La determinación del daño resarcible en la ley de ordenación de la edificación. Delimitación de su ámbito objetivo de aplicación
| Autor | Rafael Colina Garea |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho Civil Universidad de A Coruña |
| Páginas | 658-694 |
I. INTRODUCCIÓN
El artículo 17.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (BOE, núm. 266, de 6 de noviembre) afirma literalmente que «Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas: a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3. El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año».
De lo prescrito por el artículo 17.1 LOE, se deduce que el particular régimen de responsabilidad regulado en esta Ley únicamente podrá ser de aplicación cuando concurran los siguientes presupuestos: a) Ha de tratarse de un daño material ocasionado en el edificio. b) Dicho daño material debe traer causa de alguno de los vicios o defectos constructivos a los que se refieren los apartados a) y b) del propio artículo 17.1 LOE. c) Y finalmente, el daño debe producirse dentro de los plazos de garantía señalados por esos mismos apartados del artículo 17.1 LOE.
II. DAÑOS MATERIALES OCASIONADOS EN EL EDIFICIO
Tomándose como punto de partida la expresión utilizada por el artículo 1591 Cc «… responde de los daños y perjuicios…», tradicionalmente se entendía que, bajo el ámbito de la responsabilidad decenal por ruina, tenían cabida todos aquellos daños, lesiones, perjuicios y desperfectos que trajeran causa del mismo vicio o defecto constructivo, ya fuesen materiales, morales, corporales, indirectos o secuenciales. De hecho, no pocas sentencias del Tribunal Supremo en la materia declaraban la obligación del sujeto responsable de proceder al resarcimiento íntegro de los daños y perjuicios causados, comprendiéndose, entonces, en el ámbito de la reparación no sólo los daños materiales ocasionados en el edificio, sino también los morales, los indirectos y los secuenciales 1.
En cambio, de acuerdo con lo dispuesto en su artículo 17.1, el particular régimen de responsabilidad contemplado en la LOE no resulta de aplicación a todos los perjuicios derivados del vicio o defecto constructivo, sino únicamente a los daños materiales ocasionados en el edificio.
1. DAÑOS MATERIALES
Debe tratarse, pues, de daños materiales, lo que comporta que quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LOE, los daños morales y los corporales. Los daños morales se suelen identificar en la práctica con el sufrimiento psíquico que conllevan algunos perjuicios patrimoniales provocados por los defectos constructivos, o incluso con las repercusiones que en el ámbito psico-afectivo producen las incomodidades, angustias, molestias, intranquilidades y perturbaciones que con frecuencia son inherentes a los daños materiales derivados de vicios de construcción 2. En cuanto a los daños corporales, quedan descartados tanto aquellos que padezcan los propietarios o usuarios que habiten en el edificio afectado por el defecto constructivo, como los que sufran terceras personas que no tengan nada que ver ni con el proceso de edificación ni con la titularidad de la propiedad o del uso del inmueble dañado (por ejemplo, viandantes). Del mismo modo, también quedarán sustraídos del ámbito de la LOE aquellos otros perjuicios causados por vicios constructivos que, aun siendo económicamente evaluables (patrimoniales), no sean propiamente materiales en el sentido estricto del artículo 17.1 LOE. Piénsese en el lucro cesante por interrupción de la actividad negocial y por las rentas dejadas de percibir, o en el daño emergente como consecuencia de los gastos de desalojo (mudanza) y por el coste de la vivienda o local de reemplazo 3.
2. EDIFICIO. CONCEPTO Y EXTENSIÓN DEL TÉRMINO
Sin embargo, no todos los daños materiales son susceptibles de resarcimiento conforme al régimen de responsabilidad regulado en la LOE, sino únicamente aquellos que se produzcan en el propio edificio que padece la deficiencia constructiva 4.
Quedan, por lo tanto, excluidos los daños, muy frecuentes en la práctica, ocasionados a edificaciones colindantes como consecuencia de las defectuosas obras de demolición y vaciado del terreno necesarias para construir un nuevo inmueble 5, y también los denominados daños secuenciales en alusión a los desperfectos que puedan sufrir los muebles y enseres que radiquen en el edificio afectado por vicios constructivos y como resultado de éstos.
