Las repercusiones geográficas de los principios hipotecarios tras la Ley 13/2015, de 24 de junio (V): El principio de tracto sucesivo registral gráfico
| Autor | Pedro Fandos Pons |
| Cargo | Registrador de la propiedad de Dolores y Doctor en Derecho |
| Páginas | 913-963 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 784, págs. 913 a 963 913
Las repercusiones geográficas
de los principios hipotecarios tras
la Ley 13/2015, de 24 de junio (V):
El principio de tracto sucesivo
registral gráfico
The geographical repercussions
of the mortgage principles after
Law 13/2015, of June 24 (V):
The principle of successive graphic
registry tract
por
PEDRO FANDOS PONS
Registrador de la propiedad de Dolores y Doctor en Derecho
RESUMEN: La Ley 13/2015 ha supuesto una de las modificaciones más
extensas de la Ley Hipotecaria, desde 1946. Siguiendo con el propósito de
elaborar una interpretación evolutiva de la Ley 13/2015 y su repercusión
sobre los principios hipotecarios, que nos trazamos en el primero de los ar-
tícu losde esta serie, tratamos en esta quinta entrega, sobre las repercusiones
geográficas del principio de tracto sucesivo, derivado del encadenamiento de
titularidades del derecho y de las vicisitudes por las que atraviesa el mismo
Pedro Fandos Pons
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en el folio registral, para que sea indiscutida la titularidad y el objeto del
derecho que el asiento proclama.
ABSTRACT: Law 13/2015 has been one of the most extensive modifi-
cations of the Mortgage Law, since 1946. Continuing with the purpose of
elaborating an evolutionary interpretation of Law 13/2015 and its repercussion
on the mortgage principles, which we outlined in the first of the articles in this
series, in this fifth installment we deal with the geographical repercussions of
the principle of successive tract, derived from the chain of ownership of the
right and the vicissitudes that it goes through in the registry folio, so that the
ownership and the object of the right that the seat proclaims.
PALABRAS CLAVE: Principio de tracto sucesivo. Encadenamiento de
modificaciones descriptivas y georreferenciaciones. Modificación de entida-
des hipotecarias. Obras nuevas. Actualizaciones técnicas. Desplazamientos
cartográficos.
KEY WORDS: Principle of successive tract. Chaining of descriptive modi-
fications and georeferencing. Modification of mortgage entities. New works.
Technical updates. Cartographic movements.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. EL PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO EN SU VERTIENTE LITERARIA: 1. CONCEPTO. 2. REGULA-
CIÓN.—III. LA VERTIENTE GEOGRÁFICA DEL PRINCIPIO DE TRAC-
TO SUCESIVO: 1. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO REGISTRAL GRÁFICO EN
LA DOCTRINA: A) Antes de la Ley 13/2015. B) Tras la Ley 13/2015. 2. EL
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO REGISTRAL GRÁFICO EN LA LEY 13/2015: A) En el
procedimiento registral ordinario. B) En los expedientes del título VI de la LH: a)
Expediente para inscribir la georreferenciación de la finca del ar tícu lo 199. b)
Expediente de deslinde: a’) Expedientes privados de deslinde de fincas inscritas.
b’) Expedientes administrativos de deslinde. c) Expediente para rectificar la
descripción, superficie o linderos de una finca del ar tícu lo 201. d) Expediente
de dominio del ar tícu lo203. e) En la inmatriculación por título público de los
ar tícu los205 y 206. f)Expediente de reanudación del tracto sucesivo interrum-
pido del ar tícu lo208. 3. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO REGISTRAL GRÁFICO
EN LA DOCTRINA DE LA DGSJFP: A) Casos de incorporación preceptiva al folio
de la georreferenciación de la finca: a) En la inmatriculación de fincas: a’) En
el expediente de dominio del ar tícu lo203. b’) En la inmatriculación por título
público del ar tícu lo205 de la LH. b) En las operaciones de parcelación, repar-
celación o concentración parcelaria, expropiación forzosa y deslinde administra-
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Las repercusiones geográficas de los principios hipotecarios tras la Ley 13/2015…
tivo. c) En las operaciones de agrupación, agregación, división y segregación de
fincas. B) Georreferenciación como circunstancia potestativa de la inscripción: a)
Inscripción de georreferenciación sin discordancia con la realidad física. b)Ins-
cripción de la georreferenciación subsanando una discordancia: a’)En el caso
del expediente del ar tícu lo199. b’) En el caso del expediente del ar tícu lo201.1
c) En la Inscripción de una obra nueva, al amparo del ar tícu lo202 de la LH.
4.EL CONCEPTO Y CARACTERES DEL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO REGISTRAL
GRÁFICO: A) Es una técnica operativa del sistema de folio real. B) Supone un
encadenamiento descriptivo: a) Una rígida, con asiento propio para cada acto
o negocio inscribible b)Otra flexible, cuando en un asiento constan varias
modificaciones. C)Requiere la previa inscripción de la modificación descriptiva
sin acceso registral. D) Es presupuesto estructural para los efectos esenciales
del sistema. E) Se manifiesta de modo distinto en el aspecto material y formal:
a) En el aspecto material, la patología de la doble inmatriculación. b) En el
aspecto formal, la patología de los desplazamientos de cartografía.—IV. CON-
CLUSIONES.— V. ABREVIATURAS.— VI. RESOLUCIONES DE LA
DIRECCIÓN GENERAL.—VII. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
El principio de tracto sucesivo, sin perjuicio de su posible existencia
en los Registros de Personas, es el principio hipotecario existente en todo
sistema registral llevado por fincas, siendo uno de los fundamentales, diri-
gido a evitar la indefensión proscrita por el ar tícu lo24 de la CE, máxime
estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los tribunales y
produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los
términos establecidos en la Ley (RDGRN de 26 de septiembre de 2018)1,
que podemos desdoblar con Jerónimo GONZÁLEZ2 en dos direcciones:
1. El tracto sucesivo propiamente dicho, o en sentido material, que es
aquel que requiere la previa inscripción, presupuesto básico de la inscripción.
2. El tracto sucesivo o modo de proceder a la inscripción, que exige
para cada acto jurídico un asiento, o tracto sucesivo en sentido formal.
Su carácter de principio sustantivo se ha destacado por la doctrina de la
DGRN, así por ejemplo la RDGRN de 6 de mayo de 2014 lo destaca como
uno de los principios básicos en los sistemas registrales de folio real, que
impone un enlace entre las sucesivas titularidades de los derechos inscritos,
precisando la RDGSJFP de 3 de febrero de 2020 que la presunción «iuris
tantum» de exactitud de los pronunciamientos registrales y el reconocimiento
de la legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del
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