Las repercusiones geográficas de los principios hipotecarios tras la Ley 13/2015, de 24 de junio (VII). Principios consecuencia de la inscripción: la fe pública registral gráfica
| Autor | Pedro Fandos Pons |
| Cargo | Registrador de la propiedad de Dolores y Doctor en Derecho |
| Páginas | 3115-3163 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 794, págs. 3115 a 3163. Año 2022
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Las repercusiones geográficas
delos principios hipotecarios
trasla Ley13/2015, de 24 de junio
(VII). Principios consecuencia
delainscripción: la fe pública
registral gráfica
The geographical repercussions
ofthe mortgage principles after
Law 13/2015, of June 24 (VI):
Principle’s consequence
of the registration: the principle
ofgeographical public
registration faith
por
PEDRO FANDOS PONS
Registrador de la propiedad de Dolores y Doctor en Derecho
RESUMEN: Comenzamos hace unos cuatro años esta serie de ar tícu-
los sobre la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley13/2015.
Pedro Fandos Pons
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Hemos pretendido, a lo largo de ellos, elaborar una interpretación evolutiva
de la misma, basada en la extensión de su repercusión a todos los principios
hipotecarios. Siguiendo el esquema trazado en el primero de los artículos,
culminamos con los principios consecuencia del valor jurídico-sustantivo de
la publicidad registral, derivados de la sustantividad de los pronunciamientos
registrales. De entre ellos, queda por ver el más importante y trascenden-
te: el principio de fe pública registral, posiblemente el más complicado de
todos ellos, pues no hay un pronunciamiento legal expreso respecto a sus
repercusiones geográficas. Por ello, dedicamos el último ar tícu lo de esta
serie a indagar si la Ley13/2015 ha introducido repercusiones geográficas
respecto al principio de fe pública registral. Es decir, si podemos hablar
de una repercusión geográfica del principio de fe pública registral, lo que
denominaremos fe pública registral gráfica.
ABSTRACT: We started this series of articles about the reform of the
Mortgage Law operated by Law 13/2015 about four years ago. We have tried,
throughout them, to elaborate an evolutionary interpretation of it, based on the
extension of its repercussion to all mortgage principles. Following the scheme
outlined in the first of the articles, we culminate with the principles resulting
from the legal-substantive value of registry publicity, derived from the substan-
tivity of registry pronouncements. Among them, possibly the most important
and far-reaching remains to be seen: the principle of public registration faith,
possibly the most complicated of all of them, since there is no express legal
pronouncement regarding its geographical repercussions. For this reason, we
dedicate the last article of this series to investigate whether Law 13/2015 has
introduced geographical repercussions regarding the principle of public regis-
tration faith. If we can speak of a geographical repercussion of the principle
of registration public faith, what we will call graphic registration public faith.
PALABRAS CLAVE: Principio de fe pública registral. Georreferen-
ciación. Inatacabilidad de la georreferenciación. Ar tícu lo 34 de la LH,
descripción precisa. Consentimiento de colindantes. Calificación registral.
Presunción iures et de iure.
KEY WORDS: Principle of public registry faith. Georeferencing. Unassail-
ability of georeferencing. Article 34 of the Mortgage Law. Precise description.
Consent of neighbours, registry qualification. Presumption iures et de iures.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. EL PRINCIPIO DE FE PÚ-
BLICA REGISTRAL EN SU VERTIENTE LITERARIA. 2.1. CONCEP-
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TO. 2.2. REQUISITOS. A) Requisitos subjetivos. B) Los requisitos objetivos.
C)Los requisitos formales. 2.3. LOS EFECTOS DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL
RESPECTO A LOS DATOS DESCRIPTIVOS. A) Antes de publicarse la Ley13/2015.
B) Tras la publicación de la Ley13/2015.—III. LA VERTIENTE GEOGRÁ-
FICA DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL. 3.1. CONCEP-
TO. 3.2.DIFERENCIAS ENTRE EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y FE
PÚBLICA REGISTRAL GRÁFICA. A) Alcance de la protección B) Requisitos de
aplicación. C) Distinta extensión de la aplicación. 3.3 REQUISITOS DE LA BASE
GRÁFICA REGISTRAL PARA SER PROTEGIDA POR LA FE PÚBLICA REGISTRAL GRÁ-
FICA. A) Una base gráfica registral, es decir, con efectos identificativos. B) El
consentimiento expreso del colindante o colindantes implicados. C) La sanción
de la autoridad competente. 3.4. EFECTOS DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL GRÁFI-
CA. 3.5. EL RECONOCIMIENTO DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL GRÁ-
FICA.—IV. CONCLUSIONES.—V. EPÍLOGO.—VI. ABREVIATURAS.
—VII. SENTENCIAS.—VIII. RESOLUCIONES.—IX. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
El principio de fe pública registral es uno de los principios hipotecarios
que rige nuestro sistema registral, que es de abolengo germánico, por el cual,
para proteger a los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, la ley
reputa exacto el contenido de los libros hipotecarios, aunque no concuer-
de con la realidad jurídica extrarregistral. La exactitud registral presumida
supone que el adquirente, con la extensión y contenido que determina el
asiento registral, es mantenido en su adquisición, aunque la titularidad del
transmitente resulte ineficaz por causas de nulidad o resolución, que no
constan en el Registro y que, por tanto, el adquirente no puede conocer. Es
decir, en la pugna entre la seguridad estática del derecho real y la seguridad
dinámica de su tráfico, el legislador ha preferido esta última, siendo este prin-
cipio hipotecario la traducción en el ámbito inmobiliario del principio de
seguridad jurídica, que proclama el ar tícu lo9.3 de la Constitución española.
En el presente ar tícu lovamos a indagar si esa protección al tercer ad-
quirente a título oneroso y de buena fe se limita a la titularidad o puede
extenderse también al objeto de derecho, que describe el asiento registral.
No nos centramos en la figura del tercero y los requisitos que ha de reunir,
que es el ámbito propio del principio de fe pública registral en su vertiente
literaria. Al contrario, nos vamos a situar en el ámbito de protección del
principio, no respecto a la posible inexactitud del título del transmitente,
sino respecto al objeto del derecho. Es decir, si la enérgica protección del
principio de fe pública registral, que mantiene en su adquisición al tercero
del ar tícu lo 34 de la LH, se limita solo a esa titularidad, o puede extender-
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