Reglas generales para la inscripción y extinción de las servidumbres voluntarias
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
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Contenido
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La constitución de servidumbres, en general, especialmente algunas como la de paso, tienen cierta dificultad de redacción y, por tanto, no es siempre fácil una correcta descripción en el título constitutivo; por ello, debe evitarse que una no concreción o falta de debida delimitación atente el principio registral de especialidad; de ahí han surgido, con frecuencia, dificultades en la inscripción de las mismas en el Registro de la Propiedad.
Constitución de una servidumbre Elementos FormalesComo advierte la Sentencia nº 390/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 11 de Julio de 2014, [j 1] es importante destacar que un derecho real de servidumbre es muy distinto de la situación de hecho, es decir, de la mera tolerancia que ni siquiera afecta a la posesión. De ahí la importancia de su constitución mediante un título. Además, hay servidumbres, como la de paso, que no se pueden constituir por usucapión; en efecto, la servidumbre de paso sólo es posible constituirla por negocio jurídico, que legitime su ejercicio. El artículo 540 del CC se refiere al caso excepcional del reconocimiento del dueño del predio sirviente o por sentencia firme.
Constitución formalDeberá ser la adecuada para el título de que se trate. Cualquier negocio es hábil para la constitución de servidumbres voluntarias sea onerosos o gratuito, inter vivos o mortis causa.
Cuando sea mediante un contrato, será necesario el otorgamiento de escritura pública, por aplicación del art. 1280 del Código Civil (CC), aunque no como requisito de forma ad substantiam. Según el art. 540 CC:
La falta de título constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme.
Para que la servidumbre surta sus efectos contra un tercer poseedor del predio sirviente es preciso que conste inscrita en el Registro. Sin embargo, el TS tiene repetidamente declarado que cuando los signos de la servidumbre son ostensibles e indubitados su apariencia exterior les atribuye una publicidad equivalente a la inscripción y, por tanto, surten efecto contra el adquirente del inmueble aunque no estén inscritas en el Registro (Sentencia del TS de 9 de junio de 1997, [j 2] entre otras).
En esta materia, rige el principio de la autonomía de la voluntad como fuente normativa de las servidumbres voluntarias, y el principio de libertad, por el que cualquier utilidad puede servir de fundamento para la constitución de las servidumbres (STS de 19 de julio de 2002). [j 3]
Algunos de los actos aptos para la constitución de servidumbres pueden ser sustituidos por la consiguiente declaración judicial en defecto de la voluntad de las partes y siempre que se consideren obligatorios por el ordenamiento jurídico (p. ej., casos de división de la cosa común o de partición de herencia).
Existencia aparenteUn problema lo plantean las servidumbres aparentes y dentro de éstas la llamada servidumbre por destino del padre de familia o destino del propietario. El precepto que regula esta última es el art. 541 del Código Civil (CC), y el problema es que no hay constitución formal, sino apariencia, que, en caso de discusión, deberá probarse.
La Sentencia nº 188/2012 de AP Albacete de 12 de Septiembre de 2012 [j 4] señala los cuatro requisitos que la doctrina y la jurisprudencia exigen para que tenga lugar la servidumbre por destino del propietario, a saber: 1º. La existencia de uno o dos predios pertenecientes al mismo propietario. 2º. Un estado o situación de hecho en el predio único o en ambos del que resulte visible y fácilmente comprobable la existencia del servicio prestado. 3º. Que dichos signos hayan sido establecidos por el titular de ambos predios o de la finca única que luego se divide. 4º. Que el estado de hecho se transforme en gravamen mediante la enajenación de uno de los fundos o la división del único, subsistiendo el signo; y añade:
pudiendo considerarse que hay título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente cuando en las escrituras o contrato de segregación y transmisión no se exprese nada en contra de la pervivencia de tal derecho o no se haga desaparecer el signo antes del otorgamiento del documento.
La Sentencia nº 73/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 18 de Febrero de 2016 [j 5] se refiere a la servidumbre de destino en los términos siguientes:
- La denominada servidumbre por destino del padre de familia, contemplada en el art. 541 del Código Civil responde, principalmente, a su forma o modalidad de constitución voluntaria en atención bien al acuerdo tácito entre quien era propietario de las dos fincas y el nuevo adquirente de una de ellas, o bien, caso que nos ocupa, en atención a la voluntad del dueño de la finca que posteriormente proceder a su división.
- Por lo que se refiere a sus presupuestos de aplicación hay que precisar, en primer término, que el requisito de enajenación que contempla la norma está sujeta a una interpretación flexible conforme a la naturaleza de su constitución. De forma que quedan claramente comprendidos los supuestos en los que el titular de la finca matriz procede a su división. Caso, entre otros, de la división de la finca conforme a la constitución del régimen de propiedad horizontal.
- En segundo término, y dadas las peculiaridades del supuesto de división de la finca matriz, el requisito de la existencia de un signo aparente también está sujeto a una necesaria interpretación flexible, pues basta con que el propietario de dicha finca lo hubiese establecido con anterioridad a la división de la finca.
Pero la seguridad jurídica exige que en cuando tenga lugar la separación de los predios, se haga constar la existencia de la servidumbre.
Inscripción de la servidumbre1.- Ley Hipotecaria:
La Ley Hipotecaria, en el art. 13, señala que los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan. Por tanto, es en el predio sirviente donde constará la servidumbre.
Pero la LH añade que las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo. Parece que para ello deberá solicitarse expresamente por el titular del predio dominante, pues se emplea el término "podrán" y realmente es útil que se cite la servidumbre en el predio dominante, para su constancia en caso de transmisión del mismo a terceros.
2.- Doctrina de Dirección General.
De acuerdo con la doctrina de la Dirección General de los Registro y el Notariado los requisitos generales para la constitución de servidumbre son:
- Adecuada identificación del predio dominante y sirviente, no bastando unos convenios...
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