Resolución de 11 de diciembre de 1974 (BOE de 15 de enero de 1975).
| Autor | Tirso Carretero García |
| Páginas | 645-672 |
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-Por escritura otorgada en Madrid el 8 de noviembre de 1973 ante el Notario don Roberto Blanquer Ubero, don Manuel Romero Menéndez-Valdés, con el consentimiento de su esposa, doña Enedina Fernández Alvarez, vendió a don Ramón García Lence y a don Valeriano Martín Delgado, que compraron por mitad e iguales partes indivisas, un piso en la calle de Puerto Rico, número 47, de esta capital, por el precio de 400.000 pesetas, el cual quedó aplazado, estableciéndose lo pertinente en cuanto al vencimiento y pago del mismo, entregándole la parte compradora al vendedor 32 letras de cambio representativas de los plazos Page 646 y vencimientos señalados, y añadiéndose, entre otras estipulaciones, que la falta de pago a su vencimiento de cualquiera de las letras referidas facultará al vendedor para resolver la venta; que la notificación de usar la facultad de resolver la venta, y el transcurso del plazo de quince días naturales de gracia determinará la resolución plena y automática de la venta; que las partes establecen, y el vendedor especialmente consiente, que la condición resolutoria que respecto a la finca se pacta quede extinguida por el transcurso de treinta y cinco meses a contar de la fecha de la escritura, si antes no se hubiera ejercitado el derecho a la resolución; que el vendedor presta expresamente su consentimiento formal, desde este momento y para entonces, para la cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha condición resolutoria, y que la cancelación se practicaría con carácter automático transcurrido; el plazo convenido de treinta y cinco meses, bien con ocasión de practicarse cualquier asiento relativo a la finca o de expedirse certificación de cargas, conforme al artículo 355 del Reglamento Hipotecario, a que se remiten las partes.
Presentada en el Registro de la Propiedad número 7, de Madrid, primera copia de la anterior escritura fue calificada con nota del tenor literal siguiente: «Denegada la inscripción del documento que precede por contener el siguiente pacto: 'la cancelación se practicará con carácter automático transcurrido el plazo convenido de treinta y cinco meses, bien con ocasión de practicarse cualquier asiento relativo a la finca o de expedirse certificación de carga conforme al artículo 355 del Reglamento Hipotecario, a que se remiten las partes'. Cuyo pacto, de tener acceso al Registro, motivará en su día una cancelación sin que ésta pagase el correspondiente impuesto. Esta nota la extiendo a petición verbal del presentante y de conformidad con mis dos cotitulares. Madrid, 26 de marzo de 1974.»
Retirada y presentada de nuevo la escritura fue calificada con la siguiente nota: «Previa la conformidad de la presentante, a tenor del artículo 434 del Reglamento Hipotecario, se ha inscrito el precedente documento en el tomo 199, libro 18, finca 4.769, inscripción quinta. Denegándose, en cuanto a la estipulación tercera del mismo, la inscripción del siguiente pacto: 'la cancelación se practicará con carácter automático transcurrido el plazo convenido de treinta y cinco meses, bien con ocasión de practicarse cualquier asiento relativo a la finca o de expedirse certificación de cargas conforme al artículo 355 del Reglamento Hipotecario, a que se remiten las partes'. Madrid, 30 de mayo de 1974.»
