Resolución de 17 de noviembre de 1978 (BOE de 2 de diciembre).
| Autor | Tirso Carretero García |
| Páginas | 1165-1208 |
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-Por escritura autorizada por el Notario de Madrid don Antonio Cuerda y de Miguel el 28 de noviembre de 1975, «Suvise» vendió a «Procisa» una finca llamada Prado de la Tejera, en el término de Hoyo de Manzanares, que estaba formada por agrupación de otras tres en virtud de escritura que se cita; el precio de venta es de 2.750.000 pesetas, de los cuales la Sociedad vendedora recibe 250.000 pesetas, quedando aplazadas las restantes 2.500.000 pesetas para ser satisfechas por la Sociedad compradora a la vendedora en un plazo con vencimiento al día 15 de octubre de 1976, consignándose en la estipulación tercera, de conformidad con los artículos 1.504 del Código Civil y 11 de la Ley Hipotecaria, el pacto expreso de que el impago de la cantidad aplazada a su vencimiento daría lugar a que la Sociedad vendedora pudiera resolver la venta de pleno derecho, perdiendo la compradora las cantidades entregadas, y fijándose como domicilio de la Sociedad compradora el de avenida de América, número 33, de Madrid; no habiéndose verificado el pago del precio aplazado en la fecha pactada, don Florentino Viñuela Bayón, en representación de la Compañía mercantil «Suvise», requirió al Notario de Madrid don Blas Piñar López, el 15 de julio de 1977, para que se constituyera en el domicilio de la Sociedad «Procisa» a fin de que ésta se diera por notificada de las consecuencias jurídicas y efectos prevenidos en el artículo 59 del Reglamento Hipotecario, para que tenga lugar de pleno derecho la resolución del contrato de compraventa con nueva inscripción a favor de la Sociedad Page 1189 vendedora; por diligencia del mismo día, hizo constar el fedatario que se constituía en la casa 33 de la avenida de América, informándose por la portería que la Compañía «Procisa» tiene su domicilio en el piso primero del inmueble; que subió a dicha planta y llamó al primero derecha, en cuya puerta existía una placa que decía «Procisa, constructora», sin que contestase nadie, y que seguidamente llamó a la puerta del piso izquierdo de la misma planta sin recibir respuesta, consignando que en la puerta había un papel en el que se leía «Cerrado por vacaciones», «Procisa promotora»; el fedatario volvió a constituirse en la portería entendiendo la diligencia con el portero, don Manuel Leria Martínez, al que dio lectura íntegra del acta y entregó copia simple de la misma, como cédula de notificación, haciéndose cargo el señor Leria de dicha copia y manifestando que la hará llegar a «Procisa» a la mayor brevedad, cerrando el fedatario la diligencia con la lectura de la misma por el señor Leria y por él mismo, aprobándola aquél, que prestó su consentimiento;
Presentada en el Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo primera copia de la referida acta, fue calificada con la siguiente nota: «No practicada operación alguna de inscripción y cancelación en relación a este documento por observarse los siguientes defectos:
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No acompañarse el título del vendedor, pues lo aportado es copia de la escritura de compraventa otorgada por "Suvise, Empresa Constructora, S. A.», a favor de la Compañía «Promotora de Construciones Industriales, S. A.» (Procisa), y el título de vendedor a que se refiere el artículo 59 del Reglamento Hipotecario es la escritura de agrupación formalizada por la primera Sociedad ante el Notario de Madrid don Blas Piñar López, el día 9 de julio de 1975, copia que deberá ir acompañada de los títulos de adquisición por tal Sociedad de las fincas que fueron objeto de agrupación;
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No acompañarse copia autorizada de la escritura de delegación de facultades a favor del señor Viñuela por parte de la representación legítima de «Suvise, Empresa Constructora, S. A.», de fecha 30 de noviembre de 1973, ante el mismo Notario, y necesaria por no transcribirse en lo pertinente el acta que nos ocupa;
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Estimarse no formulado el requerimiento ni la diligencia subsiguiente, con arreglo a los artículos 1.504 del Código Civil y 202 y 203 del Reglamento Notarial, por cuanto que:
a) Debió instarse al formular el acta notarial la práctica de un requerimiento y no de una notificación;
b) No proceder la notificación al portero, que acepta el artículo 202 para las notificaciones, pero no para los requerimientos, que deben considerarse regulados por el artículo 203, y
c) No constar si la copia simple entregada como cédula de notificación se hallaba debidamente autorizada por el fedatario;
De estos defectos se consideran:
I. El primero, subsanable;
II. El segundo, subsanable en principio, a reserva de su calificación al aportarse, y
III. El tercero, insubsanable;
Page 1190No procede la anotación preventiva de suspensión;
Se hace constar la conformidad de mis cotitulares en el desempeño de este Registro, consultados al efecto a tenor de lo previsto en el inciso letra c) del artículo 475 del Reglamento Hipotecario;
