Resolución de 27 de junio de 1994
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 27 de Junio de 1994 |
| Publicado en | BOE, 22 de Julio de 1994 |
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid, Don Francisco Mata Pallares, contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.° 5 de los de Madrid, a inscribir escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
HECHOS
El día 20 de octubre de 1993, mediante escritura autorizada por Don Francisco Mata Pallares, Notario de Madrid, D.a M.a del Carmen Posada Calabuig y D. Francisco Posada
Calabuig, vendieron a los cónyuges Don Jaime López Florez y D.a Manuela Alvarez Dobaño, que compran para su sociedad conyugal, el piso 2.° C de la casa n.° 20 de la calle Joaquín María López de Madrid, del que eran titulares, por mitad y proindiviso, por herencia de sus padres.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad n.° 5 de los de Madrid, fue calificada con la siguiente nota: "Se suspende la inscripción del precedente documento, por observarse el defecto subsanable de no constar el consentimiento de los cónyuges de los vendedores, o la autorización judicial del artículo 1.320 del Código Civil y el 91 del Reglamento Hipotecario, o la manifestación personal de dichos vendedores de no ser la vivienda transmitida, la habitual de sus familias, tomándose en su lugar ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN POR SESENTA DÍAS a petición del presentante, en el tomo 2.047, folio 111, finca número 38.241, anotación letra A. Contra esta calificación se podrá entablar recurso gubernativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Madrid, veintiuno de enero de 1994.— El Registrador (firma ilegible)".
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.° Que el artículo 1.320 del Código Civil no es aplicable al supuesto calificado, pues lo que cada vendedor ostenta y transmite es la simple titularidad de una cuota, la cual no habilita jurídicamente para el uso de la casa como vivienda habitual, siendo necesario otro título, como un acuerdo comunitario, que no consta. 2.° Que no puede quedar a expensas del cónyuge de un simple comunero la eficacia de un acto dispositivo realizado por todos que, además, es una forma de extinguir la comunidad, que cualquiera de los comuneros puede imponer a los demás, conforme al artículo 404 del Código civil (sic), siendo además irrenunciable la acción de división o extinción de la comunidad. 3.° Que esta es la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado recogida en la Resolución de 10 de noviembre de 1987.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que según el Notario recurrente cuando son dos los matrimonios que tienen un piso, no pueden establecer en él su domicilio habitual. Por lo que parece, los artículos citados en la Nota de calificación prohiben a estos matrimonios, que suelen ser los menos favorecidos por la fortuna, tener domicilio habitual porque no tienen la propiedad exclusiva del piso. Que el artículo 1.320 del Código Civil no habla para nada de "propiedad", sino de "derechos", y tan derecho es tener una cuota como tener la total propiedad. En consecuencia, hay que inclinarse por la aplicabilidad de los artículos referidos en el caso que se contempla. Que no está establecido en el citado artículo 1.320 que sea necesario que en la escritura de partición en que se adjudica el piso a los vendedores, se haga constar expresamente el acuerdo por el que los mismos establecen su vivienda habitual. Pero, además, este requisito sería aplicable tanto en el caso de vendedor único como en el caso de que fueran dos o más. Que hay que considerar que la presunción de habitualidad de residencia está a favor del caso que se estudia, presunción que sería necesario destruir, conforme a lo establecido en el artículo 91 del Reglamento Hipotecario. Que hay que considerar lo establecido en el artículo 39.1.° de la Constitución Española, que se ha plasmado en la Ley 11/81, de 13 de mayo, modificativa del Código Civil en materia de familia; dentro de la cual se encuentra el artículo 1.320, cuyo contenido se introduce también en las Compilaciones de Aragón y Cataluña. Así, pues, si este artículo tuviera una interpretación tan restrictiva como pretende el Sr. Notario, no se hubiera extendido a tantas legislaciones. Además, en el caso que se estudia se trata de la vivienda habitual y, por lo tanto, no se puede mezclar con la copropiedad que pertenece al ámbito de los derechos patrimoniales. En caso de contraposición de dos derechos, prevalece el más importante que, en este caso, es el de familia, y el otro quedará en suspenso hasta que se resuelva la contraposición, que en este caso no debería existir, pues se resolverá aplicando el artículo 91 del Reglamento Hipotecario. Que la Resolución de 10 de noviembre de 1987 no es aplicable al presente caso, pero sí es aplicable la misma en sus declaraciones finales, en las que admite que los vendedores puedan ser comuneros y, sin embargo, estar afectados por los artículos 1.320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota del Registrador, fundándose en lo establecido en los artículos 1.320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario.
