Resolución de 11 de marzo de 2004 (B.O.E. de 14 de abril de 2004)
| Autor | José-María Navarro Viñuales |
| Páginas | 210-214 |
COMENTARIO
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El supuesto que aborda la presente R. tiene un notable interés práctico.
Es relativamente frecuente, en materia de propiedad horizontal, la figura del departamento privativo compuesto de dos unidades físicas, ubicadas en plantas distintas: se trata de una vivienda sita en una de las plantas elevadas que tiene vinculado una plaza de aparcamiento situada en planta sótano. Desde el punto de vista del tráfico jurídico ambas entidades funcionan como una unidad, configurando una sola finca registral, de modo que la disposición o gravamen de la vivienda conlleva necesariamente la del aparcamiento.
Así se recoge en el título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, en el que se articula u ordena tal vinculación.
Ahora bien, más adelante puede interesar que vivienda y aparcamiento tengan una vida jurídica autónoma, esto es que formen unidades autónomas, constituyendo fincas regis- trales distintas. Para ello se precisa desvincular el aparcamiento de la vivienda, lo que conlleva una modificación del título estatutario, con la dificultad de obtener un acuerdo unánime de la comunidad, tal y como exige el art. 17 LPH (en realidad pseudo-unanimidad, ya que se permite el consentimiento presunto: art. 17.1. párrafo final LPH).
Para obviar tal dificultad, cabe prever estatutariamente que el propietario de un departamento privativo pueda, por su voluntad y sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios, desvincular el aparcamiento de la vivienda. La validez de tal claúsula la admite el propio registrador en su informe de defensa de la nota. Este punto no se discute.
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Lo que ocurre es que para que el aparcamiento acceda al Registro de la Propiedad hay que proceder a su descripción. Anteriormente era posible abrir folio a una cuota que atribuía el uso exclusivo de un aparcamiento sin necesidad de describir éste. Ahora, en todo caso, en la medida en que la apertura de folio supone crear una finca registral, la norma- tiva hipotecaria exige describir el aparcamiento, fijando su superficie, linderos y demás datos relevantes (art. 53 b de las normas urbanísticas complementarias del Reglamento Hipotecario).
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De este modo el titular del departamento privativo está autorizado para el acto sustantivo -desvincular el aparcamiento de la vivienda-, pero no para su presupuesto formal -describir lo que se desvincula-.
La consecuencia, a efectos prácticos, es que la claúsula estatutaria autorizatoria sólo será suficiente...
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