Resolución de 12 de abril de 2003 (B.O.E. de 19 de mayo de 2003)

AutorManuel González-Meneses
Páginas242-252

COMENTARIO

Las condiciones resolutorias hay que pactarlas en términos que permitan su acceso al Registro, pero también hay que poder quitarlas del mismo. Esta segunda es una cuestión en la que puede tener un importante juego eso que se conoce como la "jurisprudencia cautelar": la función asesora y configuradora del negocio que desempeña el Notario autorizante de la escritura de compraventa. Éste, al tiempo en que se preocupa por la seguridad del vendedor que transmite la propiedad y entrega la finca sin haber cobrado todavía la totalidad del precio, tiene que pensar también en la forma que permitirá al comprador que ha pagado liberarse sin complicaciones de la condición resolutoria.

Una cláusula frecuente, como sabemos, es aquélla en la que se conviene que, transcurrido un determinado plazo desde la fecha de vencimiento de la obligación de pago, si no consta en el Registro reclamación alguna por parte del vendedor, puede el comprador por sí solo instar la cancelación de la condición resolutoria (cláusula cuya admisibilidad ha reconocido la DG desde su R de 28 de noviembre de 1978).

Ahora bien, a la hora de introducir semejante cláusula hay que tener en cuenta dos cuestiones cuyo carácter problemático pone claramente de manifiesto el caso resuelto por esta resolución:

- ¿Sigue viva la condición resolutoria aun transcurrido el plazo fijado mientras no se inste la cancelación de la condición resolutoria por el comprador? O lo que es lo mismo: ¿de la cláusula en cuestión deriva una caducidad sustantiva automática de la propia condición resolutoria como facultad del vendedor? Así, en el caso en cuestión, el plazo a partir del cual, si no constaba en el Registro la reclamación del vendedor, se podía solicitar ya la cancelación de la condición resolutoria era de seis meses desde el vencimiento de la obligación de pago. Llegó la fecha de vencimiento de la obligación de pago del precio aplazado, pasaron los seis meses y pasaron aún varios años más, sin que en el Registro hubiera noticia de la condición resolutoria: ni el vendedor ejercitó su facultad resolutoria, ni el comprador instó la cancelación de la condición resolutoria. Estando así las cosas, el vendedor anuncia ahora su voluntad de resolver por impago.

- La segunda cuestión es la siguiente: para enervar la caducidad de la condición resolutoria o la posibilidad de su cancelación a instancia del comprador, ¿qué es lo que debe constar en el Registro -ya sea dentro del plazo fijado o también después del mismo mientras no se inste la cancelación-?: ¿la interposición de la demanda de resolución mediante el correspondiente asiento de anotación preventiva de demanda?, ¿o basta con que el vendedor manifieste en cualquier título su voluntad de resolver, aunque no haya todavía demanda judicial ni anotación registral de la misma? En definitiva, ¿puede tener acceso al Registro la constancia de la existencia de una reclamación por una vía que no sea la AP de demanda?

Así, en este caso, el vendedor presenta en el Registro un acta notarial de manifestaciones en la que dice que no se le ha pagado todavía el precio aplazado y que va a iniciar los correspondientes trámites para la reclamación de la deuda, con la pretensión de que con ello quede ya enervada la posibilidad de que la condición resolutoria sea cancelada a instancia del comprador.

En este caso, se da además la circunstancia de que, en el mientras tanto, el que fue comprador ha vendido la finca, de manera que sería un tercero el que soportaría, en su caso, el ejercicio de la...

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