El régimen jurídico de la inscripción registral de los bienes públicos
| Jurisdicción | España |
| Páginas | 3375-3449 |
| Fecha | 01 Noviembre 2025 |
| Fecha de publicación | 01 Noviembre 2025 |
| Autor | Iván Fabre Lafuente |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
https://doi.org/10.36151/rcdi.2025.812.10 3375
Licencia Creative Commons vía: CC BY-NC-ND 4.0
El régimen jurídico de la inscripción
registral de los bienes públicos.
The legal regime for the registration
of public property.
por
IVÁN FABRE LAFUENTE
Profesor Ayudante Doctor de Derecho Administrativo
Vicedecano de Calidad, Transferencia y Asuntos Generales
de la Facultad de Derecho UAH
RESUMEN: La signicación del Registro de la Propiedad en la actualidad
no radica únicamente en la protección de los bienes privados al objeto de ofrecer
seguridad jurídica en el tráco inmobiliario, sino que, por el contrario, y con
semejante propósito, también se extiende a la protección de los bienes públicos.
El marco regulatorio actual así lo contempla con la incorporación de expresas
menciones. En este sentido, los cambios introducidos en la legislación registral
hace ahora una década, que incorporaron una sustancial transformación respecto
del régimen anterior, y que han focalizado la atención en la representación grá-
ca de las ncas registrales, han contribuido, sin duda, a claricar los efectos de
la inscripción tabular. Ello unido a la especíca regulación de este tipo de bienes,
ha implicado acentuar la protección de estos últimos de dos formas claramente
diferenciadas; desde la obligatoriedad de su inscripción y desde la calicación de
las representaciones grácas, sin perjuicio, en este último sentido, de extender su
tutela, por su propia naturaleza, sobre el dominio público no inscrito. Sin embar-
go, la importante sectorización de los bienes públicos ha implicado, en todo caso,
que la regulación se encuentre, en cierto modo, dispersa, con notables particula-
ridades que inciden en la denición del régimen registral de los bienes públicos.
ABSTRACT: The signicance of the Land Registry today does not lie only in the
protection of private property in order to offer legal certainty in real estate transactions,
but, on the contrary, and with this purpose, it also extends to the protection of public
3376 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 812 - págs. 3375 a 3449 - Año 2025
El régimen jurídico de la inscripción registral de los bienes públicos
property. The current regulatory framework contemplates this with the incorporation
of express mentions. In this sense, the changes introduced in the registration legislation
a decade ago, which incorporated a substantial transformation with respect to the
previous regime, and which have focused attention on the graphic representation of
the registered properties, have undoubtedly contributed to clarifying the effects of the
tabular registration. This, together with the specic regulation of this type of property,
has implied accentuating the protection of the latter in two clearly differentiated ways;
from the obligatory nature of their registration and from the qualication of graphic
representations, without prejudice, in the latter sense, to extending their protection,
by their very nature, over the unregistered public domain. However, the signicant
sectorization of public goods has implied, in any case, that the regulation is, in a
certain way, dispersed, with notable particularities that affect the denition of the
registration regime of public goods.
PALABRAS CLAVE: Bienes patrimoniales, bienes demaniales, calica-
ción, Registro de la Propiedad, representación gráca.
KEYWORDS: Patrimonial assets, public assets, qualication, Land Registry,
graphic representation.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. LOS BIENES PÚBLICOS: CON-
CEPTO, DISTINCIÓN Y CARACTERÍSTICAS. II.1. los fundamentos cons-
tItucIonales de la regulacIón de los bIenes públIcos. II.2. los bIenes de do-
mInIo públIco. II.3. los bIenes patrImonIales.—III. EL RÉGIMEN JURÍDICO
DE LA PROTECCIÓN DE LOS BIENES PÚBLICOS. III.1. el regIstro de la
propIedad: naturaleza y extensIón. III.2. la relevancIa de la InstItucIón
regIstral frente a los catálogos e InventarIos de bIenes de las admInIstra-
cIones públIcas. III.3. la oblIgatorIedad de la InscrIpcIón regIstral de los
bIenes que Integran el patrImonIo de las admInIstracIones públIcas. III.4.
