Régimen de acceso, uso y transmisión de la vivienda protegida de Aragón

AutorLuis-Javier Solana Caballero
Páginas411-451
CAPÍTULO XIV
RÉGIMEN DE ACCESO,
USO Y TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA
PROTEGIDA DE ARAGÓN
Luis-Javier SOLANA CABALLERO
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. REQUISITOS DE ACCESO A UNA VIVIENDA PRO-
TEGIDA DE ARAGÓN.—1. Concepto de Unidad de Convivencia.—2. Requisitos de acce-
so.—A) Ingresos limitados.—B) Residencia en un Municipio de Aragón.—C) Necesidad de
vivienda.—D) Ser mayor de edad o emancipado.—E) No ser titular de bienes y derechos con
un valor real superior al máximo de una vivienda protegida.—F) Inscripción en el Registro
de Solicitantes de VPA.—G) No haber sido expropiado ni desahuciado ni estar incurso en
prohibición de acceso, conforme a lo establecido en el artículo 54 de la LVPA.—III. RÉ-
GIMEN DE USO DE UNA VIVIENDA PROTEGIDA DE ARAGÓN.—IV. RÉGIMEN
DE TRANSMISIÓN DE UNA VIVIENDA PROTEGIDA DE ARAGÓN.—1. Régimen de
cesión.—2. Autorización administrativa y visado de contratos.—3. Requisitos de los contratos
sometidos a visado.—V. PROCEDIMIENTO DE ADJUDICACIÓN DE LAS VIVIENDAS
PROTEGIDAS DE ARAGÓN.—1. Competencia en la adjudicación.—2. Procedimiento
general de adjudicación.—3. Procedimientos especiales de promoción privada concerta-
da.—A) Procedimiento simplif cado de gestión pública de demanda.—B) Procedimiento
simplif cado de gestión privada de demanda.—4. Régimen especial de adjudicación en
cooperativas de vivienda y otras entidades análogas.—5. Régimen especial de adjudicación
del resto de Viviendas Protegidas de Aragón de promoción privada.—6. Régimen de adju-
dicación de Viviendas Protegidas de Aragón vacantes.—7. Régimen de uso y disposición de
los inmuebles no sujetos a limitaciones de precio o renta.
I. INTRODUCCIÓN
La normativa sobre protección pública a la Vivienda ha buscado
desde su antecedente más remoto, la Ley de Casas Baratas de 1911,
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hasta la actualidad un objetivo común: facilitar un alojamiento digno a
las clases sociales más desfavorecidas; objetivo que en todas las normas
desarrolladas al efecto se ha intentado lograr mediante la regulación,
cada vez más minuciosa, del régimen de acceso, uso y transmisión de
las viviendas sometidas a cualquier tipo de protección pública.
En nuestro actual marco constitucional la vivienda constituye un
derecho expresamente reconocido en el art. 47 de la Constitución como
norma programática rectora de la política social y económica, resul-
tando, en consecuencia, el régimen de acceso, uso y transmisión de las
Viviendas Protegidas, una competencia exclusiva de las Comunidades
Autónomas atribuida por el art. 148.1.3.º, de la Constitución Española,
si bien matizada, conforme a lo declarado por la Sentencia del Tribunal
Constitucional 152/1988, de 20 de junio, por las competencias exclusivas
del Estado reguladas en el art. 149.1.11.º y 13.º de la Constitución para
establecer las «bases de la ordenación del crédito» y de la «planif cación
general de la actividad económica», lo que autoriza al Estado a dictar
normas sobre f nanciación, ayudas económicas y benef cios f scales de
las actuaciones protegidas en materia de vivienda que, aunque sea de
manera indirecta, inf uirán en la competencia exclusiva de las Comuni-
dades Autónomas para def nir el régimen de acceso, uso y transmisión
de las Viviendas Protegidas que, dentro de su Comunidad, se sometan a
la normativa estatal sobre f nanciación, ayudas y benef cios f scales.
