Resolución de 12 de julio de 2001 (B.O.E. de 21 de agosto de 2001)

AutorManuel González-Meneses
Páginas351-358

COMENTARIO

Como es sabido, la protección que el Registro de la Propiedad proporciona al adquirente inscrito se desenvuelve en un doble plano: sustantivo y procesal. En el plano sustantivo, la protección consiste -muy en síntesis- en hacer preferente el derecho del adquirente inscrito respecto de cualesquiera otros títulos que, aun siendo anteriores en el tiempo, acceden al Registro con posterioridad al de aquél, así como en hacer inatacable e inmune su posición respecto de posibles causas de nulidad o ineficacia de su título que no resulten del propio Registro (principios de inoponibilidad y fe pública registral). En el plano procesal, la protección consiste en la necesidad de que cualquier modificación del asiento registral que le favorece sea consentida por el titular registral o decretada por la autoridad judicial en un procedimiento contradictorio dirigido precisamente contra dicho titular registral, para que el mismo haya tenido la posibilidad de defenderse (principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales).

Pues bien, la cuestión que plantea este recurso es si esta doble protección del titular inscrito puede operar también en aquellos casos en que el asiento registral ha sido extendido con un determinado contenido en virtud de un error del propio Registrador de la Propiedad, cuando tal error se puede apreciar a la vista de asientos anteriores del mismo folio registral.

El caso se puede sintetizar en los siguientes términos: una adquisición hereditaria sujeta a una limitación condicional de tipo fideicomisario impuesta en el correspondiente testamento se inscribe en el Registro con transcripción literal de la cláusula en cuestión. Posteriormente, el heredero afectado por el fideicomiso enajena la finca como si ésta estuviera sujeta a su libre disponibilidad, inscribiéndose la venta en cuestión en el Registro sin hacer ninguna referencia al gravamen fideicomisario. A esta primera enajenación sigue una segunda y una serie de «alteraciones hipotecarias» de la finca en cuestión (ahora son nada menos que cuarenta y una fincas), y nuevas transmisiones de las fincas resultantes. Mientras tanto, los sujetos beneficiarios de la cláusula fideicomisaria para el caso de cumplirse la condición establecida promueven un procedimiento judicial dirigido a que se declare la existencia del fideicomiso, con la consiguiente rectificación de esos asientos registrales posteriores en que se habían hecho constar unas adquisiciones en pleno y...

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