Reparcelaciones en Cataluña
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Es objeto del presente tema, exclusivamente, unas notas sobre las normas de Cataluña sobre la reparcelación.
|
Contenido
|
Hay que citar:
- DLeg 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Urbanismo , modificado por otras como por la Ley 3/2012, de 22 de febrero, por la LEY 16/2015, de 21 de julio, de simplificación de la actividad administrativa de la Administración de la Generalidad y de los gobiernos locales de Cataluña y de impulso de la actividad económica, por la Ley 18/2020, de 28 de diciembre, de facilitación de la actividad económica, por LEY 2/2021, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público y por la LEY 2/2021, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público.
- Decreto 305/2006 de 18 de julio, por el cual se aprueba el Reglamento de la Ley de Urbanismo , y el DECRETO 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística, que a su vez modifica sustancialmente el Reglamento de Urbanismo.
- LEY 16/2015, de 21 de julio, de simplificación de la actividad administrativa de la Administración de la Generalidad y de los gobiernos locales de Cataluña y de impulso de la actividad económica modificada por la Ley 18/2020, de 28 de diciembre, de facilitación de la actividad económica.
Puede tener por objeto repartir equitativamente los beneficios y las cargas derivadas de la ordenación urbanística o regularizar la configuración de fincas.
Dice el art. 121 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo sobre los sistemas de actuación urbanística:
a) La ejecución o la gestión del planeamiento urbanístico se efectúa mediante cualquiera de los siguientes sistemas de actuación urbanística:
1. De reparcelación, que incluye las modalidades siguientes:
a. De compensación básica.
b. De compensación por concertación.
c. De cooperación.
d. Por sectores de urbanización prioritaria.
2. De expropiación.
Analizamos la Reparcelación.
El art. 124 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo indica que, una vez hecha la reparcelación, se produce la subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas parcelas por las nuevas parcelas, de forma que se adjudican a los propietarios las parcelas con aprovechamiento privado resultantes:
»1.º A las personas propietarias en proporción a sus respectivos derechos.
»2.º A la administración actuante, las que le correspondan por razón de la cesión obligatoria y gratuita de suelo para la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actuación.
»3.º A la administración actuante o a la entidad urbanística colaboradora, según si la modalidad de la reparcelación es o no por cooperación, las que el proyecto de reparcelación reserve para pagar los gastos de urbanización, para destinar el producto obtenido por la venta a terceros de las parcelas adjudicadas, o a la empresa que ejecute las obras de urbanización en concepto de pago en especie, total o parcial.»
Por lo tanto, terrenos que no eran edificables, una vez urbanizados y hechas las cesiones pertinentes, serán edificables. Los propietarios aportan la finca ?bruta? y reciben unas nuevas fincas de reemplazo, con el traslado de las cargas de las fincas de origen que pasan registralmente a las nuevas y además quedan con las afecciones a los costes de la urbanización, como carga real.
Modalidades de reparcelaciones en Cataluña Reparcelación puramente voluntariaDice el art. 128 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo que en la reparcelación voluntaria basta, para la inscripción en el Registro de la Propiedad, la presentación de la escritura pública y la certificación del acuerdo de aprobación de la reparcelación.
El Reglamento, en su art. 164 indica que, en este caso, no hace falta aprobación previa, pero la administración actuante ha de someter la propuesta a información pública por el plazo de un mes y dar audiencia al resto de personas interesadas con citación personal.
En la reparcelación voluntaria estamos ante una situación de absoluta unanimidad de los propietarios.
Modalidad de compensación básica en CataluñaRespecto a la modalidad de compensación básica, dice el art. 132 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo:
a) La incorporación de los propietarios a la junta de compensación no presupone la transmisión a la junta de los inmuebles que sean afectados a los resultados de la gestión común, salvo que los estatutos dispongan lo contrario.
b) En todo caso, los terrenos quedan directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes a esta modalidad. La afectación tiene que constar adecuadamente en el Registro de la Propiedad.
c) Las juntas de compensación actúan como fiduciarias, con pleno poder dispositivo sobre las fincas que pertenecen a las personas propietarias adheridas a la junta, con las únicas limitaciones establecidas por los estatutos.
