Resolución de 10 de agosto de 2006 (B.O.E. de 5 de septiembre de 2006)
| Autor | Juan Barrios Álvarez |
| Cargo | Notario de Lugo |
| Páginas | 126-132 |
I. Tras haberse anotado un embargo a favor de una comunidad de propietarios, por impago de cuotas, se presenta mandamiento para hacer constar en el Registro que el crédito que se reclama en el procedimiento tiene el carácter de preferente, de acuerdo con el artículo 9.1.e, pº 2º de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
La DG dice que no cabe en este caso hacer constar tal preferencia, dado que no se ha demandado a los titulares de cargas anteriores; además explica que, de haber sido demandados, la constancia registral de la preferencia produciría un doble efecto:
a) La adjudicación en el procedimiento instado por la comunidad de propietarios conllevaría la cancelación de cargas anteriores frente a las que el crédito de la comunidad ha sido declarado preferente.
b) Y la adjudicación en ejecución de alguna de esas cargas anteriores no afectaría a la subsistencia del embargo a favor de la comunidad de propietarios.
La doctrina de esta resolución no hace sino confirmar la doctrina de las resoluciones de 15 de enero de 1997, 26 de diciembre de 1999 y 27 de mayo de 2000 (todas ellas relativas a supuestos a los que les era de aplicación el artículo 9.5 de la LPH en su redacción anterior a 1998), y ello a pesar de la modificación del artículo 9 de la LPH en 1998 y de que en materia de créditos laborales hace tiempo que la DG ha limitado el alcance de la preferencia. Vayamos por partes.
II. El artículo 9.5 de la LPH, en su redacción anterior a 1998, establecía que Al pago de estos gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente estará afecto el piso o local, cualquiera que fuere su propietario actual y el título de su adquisición, siendo este crédito a favor de la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, y sin perjuicio de las responsabilidades personales".
Con esta redacción, que mezcla afección real y preferencia, no es extraño que la DG entendiera en su día que la afección real establecida en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal es un gravamen preferente; sobre ella no pueden prevalecer ni los derechos reales, ni ningún otro derecho de crédito. (...).No se trata de una preferencia creditual, de la que gozaría el derecho de la comunidad de propietarios sobre cualquier otro crédito concurrente y que habría de hacerse valer por la vía de la tercería o, en su caso, de ejecución colectiva; sino de una verdadera afección real del piso o local, en garantía del pago de las cuotas por gastos comunes, que opera con alcance erga omnes, esto es, cualquiera que sea el titular del inmueble y las cargas sobre él constituidas". (Resolución de 15 de enero de 1997, que reitera doctrina de las resoluciones de 9 de febrero de...
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