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Resolución de 12 de diciembre de 2003 (B.O.E. de 7 de febrero de 2004)

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Vincent
AutorManuel González-Meneses
Páginas414-418

COMENTARIO

Como sabemos, el art. 177 del RH permite obtener la cancelación de la inscripción de derechos que tengan un plazo fijado para su ejercicio por el transcurso de cinco años desde la expiración de éste si en el Registro no consta asiento alguno que indique haberse ejercitado tal derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial para su cumplimiento.

Ahora bien, ¿cómo ha de constar en el Registro ese ejercicio del derecho en el caso de tratarse, por ejemplo, de un derecho de opción? ¿Es preciso para que no sea posible la cancelación que se haya inscrito la compraventa otorgada en ejercicio del derecho de opción, lo que presupone evidentemente que el optante ha pagado o consignado el precio fijado al efecto, es decir, que ha cumplido las obligaciones que le competen como tal comprador? ¿O basta con que en el Registro conste de cualquier otra forma un acto de ejercicio del derecho de opción, aunque dicho ejercicio no haya supuesto necesariamente una completa consumación de la compraventa? De esto se discute en el presente recurso.

El derecho de opción se concedió en un documento privado y cuando el acto de concesión de dicho derecho, es decir, el propio contrato de opción, se elevó a escritura pública para su acceso al Registro se hizo constar en la escritura la existencia de un cruce de notificaciones fehacientes entre las partes manifestando el optante dentro de plazo su voluntad de ejercitar la opción y prestando su conformidad la otra parte a ese ejercicio y ofreciéndose a comparecer en una notaría para escriturar la venta.

Tales circunstancias se hicieron constar en la propia inscripción registral del derecho de opción, sin que diez años más tarde haya accedido al Registro ninguna escritura de compraventa entre concedente de la opción y optante.

Estando así las cosas, el titular registral de la finca insta la cancelación del derecho de opción invocando la norma del art. 177 RH.

La DG adopta la posición más cautelosa, entendiendo que en tal caso la cancelación por caducidad no es posible.

Y lo cierto es que, si el recurrente tiene razón, entonces no está muy claro cuál es el sentido de este art. 177 aplicado a la inscripción del derecho de opción. Así si por constancia registral de un ejercicio de la opción entendemos sólo la inscripción de la compraventa otorgada a favor del optante, entonces la excepción a...

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