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que el pacto contenido en la escritura por el que se establece la cancelación automática de la condición resolutoria y cuya inscripción se deniega es un pacto de lex commisoria, adoptado al amparo del artículo 1.255 del Código civil, que consagra la libertad de pactos, y regulado por el artículo 1.504 del mismo cuerpo legal; que fue incorporado voluntaria y libremente por las partes a la escritura; que la limitación temporal en cuanto a la facultad de resolver es lícita y puede ser establecida de modo válido por las partes; que el artículo 11 de la Ley Hipotecaria consagra el acceso al Registro de la Propiedad del pacto de lex commisoria, con la denominación de condición resolutoria explícita, con la finalidad de que la facultad resolutoria que nace de él tuviese publicidad y su ejercicio perjudicase a terceros, en contraposición con el supuesto del artículo 1.124 del Código civil; que la publicidad registral recogida, entre otros, en los artículos 2-2, 9, 10, 11, 17, 32, 33, 34, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria complementa la finalidad tradicional del pacto comisorio, consistente en facilitar al vendedor un medio de autodefensa, y de esta forma permite que el sistema de publicidad registral se inserte en su sistema civil, inspirado en el principio de que nadie puede transmitir más de lo que tiene; que en el artículo 82, segundo, de la Ley Hipotecaria, y el 174, primero, de su Reglamento, se reconoce como legal la posibilidad Page 647 de que el derecho inscrito quede extinguido por resultar así del título en cuya virtud se practicó la inscripción, sin necesidad de acto, contrato, declaración o exteriorización de conducta o de voluntad, y destaca la similitud entre el caso de este recurso con el de la sujeción registral de una finca al éxito del ejercicio judicial de una pretensión, acción o demanda de dominio referente a ella; que de acuerdo con el artículo 82-1 de la Ley y 174-3 del Reglamento, tras fijar un plazo de duración a la condición resolutoria, se confiere una declaración de consentimiento formal de la parte vendedora, en cuanto titular del derecho resolutorio inscrito, y titular del asiento de inscripción de la facultad resolutoria expresa, para que el asiento pueda cancelarse una vez caducado el derecho inscrito por vencimiento del plazo, a la vez que se logra una mayor agilización; que del artículo 355 del Reglamento Hipotecario, en relación con el 232-3, se deduce que el Registrador deberá cancelar el asiento de condición resolutoria cuando se produzcan los casos previstos en el mismo y que resulta incongruente que se haya inscrito la parte sustantiva de la estipulación y se haya denegado la aclaratoria o forma, lo que justifica este recurso, ya que la denegación hecha podría hacer pensar que la cláusula adolece de defectos sustantivos; que con la calificación denegatoria se produce una aplicación indebida del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, al no señalarse que la escritura calificada adolezca de defectos en sus formas extrínsecas o de capacidad de los otorgantes o de validez de los actos dispositivos; que el Registrador lleva su calificación a un campo ajeno, que es el propio de los Organismos gestores fiscales, pues únicamente debe limitarse a cumplir lo ordenado en los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria; que la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de enero de 1959 expresa la doctrina de que la función registral y la fiscal se desenvuelven en diferente órbita, sin que el criterio seguido por una pueda servir de base para aplicarlo a la otra, y con más claridad para un caso más concreto lo expresa la resolución de 16 de marzo del mismo año, y que es reiteradísima la doctrina del Centro Directivo por la que el Registrador no puede suspender o denegar la inscripción en que conste la nota puesta por el Liquidador del Impuesto por razones de interpretación o calificación fiscal.
El Registrador informó: que la nota denegatoria, puesta de conformidad con los otros dos cotitulares del Registro, se refiere sólo al pacto que establece la cancelación automática de la condición resolutoria, al que concreta su informe; que es indudable que la cancelación automática no la pueden decretar las partes, sino el Registrador, que es el que debe estimar si procede; que no se han puesto defectos a la condición resolutoria, sino sólo al automatismo de la cancelación; que el procedimiento registral es rogado, y así la resolución de 20 de junio de 1888 dijo: «Que pese a existir en el Registro la partida de defunción del usufructuario, dada la voluntariedad de la inscripción, el Registrador carece de atribuciones para extender de oficio la cancelación de un derecho», y la de 10 de abril de 1900: «Que para extender cualquier asiento de cancelación deben presentarse los documentos y llenarse los requisitos determinados en la ley sin que a los Registradores les sea lícito prescindir de ninguno de ellos»; que la estipulación citada no es un caso de caducidad, palabra que no aparece en la escritura, sino de extinción o mejor renuncia de un derecho; que el caso discutido no entra dentro del artículo 355 del Reglamento Hipotecario, que sólo comprende a los derechos que han caducado con arreglo a la Ley Hipotecaria, mientras que en el caso del recurso el derecho se extingue por voluntad de las partes; que el vendedor renuncia al plazo que le concede la ley para el ejercicio de su acción resolutoria y lo limita al de treinta y cinco meses a partir de la fecha de la escritura; que los derechos concedidos por las leyes son renunciables, a no ser esta renuncia contra el interés, el orden público o en perjuicio de terceros, Page 648 como decía el artículo 4 del Código civil vigente en la fecha de la escritura, y ha recogido el párrafo segundo del artículo 6 del Decreto de 31 de mayo de 1974; que este tercer perjudicado puede ser nada menos que la Hacienda Pública; que el Registrador no invade un terreno que no le es propio ni dice nada en cuanto a la liquidación practicada, que no tiene por qué calificar; pero que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impone a los Registradores la obligación de que «ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir»; que el Registrador no puede cancelar sin más la condición resolutoria, ya que para ello deberá presentarse solicitud del interesado que haya...
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