Resolución de 21 de junio de 1991
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 21 de Junio de 1991 |
| Publicado en | BOE, 15 de Agosto de 1991 |
Excmo. Sr: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador D. José Javier Ballesteros Jiménez contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Talavera de la Reina n° 2 a inscribir un expediente de reanudación de tracto sucesivo.
HECHOS
En el Juzgado de Primera Instancia n° 2 de Talavera de la Reina se tramita expediente de reanudación de tracto sucesivo de una finca que es segregación de otra de mayor cabida, que aparece esta última inscrita con fecha 4 de diciembre de 1973 a nombre de los esposos D. Félix Sánchez Ollero y D- Serafina González González con carácter ganancial. El instante del expediente D. Pedro González Ortiz, manifiesta que adquirió la porción segregada en estado de casado a D- Ricarda González González y D- Ignacia Hernán Robledo manifestando carecer del documento privado de compra. Acompaña certificado del Catastro en donde figura la finca a su nombre, y señala que por haber fallecido los titulares regístrales son herederos: del marido DMaría Carrasquilla Sánchez, y de la mujer D§ Ricarda González González, ambas domiciliadas en Montearagón y que ignora el domicilio de la otra vendedora D- Ignacia Hernán Robledo. Admitido a trámite se cita a los herederos de titulares regístrales, a los transmitentes anteriores y a los colindantes, mediante cédula a los domiciliados en Talavera de la Reina, mediante exhorto al juzgado de Paz de Montearagón a los herederos conocidos de los titulares regístrales, a los que se citó por tres veces personalmente sin que hayan comparecido en el expediente, se publicaron los edictos y se llevó a cabo la prueba testifical, y mediante Auto de 27 de febrero de 1989 se declara justificado el dominio del actor, y se ordena la cancelación de la finca matriz solo en cuanto a la superficie propiedad del actor, dejando vigente el resto.a favor de sus actuales titulares regístrales.
II
Presentado testimonio del anterior Auto, ya firme, fue calificado con la siguiente nota: * Denegada la inscripción del precedente testimonio por el siguiente defecto insubsanable: Por no ser este expediente el procedimiento idóneo, ya que no hay ningún tracto sucesivo que restaurar, ni en cuanto a la adquisición del dominio ni en cuanto a la segregación, al manifestar el promovente del expediente que ha adquirido por compra de D- Ricarda González González heredera de uno de los titulares regístrales. No procede practicar anotación preventiva de suspensión, que tampoco se ha solicitado. Talavera de la Reina a 28 de diciembre de 1989. Firmado.-El Registrador: M- del Carmen de la Rocha Cebada.
III
D. José Javier Ballesteros Jiménez, Procurador de los Tribunales en nombre de D. Pedro González Ortiz interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que en el expediente se han cumplido los requisitos del artículo 200 de la Ley Hipotecaria del que hace un análisis; que entre el que insta el expediente y los titulares regístrales no existe conexión alguna familiar ni documental; que lo mismo puede decirse entre uno de los titulares regístrales D. Félix Sánchez Ollero y las personas que transmiten la finca; que entre la otra titular registral y una de las vendedoras existe conexión de parentesco ya que la segunda hereda a la primera, pero no puede afirmarse que entre ellas hubiera transmisión directa pues pudo haberlas intermedias; que igualmente se desconoce la proporción en que pudieran ser dueñas dichas transmitentes; que según el artículo 275 (sic) del Reglamento Hipotecario no se puede exigir al que pro mueve el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho; y por eso no es necesario reseñarlas; que la nota es en todo caso confusa puesto que el actor adquirió no sólo de DQ Ricarda González, que pudo ser causahabiente de la titular registral, sino además a otra persona que nada tiene que ver, que el supuesto de hecho es distinto al de las Resoluciones de 7 de marzo de 1979, 29 de agosto de 1983, 16 de febrero y 30 de mayo de 1988, por lo que no hay ruptura del enlace directo entre el titular registral y el actor y que con este expediente se imposibilita que el Registro languidezca perpetuando cosas inexistentes.
