Resolución de 18 de diciembre de 1999. Boe de 3 de febrero de 2000.
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Páginas | 3495-3502 |
Presentada una escritura de constitución de hipoteca, el Registrador rechaza parcialmente su inscripción por entender que la responsabilidad hipotecaria por intereses de demora excede de los límites establecidos por la Ley.
El Registrador de la Propiedad entiende que la cantidad máxima por la que responde la finca hipotecada en concepto de intereses (en general) debe calcularse aplicando el tipo fijo inicial pactado para el primer año, a los cinco años que como máximo establece el artículo 114 LH, entendiendo que a los efectos de este artículo deben englobarse tanto los intereses moratorios como los de demora.
Dos son, por tanto, las cuestiones que se plantean y que merecen una especial atención:
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Cómo debe realizarse el cálculo de la responsabilidad hipotecaria por intereses (qué tipo debe tomarse como base).
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Si el límite del artículo 114 LH debe entenderse para el conjunto de los intereses moratorios y remuneratorios, o, si por el contrario, debe aplicarse de forma separada e independiente a cada uno de ellos.
Este es, a mi entender, el tema que se discute en esta resolución, pues las distintas alegaciones de una y otra parte se basan en las diferentes formas de realizar este cálculo. Sin embargo, la DGRN no entra a decidir sobre este asunto, y pasa por él «de puntillas», puesto que lo que verdaderamente le interesa es la segunda de las cuestiones planteadas. Creo que la Dirección General aprovecha el problema inicial de cómo debe calcularse la responsabilidad hipotecaria por intereses para dictaminar sobre el otro, si bien son temas distintos que no deben confundirse aunque estén relacionados, y considero que ambos merecen un breve comentario; por eso, empezamos con el primero de ellos.
El cálculo del máximo de responsabilidad hipotecaria por intereses se ha venido realizando (Resoluciones de 22 y 23 de octubre de 1987 y 22 de julio de 1996) con base en el tipo inicial, que generalmente es el más bajo y fijo durante un período determinado de tiempo, porque es el único conocido y el único del que se tiene seguridad de su existencia y cuantía. Como explica el Registrador en esta resolución, «los futuros tipos variables pueden no llegar a tener aplicación práctica, si no se dan los presupuestos previstos para la Page 3499 variación o si el prestatario los rechaza y opta por la amortización anticipada», lo cual les hace no aptos para el cómputo del máximo legal de responsabilidad hipotecaria por este concepto.
Sin embargo, no me parece del todo aceptable esta postura, y considero más adecuado aplicar el tipo máximo previsto al definir la cobertura hipotecaria por intereses variables o de demora. En efecto, el desconocimiento del alcance de la cuantía de intereses variables o moratorios que puede existir, y el hecho de que éstos pueden devengarse en períodos distintos del inicial, donde ya no rige ese tipo inicial, sino uno que puede ser, debería obligar a prever el máximo del que pueda responder la finca por ese concepto. Para ello lo lógico es aplicar el tipo máximo, pues sólo de esta forma el acreedor podrá ver suficientemente garantizado su crédito, y «se cubrirá las espaldas» ante una inesperada subida de los tipos de interés o una prolongada mora. Además, si se aplicase el tipo inicial para calcular intereses variables y de demora, la responsabilidad hipotecaria o garantía hipotecaria resultaría en la práctica muy baja o...
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