VI
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que se considera errónea la aplicación que el citado Auto realiza del artículo 1.320 del Código Civil, al aplicarlo al supuesto que cae fuera de su "ratio" o finalidad: 1.° Que lo que el artículo citado trata de evitar es que por un acto dispositivo realizado sin el consentimiento del otro cónyuge o la autorización judicial supletoria, se tenga que abandonar la vivienda para cuya ocupación se tiene un título jurídico suficiente, lo que no ocurre en este supuesto, en que para cada uno de los disponentes, su título, que recae sobre una cuota y no sobre el todo, no es título suficiente frente a los demás. 2.° Que cualquiera de los comuneros, siendo como es la cosa indivisa, puede obligar por la vía de la acción de división o extinción de comunidad, a la venta de la cosa. Y esta forma de extinguir la comunidad no puede verse condicionada al consentimiento de los cónyuges de los otros titulares ni a la autorización judicial supletoriaj ya que la acción de división es de orden público, favorecida y estimulada por el legislador. 3.° Que, en definitiva, a un precepto limitativo de las facultades del dominio y por ello excepcional, se le da una interpretación no adecuada a su espíritu. Otra cosa distinta sería que el propietario único vendiera una cuota, pues entonces sería de aplicación el artículo 1.320 del Código Civil.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 393, 394, 399, 400, 401 y 1.320 del Código Civil, 91 del Reglamento Hipotecario y la Resolución de este Centro de 10 de noviembre de 1987.
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Para la resolución de la cuestión debatida se debe partir de la finalidad que persigue el artículo 1.320 del Código civil, que no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria, tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existía título jurídico suficiente, lo que exige examinar si una cuota en proindiviso del bien dispuesto da derecho a ocuparlo en su totalidad.
En esta materia, el artículo 394 del Código civil al disponer que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho, si bien permite afirmar con carácter general que el uso de la cosa no debe sujetarse a la medida de la cuota, esta afirmación ha de quedar modalizada, caso por caso, respecto al uso directo cuando el objeto no permita tal uso, resulte éste imposible o lo haga muy incómodo, en cuyos supuestos para posibilitar aquél, los partícipes tendrán que establecer una regulación en la que deberán tener en cuenta el derecho de cada uno de ellos y por tanto la cuota que respectivamente les corresponda.
En el caso concreto de una vivienda su uso viene determinado por el destino propio de ese especial objeto y las condiciones de intimidad que la convivencia familiar lleva consigo, lo que impone consecuencias insoslayables. Excluida la posibilidad de que la cuota de un partícipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda porque impediría al otro utilizarla conforme a su destino, y teniendo en cuenta que el carácter de vivienda habitual y familiar, que es lo que la Ley trata de proteger, no puede predicarse de la que ocupan simultáneamente las familias de los dos partícipes, porque por su propia esencia ese uso no puede realizarse por cada una de ellas sobre la vivienda en su totalidad, no queda otra posibilidad para que los comuneros puedan usar la cosa común que la existencia de un pacto entre ellos, que en el caso sometido a debate no se demuestra que exista, pero que si hubiese existido no podría ir más allá que a permitir el uso en períodos discontinuos, lo que pone de relieve por la pluralidad de viviendas que debería tener a disposición cada uno de los comuneros que ninguna de ellas tendría el carácter de singular que exige la habitualidad.
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En este sentido la Resolución de este Centro de 10 de noviembre de 1987, en un supuesto similar al presente, declaró que no deben exagerarse en la calificación registral las exigencias formales, ni imaginarse hipotéticos derechos individuales de un comunero sobre el uso o goce de la cosa común, los cuales no derivarán naturalmente del título de comunidad, sino de un eventual acuerdo comunitario, que no consta, y que, por cierto, vendría a entorpecer la extinción de la comunidad; interpretando, además, que el consentimiento o la autorización que prevé el artículo 91 del Reglamento Hipotecario para la inscripción del acto impositivo exige que, el derecho que se transmita, sirva de soporte para la constitución en él de la vivienda habitual.
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Por otra parte, como indica el Notario recurrente, si nadie debe permanecer en la indivisión y cualquiera de los comuneros puede obligar por la vía de la acción de división a extinguir la comunidad por medio de la venta de la vivienda, al ser ésta indivisible, esta forma de extinguir la comunidad no puede verse condicionada al consentimiento de los cónyuges de los otros titulares, ni a la autorización judicial supletoria, pues ello supondría introducir un condicionamiento o limitación a la acción de división que es de orden público, favorecida y estimulada por el legislador.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar el Auto apelado y la nota del Registrador. Madrid, a 27 de junio de 1994.— El Director General.— Fdo.: Julio Burdiel Hernández.— Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.—
(B.O.E. 22-7-94)
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