Registro de la propiedad.Resolución de 22 de noviembre de Í972 (B. O. del E. de 4 de diciembre)
| Autor | Tirso Carretero García |
| Páginas | 697-706 |
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Doña Natalia Salt Vicente falleció en Sagundo el 15 de noviembre de 1962, bajo testamento abierto otorgado el 7 de agosto del mismo año, en el cual, sin perjuicio de la legítima que pudieraPage 698 corresponder a su segundo esposo, don José Franco Barrachina, instituyó heredero universal a su único hijo, don Emilio Suárez Salt, habido en primer matrimonio con don Emilio Suárez Suárez; por escritura otorgada el 9 de mayo de 1966, ante el Notario de Sagunto don Francisco del Hoyo Villameriel, el viudo don José Franco Barrachina repudió la herencia de su finada esposa, quedando, en consecuencia, como único heredero en la misma don Emilio Suárez Salt, y por escritura autorizada por el Notario de Sagunto don Celestino Más Alcázar, el 20 de mayo de 1970, el heredero se adjudicó en pleno dominio las Jos únicas fincas que integraban la herencia, que eran una casa sita en Algimia de Alfara, inventariada bajo el número 2, que se inscribió conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y un piso en Puerto de Sagunto, inventariado bajo el número 1, en cuya descripción se decía que «no tiene asignada cuota de participación en el título exhibido, que es anterior a la Ley Especial de Propiedad Horizontal».
Presentada en el Registro de la Propiedad de Sagunto primera copia de la anterior escritura, junto con otros documentos complementarios, fue calificada con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción de la finca 1 por no constar la cuota de participación en los elementos comunes».
El Notario autorizante del instrumento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que el artículo 3." del Código civil sienta el principio general de la irretroactividad de las leyes, dirigido tanto a los Tribunales como a las autoridades administrativas; que la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960, prevé en su disposición transitoria 1." la problemática de la adaptación a sus normas de las propiedades horizontales constituidas con anterioridad a su entrada en vigor, limitándose a establecer que los estatutos de las correspondientes comunidades deberán adaptarse a la misma en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos, pero sin exigir la modificación de las descripciones e inscripciones de pisos o locales practicadas antes de su vigencia y que no se ajustasen a sus disposiciones; que el artículo 8°, número 4, de la Ley Hipotecaria, al que dio nueva redacción el 2." de la Propiedad Horizontal, se refiere a la «primera inscripción», es decir, a la de «constitución del régimen de propiedad horizontal», según palabras de su exposición de motivos; que el artículo 5." de la misma Ley, al determinar las circunstancias que debe contener la inscripción de cada piso o local, se refiere asimismo al «título constitutivo de la propiedad por pisos o locales», quedando, por tanto, al margen o fuera de esta normativa las propiedades horizontales constituidas e inscritas antes de su vigencia; que la disposición transitoria 1." del Código civil sanciona claramente el respeto a jos derechos adquiridos legítimamente al amparo de la legislación anterior, y que la jurisprudencia registral se ha pronunciado ya sobre problemas similares al planteado, especialmente en las resoluciones de 19 y 21 de julio de 1966 y 29 de enero de 1970.
El Registrador informó que el problema decidido por la resolución de 19 de julio de 1966 no tiene nada que ver con el ahora suscitado, como puede comprobarse leyendo su primer considerando; que la resolución de 21 de julio, también citada por el recurrente, se refiere exclusivamente a la posibilidad de hipotecar un piso no descrito en folio independiente, sin que haga mención alguna a la cuota de participación; que la resolución de 23 de julio de 1966 sí se refiere a la necesidad de consignar en las escrituras de venta la cuota de participación en los elementos comunes; que la resolución de 5 de mayo de 1970 afirma también la necesidad de expresar la referida cuota en las escrituras de transmisión de pisos o locales en régimen de propiedad horizontal; que en cuanto a la irretroactividad general de las leyes hay que distinguir, por una parte, lo que son propiamente derechos adquiridos y, por otra, la dinámica de esosPage 699 mismos derechos; que el respeto a los derechos adquiridos nadie lo discute, pero en cuanto a su ejercicio, la disposición transitoria 4." del Código civil dice que se sujetará a lo establecido en el propio Código; que el mismo criterio se mantiene en las disposiciones transitorias 5.a y 12; que la doctrina distingue varios grados en la retroactividad de las leyes, siendo de grado medio la correspondiente a la de propiedad horizontal, que en su primera disposición transitoria dice que «regirá en todas las comunidades de propietarios cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus Estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma; que el artículo 3." del Código civil y disposición transitoria 1.º del mismo no plantean un dilema de todo o nada en cuanto a la retroactividad, sino que ésta puede ser mínima, media o máxima, como se comprueba analizando algunas reformas, entre las que cabe mencionar la del artículo 1.413, referente a las facultades del marido en la enajenación de gananciales; que en apoyo de esta interpretación señala las sentencias de 7 de febrero y 13 de marzo de 1964 y las resoluciones de 1 y 2 de marzo de 1963; que la Ley de Propiedad Horizontal deroga en su disposición final todas las normas que se opongan a la misma, constituyendo en su conjunto, como se dice en su preámbulo, más que una reforma de la legalidad vigente, la ordenación ex novo, de manera completa, de la propiedad de casas por pisos; que la consecuencia que se deduce del examen global de los anteriores textos es que o bien las normas y estatutos anteriores a la Ley continúan vigentes por ser conformes a la misma o, por el contrario, están derogados si se oponen a sus disposiciones; que la retroactividad de la Ley en la medida que defiende aparece reconocida en las resoluciones de 19, 21 y 23 de julio de 1966 y 5 de mayo de 1970; que falta por precisar cuál sea el alcance de esta retroactividad en el caso debatido, en el cual, al no haber estatutos de la comunidad, ésta se regirá por lo establecido en la Ley, según resulta de la práctica notarial y lo expuesto en el preámbulo de la misma; que, en consecuencia, al no haber estatutos rige toda la Ley y a su conjunto deberán atenerse los copropietarios; que como su articulado establece la necesidad de la existencia y constancia de una cuota de participación en los elementos comunes, no hay más remedio que consignarla; que el artículo 392 del Código civil se remite también a la Ley de Propiedad Horizontal como norma aplicable a las comunidades de viviendas; que, por consiguiente, es la Ley de 21 de junio de 1960 la que regirá la dinámica de la comunidad cuestionada por inexistencia de estatutos, y entre los preceptos de dicha Ley están los artículos 3.°, 5.°, 9.a, 11, 15 y 16, que se ocupan o hacen referencia a la cuota de participación; que la resolución de 28 de mayo de 1971 llama la atención sobre la necesidad de extremar el cuidado en todas las operaciones de que sea objeto un piso o apartamento sin que baste describirlo única y exclusivamente con las circunstancias reglamentarias, pues al corresponder al titular derechos que radican en el conjunto, debe hacerse igualmente referencia a la descripción de este último para que resulte plenamente identificado, sin omitirse la cuota de participación en los elementos comunes, que ocupa en ella un lugar destacado; que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9." de la Ley Hipotecaria, hay que hacer constar en las inscripciones la extensión del derecho que se inscribe, y uno de los elementos que determinan dicha extensión es la mencionada cuota; que, igualmente, el artículo 54 del Reglamento Hipotecario establece que las inscripciones de partes indivisas de una finca precisarán la porción ideal de cada condueño, con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente, y aunque la propiedad horizontal es una comunidad compleja, se dan en ella relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos cotitulares, y que la resolución de 20 de abril de 1967 declara que la descripción de inmuebles en los documentos sujetos a Registro se hará «expresandoPage 700 con la mayor claridad posible los requisitos y circunstancias imprescindibles o convenientes para realizar la inscripción».
El Presidente de la Audiencia confirmó la nota del Registrador por razones análogas...
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