Resolución de 15 de noviembre de 2005 (B.O.E de 11 de enero de 2006)
| Autor | Pablo Gómez Clavería |
| Cargo | Notario de Lleida |
| Páginas | 196-205 |
COMENTARIO
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Para que en el ejercicio de una condición resolutoria puedan cancelarse las cargas posteriores, se requiere, alternativamente:
- Que sus titulares sean traídos al procedimiento de resolución, conforme al art. 14.1 LEC.
- Que presten su consentimiento a la resolución.
- O que queden afectados por la anotación preventiva de demanda de resolución. Reitera doctrina consolidada, pero contrasta con la RDGRN 27-5-2005.
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La Dirección General reitera en esta Resolución doctrina ya consolidada (al menos en teoría, como luego veremos en el apartado IV) sobre la condición resolutoria inscrita y los efectos de la resolución sobre las cargas posteriores.
En el caso, tiene lugar un procedimiento resolutorio en el que únicamente son parte el vendedor y el comprador, pero no se dirige la demanda también contra los titulares de unos embargos que gravan el dominio del comprador, y que ya constaban en el Registro al tiempo de anotarse preventivamente la demanda de resolución.Page 199
La sentencia estima la resolución y ordena la reinscripción a favor del vendedor, así como la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa del comprador. El Registrador practica la primera de las operaciones solicitadas y reinscribe a favor del vendedor, pero no cancela las cargas posteriores, porque no consta que sus titulares hayan sido llamados al procedimiento resolutorio, ni consta su consentimiento a la cancelación.
La Dirección General desestima el recurso, como no podía ser de otra manera, puesto que la actuación del Registrador se ajusta escrupulosamente a la doctrina ya consolidada del Centro Directivo en esta materia:
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La cancelación de las cargas que gravan el derecho del comprador requiere el consentimiento de sus titulares o que el procedimiento se haya seguido contra ellos, o que queden afectados por la anotación de la demanda de resolución (RRDGRN 19-11-1996 y 24-2-1998). Como novedad, la Dirección General saca a escena al art. 14 LEC, para dar encuadre procesal a la intervención de estos terceros en el procedimiento.
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Pero, aunque no puedan cancelarse las cargas posteriores, por no cumplirse los requisitos necesarios, sin embargo es posible reinscribir a favor del vendedor, con subsistencia de las cargas no canceladas (RDGRN 24-2-1998). Se impide así que puedan seguir entrando en el Registro cargas "a nombre" del comprador.
Analicemos algo más ambas cuestiones.
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En una primera aproximación normativa, podría pensarse, a la vista de los arts. 59 y 175.6 RH, que la resolución por impago en caso de condición resolutoria es un procedimiento registral automático y sencillo, tanto frente al comprador, como respecto de los titulares de cargas posteriores.
Sin embargo, por mor de los principios constitucionales, así como para evitar posibles situaciones fraudulentas, la Dirección General ha ido matizando de tal manera estos preceptos que, de hecho, la ejecución de una condición resolutoria acabará ventilándose, en la mayoría de los casos, en sede judicial:
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Por una parte, desde la célebre RDGRN 29-12-1982, porque cuando el comprador se opone a la resolución, ésta no puede tener lugar automáticamente en virtud del art. 59 RH, sino que requiere acción judicial. Y como "oponerse es gratis", raramente un comprador se allanará a la resolución.
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Por otra parte, respecto de las cargas posteriores, la doctrina del Centro Directivo ha ido perfilando los efectos que sobre ellas tiene la resolución, en la línea de proteger a sus titulares.
A primera vista, puede parecer que cuando existe una condición resolutoria inscrita, los titulares de derechos posteriores ya son conocedores de que la resolución por impago puede producirse y les es oponible.Page 200
Y asimismo, la RDGRN 17-9-1985 señala que el requerimiento resolutorio debe dirigirse únicamente al comprador, y no a otros titulares posteriores. Pero porque dicho requerimiento se desenvuelve en el ámbito de las relaciones contractuales entre ambas partes (1504 Cc), que no quedan afectadas por la aparición de terceros.
Sin embargo, la cancelación de tales cargas como consecuencia de la resolución no puede ser automática. En realidad, lo que el Registro publica es que puede haber resolución si el comprador incumple. Pero en el Registro no consta el impago, que es el que determina la resolución. Y la cuestión puede no estar clara. Si son sólo vendedor y comprador quienes dilucidan la existencia o no de incumplimiento, ello puede dejar indefensos a los titulares de cargas posteriores. Es más, puede suceder perfectamente que el comprador tenga un interés común con el vendedor en resolver en perjuicio de los terceros posteriores.
Este peligro ya fue detectado por la RDGRN 5-4-1990, que señaló que la resolución convenida entre vendedor y comprador no afecta a los terceros (las RRDGRN 15, 16 y 17-6-1998, 2-7-1999 sobre resolución de un arrendamiento financiero argumentan en la misma línea). Y si el acuerdo de resolución no afecta a los terceros, un procedimiento entre vendedor y comprador, que sólo produce efectos de cosa juzgada entre las partes (222 LEC), que tal vez ha podido acabar con allanamiento, o en el que incluso el comprador ha...
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