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A) INTERPRETACIÓN AMPLIA Y RESTRINGIDA DEL CONCEPTO LEGAL DE EDIFICIO
Pese a que voces autorizadas estimen lo contrario 6, creemos que el artículo 2 LOE define el proceso de edificación, pero no aporta una concreta delimitación conceptual de lo que ha de entenderse por «edificio» 7, lo cual es especialmente trascendente a la hora de determinar si procede o no la aplicación del particular régimen de responsabilidad contenido en la misma 8. El concepto de edificio puede interpretarse en un sentido restrictivo o en un sentido amplio.
Desde una perspectiva restrictiva de su significado, el edificio se mostraría como una concreta especie perteneciente al género de las construcciones inmobiliarias, la cual se caracterizaría por poseer como objetivo la habitación humana u otros fines similares, siempre relacionados con la posibilidad de ser ocupados por personas para poder desarrollar cualesquiera actividades al resguardo de las inclemencias climáticas. De acuerdo con ello, todo edificio sería una construcción inmobiliaria; en cambio, existirían construcciones inmobiliarias que no serían edificios y, por este motivo, quedarían así excluidas del ámbito de aplicación de la LOE: por ejemplo, un dique, un pantano, una presa, un embalse, etc. 9. El fundamento principal de esta tesis conceptual restrictiva reside en la dificultad de aplicar a esas otras construcciones inmobiliarias los requisitos básicos que ha de observar toda edificación, según el artículo 3 LOE, y en especial los relativos a la habitabilidad 10.
Desde una visión amplia de su sentido, el edificio se mostraría como el producto o resultado final de todo proceso de edificación 11, pero entendiendo la actividad de edificar no estrictamente como sinónimo de construir un edificio, sino ampliamente como la acción de fabricar, construir o levantar una obra inmobiliaria. De este modo, el concepto de edificio se interpretaría aludiendo no a la especie concreta, sino al género al que pertenece, en cuanto obra de construcción inmobiliaria 12.
Con anterioridad a la vigencia de la LOE, esta concepción amplia del término «edificio» fue defendida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación con la interpretación de los artículos 1591, 334, 389, 391, 1907 y 1908 Cc 13, así como postulada por la doctrina mayoritaria, entre los que, como es sobradamente conocido, destacaba SALOM ANTEQUERA, quien opinaba que no era preciso que la obra o fábrica estuviese sobre el suelo para que fuese edificio, bastando con que «sea una obra de albañilería, forjada con materiales de varias clases, que esté adherida de una manera permanente al suelo y destinada a un fin humano […] sin que en ello influya nada el que esté en la superficie (pared, casa, palacio, puente, canal, etc.) o en el subsuelo (sótano, cueva, subterráneo, túnel, mina, depósito de agua, etc.)» 14.
Con posterioridad a la entrada en vigor de la LOE, algunos autores han sostenido la tesis amplia del concepto de edificio 15, basándose, entre otros, en los siguientes argumentos:
a) El hecho de que no puedan cumplir todos los requisitos de habitabilidad contemplados en el artículo 3.1.c) LOE, no es razón para dejar esas construcciones que no son edificios en sentido estricto al margen del régimen de responsabilidad regulado en la LOE 16, pues hay que tener en cuenta, por una parte, que «habitabilidad» no es únicamente sinónimo de cumplimiento de los requisitos de higiene, salud, medioambientales, de protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico, sino también de otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio (art. 3.1c.4 LOE). En este último punto, la exigencia de habitabilidad se equipararía a lo que anteriormente se conocía como «ruina funcional», la cual comprendía aquellos vicios o defectos que, excediendo de las imperfecciones corrientes, convierten al inmueble en impropio para ser destinado al uso que le corresponde 17. Resulta obvio que los requisitos de habitabilidad así entendidos podrán ser cumplidos no sólo por los edificios en sentido estricto, sino también por otras construcciones inmobiliarias que no lo sean, pues aunque un pantano, un dique, o una presa no hayan sido concebidos para albergar la habitación humana sí pueden padecer algún defecto constructivo, en sí mismas o en sus instalaciones, que las haga impropias para el uso respecto el cual se destinan. Por otra parte, de las letras a), b) y c) del artículo 2.1 LOE, parece poder deducirse que el uso al que se haya de destinar un edificio es indiferente a los efectos de la aplicación de dicha Ley: puede ser cualquier tipo de uso además de los enumerados expresamente 18. En efecto, la LOE no limita los usos de un edificio a la habitación humana y...
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