Resolución de 12 de diciembre de 2002 (B.O.E. de 6 de febrero de 2003)
| Autor | Manuel González-Meneses |
| Páginas | 234-241 |
COMENTARIO
Se presenta en el Registro una escritura otorgada por el Presidente de la Comunidad de Propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal en ejecución de un acuerdo de una Junta de propietarios de dicho edificio en virtud del cual ocho trasteros que hasta entonces pertenecían de forma indiferenciada a ocho de las viviendas se atribuyen cada uno de ellos en propiedad exclusiva al propietario de cada uno de los ocho pisos, especificando además la superficie que cada uno ocupa.
El Registrador suspende la inscripción alegando dos defectos: primero, que la certificación del acta de la Junta de propietarios no indica la identidad de los propietarios que asistieron a la misma, lo que es preciso para comprobar si coinciden con los titulares registrales de las entidades privativas integrantes del edificio, a efectos de tracto sucesivo registral; y segundo, que no se justifica mediante la correspondiente certificación técnica que la superficie de los trasteros que ahora se indica coincide con la superficie que tenían dichos trasteros cuando se declaró la obra nueva (superficie esta que no consta en el Registro), para evitar que la operación encubra una ampliación de obra realizada sin observar los requisitos propios de una declaración de obra nueva.
Empezando por este segundo defecto, el mismo no es mantenido por la DG. Efectivamente, la especificación ahora de una superficie de los trasteros que se vinculan de forma diferenciada a los pisos podría estar encubriendo una obra con un incremento de la superficie total construida del edificio que pudiera estar sujeta a licencia municipal. Pero si en el Registro de la Propiedad, cuando se inscribió la obra nueva del edificio, hace más de treinta y cinco años, no se indicó la superficie que ocupaban estos trasteros, haciéndose constar simplemente su existencia, tampoco hay que presuponer que esta especificación actual de superficie tenga que implicar necesariamente una ampliación de la superficie construida total del edificio. De hecho, la documentación que pide el Registrador no parece de fácil consecución: un certificado de arquitecto que acredite cuál era la superficie de estos trasteros en la época en que se declaró e inscribió la obra nueva del edificio. ¿Y cómo se puede certificar eso ahora?
El problema me lo he encontrado alguna vez en relación con todo un edificio, porque en inscripciones antiguas de algunas fincas se hace constar la existencia de una determinada edificación sin especificar su superficie construida. Y ahora se quiere dejar constancia de esa superficie construida, con ocasión de una venta o porque se pretende dividir horizontalmente la edificación y, evidentemente, se puede aprovechar esa indicación actual de superficie respecto de una edificación que consta registrada pero sin expresión de superficie para meter de tapadillo una ampliación de obra reciente sin acreditar el cumplimiento de los correspondientes requisitos urbanísticos.
En un caso como el que expongo no estaría de más una cierta cautela. Y, si realmente no se ha hecho ninguna ampliación de obra en el plazo de prescripción de una posible infracción urbanística, siempre se puede aportar un catastral o municipal acreditativo de la antigüedad de...
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