IV
La Registradora en defensa de su nota informó acerca de la dificultad de saber cuantos actos o clase de actos jurídicos no han tenido acceso al Registro para que se estime interrumpido el tracto, y que en base a numerosas Resoluciones que cita, lo hay cuando entre el actor y los titulares registrales o sus causahabiente o herederos hay un enlace directo, que es lo que sucede en este caso y por eso el procedimiento seguido no es el idóneo, que el autor ha adquirido de una de las titulares registrales sin determinar la parte indivisa que adquiere de ella ni tampoco de la otra transmitente; que con arreglo al art. 100 del Reglamento Hipotecario se encuentra facultada para calificar el documento judicial y que el contenido del párrafo último del art. 285 del Reglamento Hipotecario no puede servir para ampararse en un procedimiento que no es el adecuado.
El Juez de Primera Instancia del Juzgado n° 2 de Talavera de la Reina informó: que el expediente de dominio para la reanudación del tracto procede cuando no es posible la presentación de la documentación ordinaria, o sea defectuosa y éste es el caso presente en que se desconoce si los transmitentes del promotor del expediente adquirieron la finca directamente de los titulares registrales o de alguno de ellos mediante transmisiones intermedias, aparte de resultar totalmente desconocido el de adquisición de una de ellas, y es esta carencia de título material la que justifica el expediente incoado, por lo que no hay ruptura sino ausencia de títulos formales; que la Resolución de 30 de mayo de 1988 se refiere a un caso distinto y lo mismo sucede con las demás que cita la Señora Registradora.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Castilla-La Mancha revocó la nota de calificación en base a que entrar en el estudio exhaustivo sobre el dominio de todos los anteriores titulares y transmitentes sería como una "probatio diabólica" que desnaturalizaría el expediente de reanudación, que es admisible la jurisprudencia que se cita en apoyo de la nota en cuanto a la adquisición por compra a D- Ricarda González, heredera de uno de los titulares registrales, pero no lo es cuando amplía la nota a la otra transmitente con denegación total del testimonio calificado, y tras examinar los casos concretos que motivaron las Resoluciones de este Centro citadas a lo largo del recurso, termina señalando que en este caso no se está ante una mera ruptura de la titulación o conexión directa entre el interesado y los titulares registrales, sino ante una interpretación evidente del tracto sucesivo.
VII La Registradora apeló la resolución presidencial insistiendo en los argumentos del informe. FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 1.279 y 1.280-1° del Código Civil, 1, 3, 20, 40, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 272 a 287 inclusive del Reglamento para su ejecución y las Resoluciones de 16 de julio de 1973, 29 de agosto de 1983, 16 de febrero y 30 de mayo de 1988.
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Tramitado un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido en el que se declara justificada la propiedad a favor de D. Pedro González Ortiz, casado con D.§ Josefa Carretas Salinas de una finca segregada de otra de mayor cabida que aparece esta última inscrita en el Registro a nombre de los cónyuges D. Félix Sánchez Ollero y D.- Serafina González González, la única cuestión que plantea este recurso es la de si procede llevar a cabo la inscripción de la totalidad del inmueble dado que concurren las siguientes circunstancias: 1) al ser dos las transmitentes del inmueble al actor y no haberse presentado en el Juzgado el documento privado de compra se ignora la cuota parte de condominio que corresponde a cada una de ellas; 2) D- Ricarda González González trae causa directa de los últimos titulares registrales, no así D- Ignacia Hernán Robledo. Consecuencia de ello es que la Registradora deniega la totalidad de la inscripción de la finca al no poder hacerlo parcialmente respecto de la porción adquirida por D§ Ignacia Hernán por carecer de un dato tan esencial, cual es la cuota de condominio que a esta última correspondía en el inmueble.
