El resarcimiento crediticio del acreedor hipotecario
| Autor | Federic Adan Domènech |
| Páginas | 329-398 |
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En el último de los apartados del art. 691 LEC, se concede la posibilidad de proceder a la realización forzosa del bien hipotecado utilizando medios alternativos a la subasta judicial, esto es, mediante convenio o por medio de persona o entidad especializada656, «el legislador piensa que por estos medios puede obtener un precio superior al que se obtendría en una subasta judicial»657. Ambas instituciones encuentran cobertura legal en las Secciones 3ª y 4ª del Capítulo IV, del Título IV de la LEC, por lo que deviene necesario realizar, cuanto menos, un análisis somero de ambas instituciones.
Por convenio debe entenderse «la posibilidad que se otorga al ejecutante, ejecutado o cualquier otro tercero que acredite un interés directo en laPage 330 ejecución, (...) para convocar una comparecencia a fin de convenir el modo de realización más eficaz para los bienes afectados a la ejecución»658. Partiendo de esta definición de convenio, trasladándolo al ámbito de la ejecución especial hipotecaria, la interpretación del art. 691 LEC presenta, como primer interrogante, la determinación del término interesado, en el sentido de si en el mismo puede englobarse cualquier persona que pueda sufrir un perjuicio o beneficio en base a la adopción de un sistema u otro en cuanto a la realización del bien hipotecado. Evidentemente, no existe duda de que encuentran cobertura en este término las personas del acreedor-ejecutante, deudor, hipotecante no deudor, y tercer poseedor, concretándose la polémica en la figura de aquellos titulares de derechos inscritos en el Registro con posterioridad a la hipoteca.
No existe entre la doctrina procesal una postura unánime en cuanto a la concesión a estas personas de la posibilidad de solicitar la realización del bien hipotecado a través de un convenio. Un primer grupo doctrinal defienden su inclusión en el concepto de interesados, por ser personas con un interés directo en el resultado de la ejecución659. En contra, un segundo grupo de autores niegan la legitimación a estos sujetos a efectos de solicitar la realización del bien hipotecado por convenio, alegando que no ostentan la condición de parte en la litis660. A nuestro entender, en este supuesto aPage 331 diferencia de la subasta, como veremos más adelante, es acertado conceder una interpretación flexible respecto del concepto de interesado, otorgando la posibilidad de solicitar la posible realización del bien por convenio a titulares posteriores, a pesar de que no se encuentren personados, afirmación que sostenemos en base a tres extremos.
En primer lugar, porque la legitimación no es tanto para solicitar directamente la realización del bien mediante un convenio, sino para la práctica de una simple comparecencia en la que se discuta respecto de la conveniencia o no de la práctica de este medio alternativo de realización del bien hipotecado.
En segundo lugar, por la propia redacción del art. 640 LEC, que no limita su redacción a la figura del ejecutante y ejecutado, sino que amplía la legitimación a quién acredite un interés directo, y evidentemente, los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca ostentan un interés inminente en una correcta realización del bien.
Finalmente, porque la solicitud de comparecencia por parte de los interesados, a efectos de fijar el convenio de realización del bien, en caso alguno es vinculante, existiendo dos mecanismos que pueden vetar su éxito, el primero de ellos, se plasma en la necesaria conformidad del ejecutante respecto de la realización de esta comparecencia, concretándose el segundo, en el hecho de que el órgano judicial se pronuncie a favor de la justificación de la práctica de la mencionada comparecencia.
Sin embargo, la intervención de estos acreedores posteriores no se circunscribe únicamente a la legitimación para la solicitud de la comparecencia, sino que su intervención se amplía a la posible participación en la determinación de la prudencia de efectuar este convenio y, por ende, para el caso que se estime su conveniencia, en la fijación de las condiciones del mismo, intervención que se le concede por dos vías, por una parte, de acuerdo con el apartado segundo del art. 640 de la Ley procesal, que establece que el órgano judicial convocará a esta comparecencia a los interesados en la realización del bien, entre los que deben encontrarse los titulares de derechos posteriores, y por otro lado, de acuerdo con los postulados del apartado segundo, párrafo segundo del art. 640 LEC, que concede al ejecutante y ejecutado la posibilidad de invitar a la comparecencia a las personas interesadas.
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Asimismo, en gran medida el éxito de la comparecencia y la definitiva aprobación de la realización del bien por convenio se encontrará condicionada a la aceptación de estos acreedores posteriores, que pueden considerar que tal convenio no resulte ventajoso ni prudente, potestad que les es concedida en el apartado tercero del art. 640 LEC al sostener que cuando el convenio se refiera a bienes susceptibles de inscripción registral será necesaria para su aprobación, la conformidad de los acreedores y terceros poseedores que hubieran inscrito o anotado sus derechos en el Registro correspondiente con posterioridad al gravamen que se ejecuta, previsión realizada con visos de garantizar la defensa de los derechos e intereses legítimos de los acreedores, evitando que estos puedan resultar perjudicados por el contenido pactado en el convenio de realización en el que no participen, pues de materializarse en un precio inferior o malvaratando los bienes marcando una realización por debajo de los valores de mercado, pueden poner en peligro el cobro de sus créditos inscritos.
En este mismo precepto 640 se regulan tanto el éxito como el fracaso de la comparecencia. Así, ante el primero de los supuestos, establece el texto procesal que si como consecuencia de la comparecencia se llegase a un acuerdo entre ejecutante y ejecutado con la conformidad de los sujetos a los que afecte la realización del bien, el órgano judicial mediante auto aprobará el convenio y suspenderá el proceso hipotecario. Por el contrario, cuando la comparecencia concluyese de forma infructuosa, o el convenio no sea aceptado por los terceros interesados, no resulta vetada la posibilidad de realizar nuevos intentos cuando las circunstancias así lo aconsejen, a juicio del Tribunal.
La otra posible forma de llevar a cabo la realización del bien hipotecado consiste en encomendar su práctica a entidad o persona especializada y conocedora del mercado donde se compran y venden esos bienes661, posibili-Page 333dad reconocida en el art. 641 LEC. Esta misma norma regula, de forma expresa, las personas que ostentan legitimación para solicitar la realización del bien a través de este medio alternativo a la subasta judicial, concretándose las mismas, en la persona del ejecutante y del ejecutado. No obstante la petición que puedan formular las personas anteriormente enunciadas, la misma no es vinculante, sino que la realización del bien por este medio alternativo a la subasta judicial, se acordará por el órgano judicial en función de las características del caso concreto.
Al igual que sucede con la realización por convenio, en la decisión respecto de la adopción de esta segunda modalidad de apremio del bien, deberán participar todas aquellas personas que de una u otra forma justificada acrediten un interés en el resultado de la realización del bien. Previsión que encontraría su reconocimiento legal en el art. 641.3 LEC en el que se manifiesta que cuando los bienes a realizar sean inmuebles, la determinación de la persona o entidad a la que vaya a confiarse la realización y de las condiciones en que ésta deba celebrarse, será efectuada previa comparecencia, a la que serán convocadas las partes y quienes conste en el proceso que pudieren estar interesados.
De la redacción del precepto no sería loable una interpretación restrictiva, en el sentido de convocar a esta comparecencia solamente a las partes personadas, pues la norma establece que también podrán acudir aquellas personas que puedan acreditar en la interinidad del proceso un interés en su desenlace final, circunstancia que acontecerá por ejemplo, respecto de todos aquellos sujetos que tengan inscrito un derecho en...
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