El Reglamento de la Ley de Urbanismo regula las reparcelaciones en el DECRETO 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.
Nos bastará las siguientes indicaciones:
a) Iniciado el expediente de reparcelación, la persona o entidad que la ha formulado, ha de solicitar del Registro de la Propiedad la correspondiente información sobre la titularidad y cargas de las fincas afectadas (art. 131.2, Reglamento de la Ley de Urbanismo); los propietarios y titulares de derechos reales tienen la obligación de facilitar sus títulos, debiendo estar en cuanto a discrepancias entre los títulos y la realidad física, inmatriculación de fincas, reanudación de tracto sucesivo, etc. a la normativa hipotecaria aplicable (art. 132, Reglamento de la Ley de Urbanismo).
b) Los propietarios afectados pueden incorporarse a la Junta en la tramitación de las bases de actuación y estatutos y posteriormente transcurridos 20 días desde la notificación del acuerdo de aprobación definitiva (art. 136.1, Reglamento de la Ley de Urbanismo); normalmente todos los propietarios concurren a la escritura de constitución de la Junta de compensación y no hay más problemas; para quien no concurran: se regula la notificación notarial del documento de constitución de la Junta (art. 190.2, Reglamento de la Ley de Urbanismo) y la posibilidad de adherirse, protocolizando las adhesiones.
c) Se regula la expropiación de fincas de propietarios que no se hayan adherido (art. 137, Reglamento de la Ley de Urbanismo).
d) Por lo que se refiere a las fincas aportadas , se exige su descripción de acuerdo con la realidad física y la normativa hipotecaria (no se olvide que el sistema de reparcelación admite la inmatriculación de la mayor cabida).
e) En relación a las fincas de reemplazo , se indica que no se pueden adjudicar como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima, hay que intentar evitar los indivisos y cuando no sea posible, que haya el mínimo posible de titulares en comunidad, cabe adjudicar fincas en régimen de propiedad horizontal (ya preexistente y se traslada a las nuevas fincas o incluso ser la reparcelación el título constitutivo de la propiedad horizontal (art. 132.2, Reglamento de la Ley de Urbanismo).
El proyecto de reparcelación ha de contener:
a) La enumeración de las personas afectadas , como dueños o titulares de derechos reales, y ha de especificar sus circunstancias personales, conforme a la legislación hipotecaria y sus títulos de adquisición (art. 145, Reglamento de la Ley de Urbanismo). Se observa, con frecuencia, certificaciones aprobatorias de la reparcelación que únicamente indican el nombre del dueño de la finca, sin más datos (no consta el DNI/NIF, ni el estado civil, ni la dirección, etc.)
b) Si hay segregaciones , el límite por el que se practica la segregación y la pertinente reducción de cabida de la finca matriz.
c) La descripción de acuerdo con las normas hipotecarias art. 147, Reglamento de la Ley de Urbanismo
d) Por lo que se refiere a las fincas destinadas a dominio y uso público hay que formar tantas fincas como porciones de suelo no sean contiguas entre sí (art. 147, Reglamento de la Ley de Urbanismo).
e) Deben trasladarse las cargas de las fincas aportadas a las nuevas, pero deben darse por canceladas las cargas incompatibles con el planeamiento (normalmente se trata de servidumbres ahora ya sin sentido por la creación de viales) pero con indicación de la indemnización, su pago o consignación al titular; en este punto de traslado de cargas caben dos supuestos que prevé el Reglamento (art. 148, Reglamento de la Ley de Urbanismo):
1. si se aporta una finca y por tal aportación se adjudica más de una finca, se trasladan las cargas a todas ellas, salvo acuerdo unánime de los interesados.
2. si se aportan varias fincas con cargas compatibles entre ellas y a...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba