Un registro de la propiedad tradicionalmente desentendido de la conexión con los registros de personas

Dogmática y práctica registrales han venido funcionando, casi desde la creación del Registro de la Propiedad, de espaldas al Registro Civil y, en general, de espaldas a los demás sistemas registrales de

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personas. La normativa específ‌ica de los efectos que procuran estos registros públicos, su propia publicidad material y legitimación registral, ha sido ignorada o soslayada por los hipotecaristas, que se han sabido mostrar, en grado diverso, más o menos displicentes con las «instituciones hermanas».

Obsérvese de paso, que ese espléndido «aislacionismo» del Regis-tro de la Propiedad no es sólo predicable de las relaciones de aquél con el Registro Civil, sino también, lo que es más raro, incluso frente a los pronunciamientos del propio Registro Mercantil, cuya llevanza está encomendada a registradores del mismo Cuerpo. De hecho, nunca, que sepa, se ha tratado en profundidad de cómo ha de resolverse en Derecho, en favor o en contra del correspondiente «tercero», el posible «conf‌licto entre dos legitimaciones» —la expresión es del redactor de la RDGRN de 5 de mayo de 1978— que puede darse por la desconexión entre la tutela dispensada, o denegada, por el juego de la oponibilidad/fe pública hipotecaria de los arts. 32 y 34 LH y la oponibilidad/fe pública del Registro Mercantil formuladas, respectivamente, en los arts. 21 CCo (y art. 9 RRM) y 20.2 in f‌ine CCo (art. 8 RRM).

No obstante, los redactores y primeros comentaristas de la Ley Hipotecaria de 1861 fueron perfectamente conscientes de la necesidad de arbitrar mecanismos para una protección integral del eventual adquirente de las f‌incas inscritas y la del tercero que consulta el Registro, para cuya seguridad «se diseñó el extravagante sistema de las inscripciones relativas a las alteraciones de la capacidad/poder de disposición del titular registral y que todavía f‌igura en nuestro art. 2.4.º LH». Con todo, ese mecanismo que entraña como consecuencia práctica una verdadera «hibridación» (vale decir: mixtif‌icación) de la naturaleza del Registro de la Propiedad —en la medida en que éste funciona al menos parcialmente como Registro de f‌incas y de personas— tiene una virtualidad muy modesta. La apertura del Registro a tales actos y contratos es meramente parcial: sólo se cubre un aspecto muy parcial de la problemática relativa a la publicidad registral de los datos relativos al estado civil o el concurso del titular registral de los derechos inmobiliarios inscritos (capacidad de obrar/poder de disposición). Por lo demás, el sistema previsto tiene escasa utilidad práctica [...] y deja sin resolver cuestiones técnicas de calado en relación al funcionamiento de los principios de oponibilidad/fe pública en el caso de resoluciones judiciales no inscritas. Sobre ello, y para no interrumpir el discurso, me remito a lo que se dice en el correspondiente anexo.

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Interesa aquí señalar que como consecuencia de la necesidad de hacer constar en el Registro de la Propiedad, ex art. 51.9.º RH, los datos de identif‌icación del titular registral adquirente de la f‌inca o derecho real inscribible puede producirse, en relación a aquéllos y según lo que resulte de la «realidad jurídica extrarregistral»:

i) Una inexactitud registral originaria del Registro de la Propiedad: la que se produce desde el primer momento mismo en que se hacen constar datos inexactos en el asiento de inscripción a favor del titular registral y en relación con el derecho real inmobiliario presuntamente adquirido y/o;

ii) Una «inexactitud registral» (vale decir: desactualización sobrevenida de datos personales) del Registro de la Propiedad: la que se genera en un momento posterior cuando por causa de una alteración de la capacidad o del poder de disposición del titular registral o la entrada en concurso de éste, etc., ese cambio de circunstancias no queda ref‌lejado en los asientos del Registro de la Propiedad quedando la información de la hoja registral desactualizada.

Una buena parte de los datos más relevantes del estado civil del adquirente —los originarios; los que se predican de él en ese momento de la adquisición pero que luego puedan haberse alterado— se ref‌lejan ex art. 51.9.ª RH, necesariamente, en el correspondiente asiento registral que debe practicarse con ocasión de la inscripción de la mutación jurídico-real. De esta suerte, quien consulta la hoja registral puede conocer si en el momento de la adquisición el titular registral era «soltero, casado, viudo, separado o divorciado, y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manif‌iestan...».

La vigente regulación hipotecaria, en materia de acreditación dentro del procedimiento registral de los hechos, actos y contratos, relativos a los datos de identif‌icación exigibles del titular registral, no es satisfactoria: no se previene o pone ef‌iciente remedio a la posible

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existencia ab initio de inexactitudes registrales en lo referente a las indicaciones del estado civil/capacidad/poder de disposición del titular registral. Por regla general y «para no trabar la dinámica del tráf‌ico jurídico» como a veces se nos dice en la doctrina del centro directivo, la acreditación de tales extremos se cumple con el simple requisito de la manifestación expresa del interesado realizada en el propio título inscribible (cfr. RDGN de 16 de noviembre de 1994 y Circular de 16 de noviembre de 1984). El modelo de referencia es el suministrado por el art. 363 RRC, de dudosa legalidad, en que se nos dice que el estado de soltera, viudo o divorciado se acredita mediante la declaración jurídica o af‌irmación solemne del propio interesado, «sin que pueda exigirse otro medio de prueba». Téngase presente que el Reglamento Notarial no exige del notario autorizante que se le acrediten la mayor parte de las circunstancias relativas al estado civil por medios idóneos de prueba diferentes de la simple manifestación (vid. arts. 156 y ss. RN). Solamente está previsto que el autorizante consulte el Registro Civil o el viejo Libro de Familia cuando tuviera dudas (cfr. art. 158 in f‌ine RN).

Por el contrario, lo previsto en materia de capitulaciones matrimoniales es un sistema de prueba derechamente contradictorio con el anterior: no puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad ninguna referencia a un régimen capitular del titular registral (o a «otros hechos que afecten al régimen económico matrimonial»)...