Requisitos para inscripción parcial, de oficio o previa solicitud. Hipoteca sobre dos fincas con vinculación 'ob rem' no inscrita

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Resumen. Concepto de vinculación “ob rem” de dos o más fincas. La inscripción parcial exige siempre que no haya perjuicio para terceros y se necesita solicitud del presentador únicamente si afecta a la esencialidad del contrato, debiéndose practicar de oficio en los restantes casos.

Hechos: Se constituye hipoteca sobre una vivienda que lleva vinculada “ob rem” una plaza de garaje sin distribución de responsabilidad hipotecaria. Ambas son dos fincas registrales independientes ya que la vinculación no ha llegado a inscribirse, aunque sí consta en el título. Se solicita también la inscripción parcial de la hipoteca respecto de la vivienda.

La registradora suspende la inscripción pues considera que es necesario aclarar si la voluntad de las partes es hipotecar las dos fincas, en cuyo caso se necesita distribución de la responsabilidad, o sólo la vivienda. Dicha calificación es confirmada por la calificación sustitutoria.

El notario autorizante recurre y alega que la voluntad de las partes es constituir la hipoteca sobre una finca (la vivienda) ya que la escritura se refiere siempre a la finca hipotecada en singular y que, en todo caso, se ha solicitado la inscripción parcial por el presentante.

La DGRN estima el recurso.

Doctrina. Comienza por recordar la importancia de la descripción de la finca registral como objeto de los derechos que se inscriben. También el concepto de vinculación “ob rem” entre dos (o más) fincas que ocurre cuando se da entre ellas un nexo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, que han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio, si bien deberá venir determinada por la Ley, o bien, resultar de la inscripción...

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