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El procedimiento de reanudación de tracto sucesivo regulado en nuestra legislación hipotecaria es un procedimiento de tipo especial, que tiene lugar cuando por desidia de los que pudieron inscribir el título y dejaron de hacerlo durante mucho tiempo, se permite al actual propietario inscribir su título en el Registro cumplidos los requisitos legales y solucionando así la dificultad en que se encuentra de no poder acceder su titulación a los libros registrales. Por ello mismo tiene un carácter excepcional dadas las graves consecuencias que podría acarrear para su actual titular registral, al que de prosperar con éxito el expediente se le cancela el asiento extendido a su favor sin contar con su consentimiento, y además porque utilizado abusivamente puede también ser un medio de dejar incumplidas obligaciones de tipo fiscal, todo lo cual exige, como ha declarado repetidamente este Centro, que los Registradores -y siempre dentro de las facultades contenidas en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario- ejerciten su función calificadora con sumo cuidado comprobando el cumplimiento de las formalidades y requisitos legales, para evitar de esta manera las perniciosas consecuencias que podrían producirse, y máxime en este caso concreto en donde de la lectura del Auto se observa que el actor no ha presentado ningún documento escrito de su adquisición y se limita a una simple referencia oral.
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Uno de los requisitos básicos para que el expediente pueda cumplir su función es que se haya producido una ruptura en el tracto registral de la finca y no una sucesión de titularidades como aquí sucede al menos y claramente en cuanto a la adquisición de D- Ricarda González González heredera según se dice de una de las titulares regístrales -la esposa- y que transmite directamente al actor sin ninguna justificación de título documental ni aún de carácter privado, por lo que no cabe utilizar este procedimiento como ya declaró entre otras la Resolución de 24 de mayo de 1988, pues en efecto lo que aquí sucede es la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo en favor del recurrente -artículo 3 de la Ley Hipotecaria- el de la falta de los títulos formales adecuados para la inscripción, deficiencias que no pueden ser superadas a través del expediente seguido, sino mediante el reconocimiento y pública documentación de dichos actos voluntariamente otorgados -artículo 20-5° de la Ley Hipotecaria- o por la declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio que asegure la tutela jurisdiccional del derecho de los titulares registrales -artículo 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley Hipotecaria- y así se da cumplimiento al deber impuesto en el artículo 1.279 en relación con el 1.280-1° del Código Civil, y a falta de cumplimiento voluntario ha de imponerse el forzoso a través de los cauces procesales.
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No se entra en el examen de la adquisición hecha por el actor de la cuota de dominio de la otra transmitente D.§ Ignacia Hernán Robledo pues la nota de calificación parece limitarse sólo a la de D- Ricarda González.
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Al no poderse inscribir por lo anteriormente indicado la adquisición hecha a D.Ricarda González, podría practicarse la operación registral respecto de la otra cuota de copropiedad -dada la no alegación de defecto alguno en ese punto por la Registradora- pero tampoco puede llevarse a término ya que al no estar determinada la cuota de propiedad de D.- Ignacia falta la fijación o extensión del derecho que se inscribe conforme a los artículos 9-2-° de la Ley Hipotecaria y 51-6- de su Reglamento, que es una de las circunstancias esenciales del asiento de inscripción.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, y con revocación del Auto apelado confirmar la nota de la Registradora.
Lo que con devolución del expediente original comunico a V.E. Para su conocimiento y demás efectos.
Madrid, 21 de junio de 1991.- El Director General- Fdo. Antonio Pau Pedrón- Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha. (B.O.E. 15-8-91)
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AAP Barcelona 174/2012, 4 de Septiembre de 2012
...la Sra. Africa . Por tanto, no puede considerarse que el Juzgador de instancia haya incurrido en incongruencia al citar la resolución de la DGRN de 21 de junio de 1991, que se refiere a la "heredera del titular registral", siendo evidente que el supuesto que nos ocupa no tiene su origen en ......
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AAP Madrid 10/2010, 22 de Enero de 2010
...distinta de la que la ley le otorga -Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de mayo de 1988, 21 de junio de 1991, 24 de enero de 1994, 1 de junio de 1996, 7 de julio de 1997, 18 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de En el presente caso no se da la requerid......
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