Resolución de 17 de marzo de 2005 (B.O.E. de 20 de mayo de 2005)
| Autor | José Luis Fernández Lozano |
| Páginas | 164-171 |
COMENTARIO
En la escritura de venta de una vivienda arrendada se requiere al Notario autorizante para que notifique al arrendatario en la dirección que se indica el otorgamiento de la escritura, a efectos del derecho de retracto, mediante entrega de copia autorizada de la misma.
Se dice en la mentada escritura de compraventa que el contrato de arrendamiento se rige por el Texto Refundido de 1964 (D.4104/1964, de 24 de diciembre). En cambio, sorprendentemente, tanto el Registrador de la Propiedad en su nota de calificación, como la DGRN en la Resolución, aluden al artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 -hoy vigente- (Ley 29/1994, de 24 de noviembre).
La única diferencia entre ambas regulaciones radica en el distinto plazo que se concede para el ejercicio del derecho de retracto: 60 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario (artículo 48.2 TRLAU 1964); y 30 días naturales (artículo 25.3 LAU 1994), respectivamente.
En ambos casos se exige para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas la justificación de que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas, con los requisitos exigidos (artículos 55 TRLAU 1964 y 25.5 LAU 1994).
La notificación que ha de hacerse por el adquirente de la vivienda tiene que ser una "notificación fehaciente", esto es, realizada a través de un medio que haga prueba y fe de que tal comunicación ha tenido lugar.
Por la DGRN (Resoluciones de 3 de febrero de 1988, 27 de diciembre de 1988, 26 de septiembre de 1994, 25 y 26 de febrero de 1999, entre otras) se ha puesto de relieve que el acta de notificación y requerimiento no puede ser sustituida por la de entrega de docuPage 168mento o remisión por correo, cuando la notificación o requerimiento fehaciente vienen impuestos por Leyes o Reglamentos estableciendo una regulación específica (artículo 206 del RN). En el acta de notificación y/o requerimiento, el requerido y/o notificado tiene derecho a contestar dentro del propio acta, en el plazo de los dos días laborables siguientes (artículo 204 RN), derecho que no existe en el caso del acta de remisión de documento por correo.
Diferente del acta de remisión de documento por correo (del artículo 201 RN), que sólo acredita el contenido de la carta, la fecha de su entrega en la oficina postal o al funcionario de correos y, en su caso, la expedición del correspondiente resguardo de imposición como certificado y la recepción por el Notario del aviso de recibo, es el acta notarial de notificación y/o requerimiento (del artículo 202 RN) en que -siempre que no exista una norma legal que lo prohíba- el Notario envía la cédula de la notificación/requerimiento por correo certificado con aviso de recibo. La primera no tiene carácter "notificatorio o requisitorio"; en cambio, la segunda sí.
Conforme al artículo 202 RN, la notificación, que ha de realizarse en el domicilio o lugar señalado por el requirente del acta...
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