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Resolución de 11 diciembre 1997 (BOE de 14 de enero de 1998)

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AutorPedro Antonio Romero Candau

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El día 10 de mayo de 1991 se otorgó una escritura autorizada por el Notario de Palma, don Salvador Baile Oliver, en la que los cónyuges don Ignacio Javier López de Armentía y Churruca y doña Liliana Andrea de Feo Nara venden a la sociedad civil «Ripoll-Feliu», que compra y adquiere para su objeto social, determinada finca urbana. Los apoderados de la sociedad civil compradora son, al mismo tiempo, apoderados de los vendedores.

Esta escritura no se inscribe en el Registro de la Propiedad por tres motivos cuyo examen debe hacerse por separado.

A) ASIMILACIÓN A LA AUTOCONTRATACION

Así denomina la situación el Registrador calificante, don Ramón Sánchez Frutos, lo que merece un aplauso si no fuera porque después, en la defensa de su nota, se orienta a la identificación de la situación específica con la del autocontrato.

El supuesto de hecho de esta resolución no es idéntico a los planteados con anterioridad.

Así, en la resolución de 20 de septiembre de 1989, el apoderado de dos sociedades no las vinculaba entre sí, sino que reconocía la deuda de una de ellas frente a otra tercera, debidamente representada y, a continuación, con el poder que ostentaba de la segunda avalaba la deuda de la primera y constituía determinada hipoteca; la Dirección reconoció que en el supuesto no existía necesariamente autocontra-to, pero que en el caso había «... una situación similar a la que sub-yace en la figura del autocontrato strictu sensu...».

En el caso de la resolución de 21 de mayo de 1993 concurría en una misma persona la condición de apoderado para vender de dos personas físicas con la de administrador de la sociedad compradora. Ésta, con número anterior de Protocolo y actuando el administrador, confería un poder especial a un tercero que era el que, en nombre de la sociedad, compareció en la venta. En este caso, la Dirección afirma categóricamente la existencia de autocontrato sin apreciar que la hipótesis desaparezca porque haya un apoderado especial.

Las conclusiones de esta última resolución que con forma aún más decidida que la del 20 de septiembre de 1989, sancionó la aplicación a estas situaciones de las reglas limitativas del Código Civil y de Comercio, se reproducen literalmente en lo que ahora comentamos.

Pero es que en este caso hay razones poderosas para estimar que el riesgo de una actuación desleal del apoderado de los vendedores había desaparecido. Los vendedores, dos personas físicas, otorgan pocos días antes de la venta...

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