya inscripción se ha rechazado, se traspasan los límites del mandato infringiendo el artículo 1,714 del Código civil porque no se ha demostrado lo contrario en el título sometido a calificación. Que, a mayor abundamiento, existe la circunstancia de la venta de la totalidad de la parcela en cuestión hecha por don Francisco Onofre Arroniz y su esposa de la totalidad de la misma finca, a que aquel poder se refiere, mediante escritura otorgada en Dolores, el día 17 de mayo de 1988, ante doña M.a Esperanza López Espejo, Notario dse deicha localidad, cuya primera copia se encuentra en el Registro de Callosa de Ensarriá, lo que pone de manifiesto que la intención de los poderdantes del poder calificado como insuficiente era la de vender la totalidad de la finca siendo de aplicación a la misma el artículo 1.282 del Código civil (que es también aplicable a los actos anteriores, según sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 1951), y de que el poder se confirió para vender la totalidad de la finca, considerando que la segregación y venta de parte no es acto necesario, útil o ventajoso para cumplir el mandato y debe rechazarse al no estar expresamente incluido en el poder.

V

El Presidente de la Audiencia Territorial de Valencia confirmó la nota del Registrador fundándose en los argumentos alegados por éste en defensa de su nota.

VI

Los recurrentes apelaron el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones y añadieron: I.—Que interpretado a contrario sensu el artículo 1.714 del Código civil, resulta que son válidos en derecho todos aquellos actos del mandatario que no traspasen los límites del mandato. En el caso objeto del recurso, los poderdantes confieren al apoderado un poder especial cuyo contenido es revelador de su intención de no poner límites a las facultades conferidas al mandatario, entre las que se deben incluir las de segregar y vender una porción de la finca. En este sentido hay que tener en cuenta lo establecido por la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1942. Por tanto, dados los términos del poder conferido, en el caso presente, el acto de segregar y vender una porción de la finca objeto del poder, se encuentra dentro de los límites del mandato conferido; otra interpretación supone una infracción de los artículos del Código civil que regulan la interpretación de los contratos y II.—Que es necesario advertir que en modo alguno está acreditado en el expediente las circunstancias urbanísticas de la finca ni mucho menos su indivisibilidad, que de serlo habría de constar en la forma y mediante el procedimiento establecido en la Ley del Suelo y sus Reglamentos de ejecución. FUNDAMENTOS DE DERECHO

VISTOS: los artículos 1.713 del Código civil, 9? de la Ley Hipotecaria, 51 del Reglamento Hipotecario; Resoluciones de: 28 de julio de 1928, 23 de febrero de 1929, 30 de diciembre de 1931, 7 de julio de 1932, 19 de diciembre de 1942, 5 de diciembre de 1961, 6 de noviembre de 1962, 29 de septiembre de 1965, 29 de septiembre de 1983, 16 de diciembre de 1986.

  1. La primera de las cuestiones planteadas en el presente recurso consiste en decidir si el poder conferido para vender «la finca» que se identifica en él (determinada parcela de 1.085 metros cuadrados y que es la finca registral número 3.492) y por el que se autoriza al apoderado para realizar todo lo que a tal fin fuese necesario o útil, incluso si no está explícitamente previsto, faculta para la enajenación de sólo una parte de dicha parcela, previa la correspondientb segregación. Adviértase, además, que en el caso debatido se produce una coincidencia entre los dos apellidos del apoderado y los primeros del comprador y el de su esposa, y que once días después de presentado el título calificado, se presenta una escritura de venta de la totalidad de la finca, otorgada por el representado con anterioridad a la venta efectuada por el representante.

  2. Si se tienen en cuenta: a) las necesarias cautelas y el rigor que han de observarse en la interpretación de los poderes a fin de evitar que averiguaciones más o menos aventuradas provoquen extralimitaciones que pudieran resultar perjudiciales para los intereses del representado, exigencias que han de acentuarse tratándose de un poder específico para un acto concreto y sobre un bien determinado, b) la trascendencia jurídica inherente al acto de segregación, que, en cuanto provoca la aparición de un nuevo objeto jurídico, implica una modificación sustancial del derecho dominical recayente sobre la finca originaría y, por tanto, precisada de apoderamiento expreso (1.713 Código civil); c) las importantes repercusiones de' la operación realizada en orden a las posiblidades de aprovechamiento o venta de la porción retenida, así como en su valoración respecto al que proporcionalmente le pudiera coresponder antes de la segregación, y d) que en el presente caso no concurren las especiales circunstancias del resuelto por Resolución de 19 de diciembre de 1942, debe concluirse que el poder conferido es insuficiente para la realización de la enajenación parcial calificada.

  3. En cuanto al segundo defecto la divergencia entre el título y el Registro respecto a una de las letras que forman el apellido del vendedor no puede provocar la suspensión de la inscripción si los restantes datos suministrados por el título (edad, profesión, estado civil, nombre del cónyuge, D.N.I., etc.) permiten al Registrador alcanzar la necesaria certeza sobre la identidad del otorgante, máxime cuando se trata dé apellidos que por su carácter poco usual puede favorecer este tipo de errores. 4. En cuanto al tercero de los defectos de la nota —atribución a la parcela segregada del mismo número que a la matriz correspondía en el plano general de la Urbanización de la que procede— no puede ser confirmado. Dicho dato numérico no viene exigido imperativamente para la inscripción pues— por lo que resulta de la escritura— la finca no aparece jurídicamente integrada en un conjunto inmobiliario y el referido dato numérico en modo alguno compromete la identificación y diferenciación de la nueva finca, la cual queda garantizada de modo pleno mediante la expresión de su ubicación, procedencia, linderos y superficie, procediendo incluso la corrección de oficio al extenderse el asiento pertinente en aras de la agilización del tráfico sin mermas de las debidas garantías.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado, salvo en cuanto al defecto número segundo de la Nota de calificación, que es revocado.

Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V. E. para su conocimiento y demás efectos.—Madrid, 19 de junio de 1990.—Fdo.: El Director General, José-Cándido Paz-Ares Rodríguez.—Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Valencia (B.O.E. de 14 de agosto de 1990).

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