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Resolución de 17 de septiembre de 2002 (B.O.E. de 29 de octubre de 2002)

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Vincent
AutorIván-Emilio Robles Caramazana
Páginas234-238

COMENTARIO

La Resolución aborda un problema cotidiano en la práctica diaria en materia de la descripción de fincas que son objeto de una venta, herencia o cualquier otro título: se expresa mayor cabida que la registrada sin otorgamiento del exceso de cabida, se hace constar la existencia de una construcción sin otorgar la obra nueva o se describe que la finca registral se halla dividida físicamente sin otorgar segregaciones o divisiones. La consecuencia es, en ocasiones, que el Registrador no inscribe la venta o herencia en cuestión porque la finca, tal como se describe en la escritura, no coincide con el contenido del Registro de la Propiedad, sin que la mayor cabida , la construcción o la división se pueden inscribir por no reunir los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.

Precisamente, en la escritura de adjudicación de herencia que motiva la Resolución se dan los tres supuestos, si bien sólo es objeto de recurso el hecho de que se afirme que la finca registral, que se describe, se encuentre dividida por caminos en cuatro parcelas que también se describen. El Registrador suspende la inscripción por no aportarse la licencia municipal de parcelación que acredite la división de la finca en las cuatro parcelas. La DGRN rechaza el defecto porque califica que la manifestación de que una finca está atravesada por ciertos caminos constituye simplemente «una descripción pero no significa división de ella, pues no se forman nuevas fincas independientes jurídicamente», sino que aquélla sigue siendo un único objeto jurídico.

En mi opinión, el centro del problema es saber si el otorgante de la escritura de herencia o venta en cuestión sólo desea que el título o escritura refleje la realidad física de la finca o si, además, quiere que tal realidad se traslade al Registro de la Propiedad. O sea, sólo la voluntad del otorgante es la que debe determinar si nos encontramos ante una simple descripción o ante un acto jurídico de modificación de la descripción registral de la finca y ello por:

  1. Porque la modificación registral de la descripción física de la finca (obra nueva, exceso de cabida y segregación o división) es un auténtico acto jurídico que requiere una voluntad expresa y directamente dirigida a producir un efecto jurídico determinado. El problema, pues, será saber cuál es la verdadera intención de los otorgantes: mera manifestación descriptiva o voluntad de otorgar el acto jurídico de modificación. (Entiendo que ese es el...

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