Don Santos de Gandarillas, Procurador de la Sociedad vendedora, «Suvise, Empresa Constructora, S. A.», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que a fin de subsanar los defectos primero y segundo de la nota se presentan los documentos indicados por el funcionario calificador; que en relación con el tercer defecto entiende el recurrente que el acta notarial a que se refiere cumple todos los requisitos legales necesarios para obtener el efecto que se pretende (artículo 1.504 del Código Civil, en relación con los artículos 202 y 203 del Reglamento Hipotecario);
El Registrador informó que habrá que tener en cuenta que, por escritura otorgada en la misma fecha y ante el mismo Notario que autorizó la de compraventa ya citada, «Procisa» segregó de la finca matriz cincuenta y ocho parcelas, que se inscribieron como independientes y sobre las que se declaró la obra nueva, en construcción de otras tantas viviendas, quedando constituida registralmente la finca primitiva por un resto y apareciendo cincuenta y ocho fincas más; que posteriormente se extienden hasta diez anotaciones preventivas de embargo y dos hipotecas sobre el resto de la finca, las parcelas segregadas o sobre la totalidad en garantía de diversas obligaciones; que entre estos gravámenes inscritos cabe citar: Dos anotaciones preventivas de embargo a favor del Banco Latino para responder de un total de 21.500.000 pesetas.-Otra anotación preventiva de embargo para responder de un principal de 12.000.000 de pesetas a favor del Banco Hispano Americano.-Y una hipoteca en garantía de un préstamo de 46.400.000 de pesetas a favor de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid; que estos asientos, si bien no afectan directamente a la calificación registral, han sido objeto de examen detallado, toda vez que deberán ser cancelados si prospera el recurso; que, en efecto, existiendo un precio aplazado de 2.500.000 pesetas, la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid concede a la Entidad compradora un préstamo hipotecario de 46.400.000 pesetas de principal, sin que la hipoteca que lo garantiza se anteponga a la condición resolutoria, ya que, conforme a las estipulaciones de la escritura de compraventa, el plazo máximo a que debería sujetarse el préstamo, para que tuviera lugar la posposición de la condición resolutoria, debería ser el de diez años, y el préstamo de la Caja se concede por doce años, y sin que esta última Entidad exija al efectuar entregas parciales de capital la cancelación de la condición resolutoria, como es norma habitual en dicha Institución; que, por otra parte, ninguno de los dos Bancos acreedores exige a la Sociedad compradora el pago del precio aplazado, ni ellos efectúan el pago, por cuenta de aquélla, con cargo a los créditos concedidos; que vencido el plazo para el pago del precio aplazado, o sea, cumplida la condición resolutoria explícita el 15 de octubre de 1976, meses después la Sociedad vendedora insta y obtiene tres anotaciones preventivas de embargo por una responsabilidad global de 26.500.000 pesetas, cuando su actuación más sencilla, y sobre todo de mayor seguridad para sus intereses, hubiera sido la de utilizar la derivada del cumplimiento de la condición, y al no hacerlo deja a sus créditos en el orden de prelación especial que corresponde a las anotaciones preven-Page 1191tivas; que también llama la atención el que, después de esta cantidad de cargas reales, la Sociedad compradora venda nueve parcelas con viviendas unifamiliares en construcción a otra Sociedad; que todo ello evidentemente tiene que influir en el ánimo del calificante al exigirle un mayor rigor y una extremada cautela, dadas las situaciones y hechos que se citan; que los defectos alegados en la nota han sido subsanados el primero y el segundo, al haberse acompañado los títulos indicados, y que en cuanto al tercero de los defectos, que se considera insubsanable, hay que indicar que la jurisprudencia del Tribunal Supremo se inclina terminantemente a considerar que en el artículo 1.504 nos encontramos ante un requerimiento, no referido a la negativa del pago, sino a la voluntad de resolver el contrato, y que esta voluntad sea aceptada por el comprador y no ponga impedimentos a la resolución; que, en opinión del informante, la comunicación del vendedor al comprador debe hacerse a través de un requerimiento y no de una notificación; que no es aceptable el criterio del fedatario de que nos encontremos ante el hecho de que el Notario autorizante del acta es portador de la voluntad unilateral y terminante del vendedor de tener por resuelto el contrato de compraventa, y que por ello notifica una voluntad y no requiere al comprador para nada, puesto que esa voluntad unilateral contiene algo más: contiene un acto de fijación jurídica y cuya comunicación completa a la otra parte a que conteste fijando su posición, que las actas notariales de notificación y requerimiento son materia insuficientemente regulada, y la propia Dirección General reconoce la existencia de lagunas y...
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