No obstante lo cual, en tanto normativa de aplicación supletoria,
debe signif carse que la referencia más importante de la normativa estatal
de protección pública a la vivienda respecto de su régimen de acceso
y uso se encuentra en el art. 3 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de
noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31
de octubre, sobre política de Viviendas de Protección Of cial, que señala
como destino de las Viviendas de Protección Of cial el de «domicilio
habitual y permanente» de sus usuarios, cuyo incumplimiento, además,
está tipif cado como infracción muy grave en el art. 56 del propio Real
Por lo demás, en la legislación estatal vigente, derivada del Real
Decreto 3148/1978, no ha existido restricción subjetiva alguna para
el acceso a una Vivienda de Protección Oficial hasta la aprobación
del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprobó el Plan
2005/2008 para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda,
en cuyo art. 17 se recogieron, por fin y probablemente haciéndose eco
de la legislación autonómica desarrollada en el ámbito de sus propias
competencias, limitaciones de acceso referidas a niveles de ingresos y
a la necesidad de vivienda de los demandantes, previsión igualmente
que regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012,
habiendo existido hasta entonces limitaciones referidas única y ex-
clusivamente al acceso a la financiación cualificada o convenida y a
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las ayudas y subvenciones del Estado para favorecer el acceso a las
Viviendas Protegidas; tan sólo en lo referente a las Viviendas de Pro-
tección Pública se disponía ya en el art. 49 del Real Decreto 3148/1978
un requisito subjetivo: tener unos ingresos anuales inferiores al 25 por
100 del precio de la vivienda.
Por tanto, ha sido la normativa autonómica la encargada de impul-
sar medidas de control de acceso a las Viviendas Protegidas a través,
fundamentalmente, de la creación de registros públicos de solicitantes
de vivienda y del establecimiento de procedimientos de adjudicación
sujetos a los principios de objetividad, publicidad, concurrencia pública
y transparencia, así como de establecer limitaciones al poder de disposi-
ción de las mismas y a su descalif cación como Viviendas Protegidas, en
tanto ni en el Real Decreto 3148/1978 ni en el Reglamento de Viviendas
de Protección Of cial, aprobado por Decreto 2114/1968, 24 de julio, de
aplicación supletoria al primero, no se establecía limitación alguna a di-
cho respecto, pudiendo transmitirse las viviendas e, incluso, solicitar su
descalif cación sin limitación temporal alguna. De hecho, no es hasta la
aprobación del Real Decreto 2190/1995, de 28 de diciembre, de Medidas
de f nanciación de actuaciones protegibles para el periodo 1996-1999
sobre viviendas y suelo, cuando se establece una limitación temporal
para su transmisión, si bien referida únicamente a actuaciones protegidas
de rehabilitación de edif cios; no siendo hasta el Real Decreto 115/2001,
de 9 de febrero, por el que se modif caba el Real Decreto 1186/1998, de
12 de junio, sobre medidas de f nanciación de actuaciones protegidas en
materia de vivienda y suelo del Plan 1998-2001, cuando se establece un
límite temporal general para segundas transmisiones de las Viviendas
Protegidas. Y del mismo modo, no es hasta la aprobación del indicado
Real Decreto 1186/1998 cuando se establece una limitación temporal
para la solicitud de la descalif cación de las Viviendas Protegidas, limi-
tación que en la actualidad, como se analizará, con un mínimo de treinta
años, llega a ser de carácter permanente si las edif caciones protegidas
se han ejecutado sobre suelo destinado por el planeamiento a Vivienda
Protegida o sobre suelo dotacional público.
Y del mismo modo, los derechos de adquisición preferente, tanteo y
retracto sobre las Viviendas Protegidas han sufrido, como se verá, una
gran mejora en la normativa autonómica respecto a la prescrita en el
art. 54 del Real Decreto 3148/1978, que únicamente lo establece respec-
to de las viviendas de promoción pública, sin una ordenación específ ca
y remitiéndose a la regulación general del retracto convencional de los
arts. 1.507 y ss. del Código Civil. La regulación autonómica vigente es
mucho más exhaustiva y precisa, llegando a introducir como novedad la
posibilidad de ejercicio de dichos derechos de la Administración a favor
de terceros, lo cual supone una perfecta conjunción con la regulación
referente al régimen de acceso a una Vivienda Protegida y, lo que es más
importante, la posibilidad real y efectiva de su ejercicio.
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