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Resolución de 16 de mayo de 1996. BOE de 12 de junio de 1996

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Vincent
AutorJosé Manuel García García
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas1121-1176
Comentario

En aquellas materias que no están reguladas por el Derecho positivo resulta mucho más eficaz atenerse a las distintas posibilidades que ofrece la realidad social que a las elucubraciones propias del cielo de los conceptos.

Esto es lo que ocurre en materia de prehorizontalidad, y concretamente respecto a la transmisión de propiedad e inscripción de pisos a construir por título de permuta de suelo por pisos futuros.

Nadie discute que los pisos proyectados de un edificio en construcción son inscribibles, conforme al artículo 8, número 4, de la Ley Hipotecaria. Nadie discute tampoco que la inscripción a favor de los adquirentes de pisos en construcción es una medida muy deseable como protección de los consumidores inmobiliarios, pues permite el acceso de las titularidades al Registro en un momento especialmente peligroso para los adquirentes, en que pueden existir embargos o ejecuciones hipotecarias para el constructor del edificio y en que permite que quede definido el derecho de propiedad de los adquirentes de pisos futuros como garantía de los mismos.

Page 1136Lo que se puede discutir es el momento de adquisición de la propiedad del piso futuro y las distintas posibilidades que ofrece la realidad social y la voluntad de los interesados sobre este problema. No caben fórmulas matemáticas o uniformes, sino que es cuestión a decidir en cada caso concreto, según las modalidades que se hayan estipulado por los interesados, conforme al principio de autonomía de la voluntad y a las normas legales sobre tradición real y tradición instrumental.

No cabe en esta materia que un órgano ajeno a la voluntad de las partes trate de sustituir su propia voluntad con una interpretación imperativa partiendo de la configuración de lo que en principo es un ius ad rem como derecho real definitivo en todo caso.

La práctica ofrece soluciones diferentes según los casos y no pueden darse soluciones conceptuales ajenas al sentir de los interesados.

Así, cabe que la voluntad de las partes sea adquirir la propiedad del piso futuro ya en el momento en que se constituye la finca en propiedad horizontal Pero para ello ha de estipularse expresamente en base a la tradición instrumental de la escritura de permuta sin que de la escritura resulte lo contrario, conforme al artículo 1 462.2.° CC.

Pero hay otros muchos supuestos en que los interesados no pretenden que se transmita la propiedad hasta que no se formalice una escritura o acta notarial de...

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