El régimen de inmatriculación registral en Marruecos

AutorMohammed Lahkim Bennani
CargoAntiguo decano del Colegio de Abogados de Fez (Marruecos)
Páginas2421-2452

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Justo antes de establecerse el protectorado francés de Marruecos, el régimen hipotecario marroquí era pletórico.

En general se conocían:

* Las tierras «melk», que en pleno dominio pertenecían a particulares o a entidades, las inmovilizaciones piadosas denominadas «habous» o «Wakf».

* Las tierras Makhzen, de titularidad estatal.

Las tierras «Guich» o «Naiba» eran concesiones otorgadas por el sultán a ciertas tribus que formaban el ejército marroquí.

Dichas fincas quedaban sujetas a la legislación del rito malaquita, que tiene sus fuentes en el Derecho musulmán tradicional.

Además ciertas tierras las regulaban el Derecho consuetudinario tradicional.Page 2422

La propiedad inmobiliaria se basaba sobre todo en la posesión adquisitiva y prescriptiva, cuya duración la fijaba el Derecho musulmán, entre los miembros de una misma familia, en cuarenta años, y con respecto a terceros, en diez años.

En caso necesario podía formalizarse dicha posesión adquisitiva mediante documento testimonial denominado «moulkia» (o prueba de propiedad) que redactaban conjuntamente dos notarios tradicionales denominados «adouls», que recogían y transcribían el testimonio oral de al menos doce personas.

Para que la «moulkia» fuera conforme a derecho, dichos testigos tenían que certificar en sus declaraciones que el interesado ostentaba realmente la titularidad de la finca interesada desde hacía más de diez o cuarenta años, según el caso, y que durante todo este tiempo se trataba de una posesión pacífica e indubitada, y que se comportaba ostensiblemente como el legítimo propietario de dicho bien.

La transmisión de la propiedad de dicho bien se efectuaba con arreglo a las normas generales del derecho musulmán que se parecen a las normas comúnmente admitidas en la mayoría de sistemas jurídicos, a saber, la herencia, el legado, la donación y demás cesiones inter vivos que, pese a las prescripciones coránicas, no siempre se hacían en un documento.

Pese a la fragilidad del sistema, las impugnaciones eran relativamente escasas por varias razones, como por ejemplo, que la población era muy escasa en relación con la superficie de las tierras disponibles y, por consiguiente, el escaso valor económico que se daba a la tierra.

Con el advenimiento del protectorado francés en Marruecos, las autoridades francesas, que tenían intenciones de perpetuidad y que permitieron a sus colonos apoderarse de las mejores tierras del reino marroquí, no podían dejar que a las mismas se les aplicara el Derecho musulmán, ya que éste no reconocía la usurpación como medio legal de adquisición de bienes inmuebles, ni tampoco lo hacían los tribunales tradicionales que presidían jueces musulmanes.

Para demandar judicialmente a los ciudadanos franceses ante la justicia local, el protectorado creó los «tribunales modernos», a los que dio competencia para conocer de todos los litigios relativos a los franceses y a los ciudadanos de los demás países extranjeros.

En 1913 se promulgó un código que imitaba las normas del Código Napoleón para las obligaciones y los contratos.

Para proteger los intereses inmobiliarios de los colones franceses se promulga el código de 12 de agosto de 1913, de inmatriculación de fincas, por el que crea un nuevo régimen jurídico que nada tiene que ver con el régimen jurídico tradicional local.

El nuevo código no suprime el antiguo régimen, pero se supone que se aplica a los terratenientes que deseen que sus tierras queden reguladas por el mismo.Page 2423

El objetivo final del procedimiento de inmatriculación es redimir los posibles derechos anteriores sobre el bien en cuestión y otorgar al solicitante de la inmatriculación un título registral definitivo.

Dicho título definitivo es, según el nuevo texto legal, un título inatacable que posteriormente no admite impugnación ni reclamación alguna relativa a un derecho real sobre el bien inmatriculado y que sería de fecha anterior a la inmatriculación del bien y a la formalización del nuevo título de propiedad.

Aunque los colonos fueran conscientes de la cuenta que les traía inmatricular las tierras que ocupaban, más o menos legalmente, los marroquíes en cambio ignoraban la nueva legislación negándose a inmatricular sus bienes e incluso a formular impugnación u oposición alguna contra los colonos, que desde que ostentaban un título registral, ya no tenían dificultad para expulsar al propietario real.

¿Cuáles son los orígenes de dicho texto legal?

Contrariamente a varios códigos promulgados en Marruecos en tiempos del protectorado que solían ser copias mejoradas de ciertos códigos vigentes en la Francia de entonces, el decreto (dahir) de 1915 no derivaba de un texto legal francés sino de un texto que las autoridades inglesas aplicaron en Australia.

Se trata del «TORRENS ACT» que precisamente propiciaba la autorización a los colonos ingleses y demás residentes en Australia de apropiarse de sus explotaciones y sobre todo de otorgarles títulos de propiedad determinando los pormenores de dichas propiedades y sobre todo de redimir todos los posibles derechos con objeto de evitar futuras impugnaciones.

Lo que pasaba es que la diferencia entre Australia y Marruecos era abismal.

Ya que las inmensas tierras australianas, exceptuando algunas zonas ocupadas por los aborígenes autóctonos, eran «TERRA NILLIUS», no pertenecían a nadie y no había presencia humana en las mismas, por lo que era fácil conceder explotaciones a los emigrantes sin dar con oposición alguna.

Con el «TORRENS ACT» no se propiciaba pues proteger a los colonos de los aborígenes que vivían en ciertos espacios determinados de caza y de cosecha, sino sobre todo sentar las bases de un régimen hipotecario para determinar con precisión sus propiedades y sus límites.

Sin embargo, las tierras marroquíes no eran para nada «TERRA NILLUIS», sino que pertenecían en plena...

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