Resolución de 10 de febrero de 2002 (B.O.E. de 17 de abril de 2002)

AutorPedro Romero Candau
Páginas143 - 149

COMENTARIO

Voy a alterar en este comentario el orden que ofrece la calificación registral de la escritura presentada y los defectos invocados. Reservo para el final el primero de ellos, en el que la Registradora adivina un auténtico pacto comisorio -después describiré las características de esta devastadora especie animal-, detrás de un vallado.

En la escritura, las partes, después de vendidas ocho parcelas segregadas de una sola finca matriz, acuerdan un pacto de retro a favor del vendedor por plazo de un año, debiendo abonar el retrayente, en su caso, el precio de venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Se acuerda también que, si la sociedad vendedora retrae, la compradora tendrá un derecho preferente a la compra de las mismas en el caso de que las fincas fueran vendidas a un tercero en los cuatro años siguientes.

Considera la Registradora que, para ambos derechos de adquisición, es necesario que se determine el precio que corresponde a cada una de las ocho parcelas vendidas. No se pronuncia, en cambio, acerca de la necesidad de distribuir el precio de la compraventa entre las ocho parcelas; ¡menos mal!

Ni que decir tiene que la exigencia la apoya en el artículo 11 LH que, como es sabido, de forma casi general, o al menos así se deriva para todo aquel que realice su simple interpretación literal, sólo se refiere al precio aplazado garantizado con hipoteca o con condición resolutoria explícita.

Con acierto hace el Notario autorizante y recurrente la cita del artículo 1.513 CC, además de jurisprudencia, que conduce a la inequívoca conclusión -y aquí no hace falta analogía- de que el retracto convencional habrá de ejecutarse sobre el todo que ahora se transmite.

La Dirección General ratifica esta argumentación cuando afirma que el retracto ha de ejercitarse sobre el todo transmitido. Pocos problemas de terceros puede haber, pues piénsese que el retracto entra en el Registro al tiempo de la venta.

Esta consideración de fondo es la que explica también el rechazo de la distribución en el segundo de los derechos de adquisición preferente. La Dirección, a mayor abundamiento en este caso, introduce una razón adicional, y es que ese segundo derecho deberá ejercitarse por el precio de la futura venta de cada una de las ocho fincas.

Queda en pie, respecto a este último extremo, la posibilidad de pactar ya, y para el futuro, el valor o precio de esas fincas durante todo el período de vigencia de ese derecho, por fuerza...

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