la posIcIón de la admInIstracIón respecto de las operacIones regIstrales
específIcas de los bIenes públIcos. III.4.A. La certicación administrativa como
título inscribible en el Registro de la Propiedad. III.4.B. La inmatriculación de los
bienes públicos. III.4.C. Las especicidades en la reanudación del tracto sucesivo
de bienes públicos. III.4.D. El expediente de dominio. II.4.E. La doble inmatri-
culación registral.—IV. LA PROTECCIÓN ADICCIONAL DE LOS BIENES
PÚBLICOS EN LA VIGENTE LEGISLACIÓN REGISTRAL: LA TRASCEN-
DENCIA DE LA INSCRIPCIÓN DE LA DELIMITACIÓN GEOGRÁFICA DE
LA FINCA. Iv.1. la representacIón gráfIca como método de proteccIón del
domInIo públIco. Iv.2. la transcendencIa de la calIfIcacIón de la InscrIp-
cIón de la representacIón gráfIca. IV.2.A. La noticación previa a la Adminis-
tración colindante. IV.2.B. La posible invasión del dominio público como causa
Iván Fabre Lafuente
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 812 - págs. 3375 a 3449 - Año 2025 3377
de calicación negativa por el registrador. IV.2.C. La inscripción de la represen-
tación gráca. IV.2.D. El alcance del principio de fe pública registral respecto
de la inscripción del dominio público. Iv.3. la aplIcacIón terrItorIal asocIa-
da.—V. LA PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO EN LA LEGISLACIÓN
SECTORIAL. v.1. el domInIo públIco marítImo-terrestre. v.2. carreteras.
v.3. montes.—VI. LA CANCELACIÓN Y RECTIFICACIÓN REGISTRAL DE
LOS ASIENTOS.—VII. CONCLUSIONES.—VIII. ÍNDICE DE RESOLUCIO-
NES CITADAS.—IX. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
La importancia de la institución registral en España ha sido destacada a lo
largo de la historia,1 constituyendo un aspecto fácilmente plausible tanto por su
lejanía en el tiempo como por los efectos que despliega. El antecedente histórico
más inmediato de la regulación actual se sitúa en la Real Pragmática de 31 de
enero de 1768, dictada durante el reinado de Carlos III, aproximadamente un
siglo antes de la promulgación de la primera Ley hipotecaria dada en 1861, man-
dando imprimirse por Real orden de 15 de febrero de 1861 (Gaceta de Madrid,
núm. 50, de 19 de febrero de 1861), y que tenía por objeto la organización y
regulación de los Ocios de hipotecas en las cabezas de partido y a cuyo cargo
estaría el Escribano del Ayuntamiento.2 Sin embargo, ante la necesidad de dotar-
se de un mecanismo ecaz capaz de garantizar la seguridad y certeza en el tráco
inmobiliario, que paralelamente permitiera facilitar la “circulación de riqueza”3
—en denitiva, por la transcendencia de este tipo de normas en el orden civil y
económico—,4 y atendiendo al mandato dado por el Real decreto de 8 de agosto
de 1855, disponiendo que la comisión encargada para la formación de la ley or-
gánica de Tribunales y del Código de procedimientos se dedique con preferencia
y brevedad á formar un proyecto de ley de hipotecas (Gaceta de Madrid, núm.
951, de 10 de agosto de 1855), se optó por aprobar un texto de tal naturaleza,
con carácter previo incluso a la promulgación del Código Civil —en adelante,
CC— en 1889.5 La propia exposición de motivos de la Ley de 1861 se afanó en
destacar la necesidad de proveer al sistema de protección de la propiedad de un
instrumento que asegurase, de modo “urgente é indispensable” «[...] la creación
de bancos de crédito territorial, para dar certidumbre al dominio y á los demás
derechos en la cosa, para poner límites á la mala fé, y para libertar al propieta-
rio del yugo de usureros despiadados. [...]».6
Tiempo después, y sin perjuicio de las ulteriores modicaciones de su Re-
glamento ejecutivo, la Ley de 30 de diciembre de 1944 sobre reforma de la Ley
Hipotecaria (BOE, núm. 1, de 1 de enero de 1945) introdujo un profundo cambio
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