La modificación del artículo 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo por el Real Decreto-ley 8/2011 en materia de declaración de obra nueva y su incidencia sobre la doctrina tradicional de la Dirección General

AutorEugenio-Pacelli Lanzas Martín
CargoAbogado
Páginas3623-3637

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I Hechos

PRIMERO. El día 24 de noviembre de 2010 se autoriza una escritura pública por la que se declara una obra nueva sobre determinada finca.

SEGUNDO. Presentada copia autorizada de dicha Acta en el Registro de la Propiedad, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «(...) Primero.-Se ha presentado en este Registro escritura pública (...) por la que don (...) declara una obra nueva sobre la finca número (...). Segundo.-En el día de la fecha, el documento al que se refiere el apartado anterior (presentado en el Libro Diario con el número de asiento más arriba indicado) ha sido calificado por el Registrador que suscribe apreciando la existencia de defectos que impiden la solicitud de inscripción, con arreglo a los siguientes fundamentos jurídicos. Primero.-Con arreglo al párrafo primero del artículo 18 de la LH, los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas. Segundo.-En el presente caso ha de tenerse en cuenta que el artículo 27 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (aprobado por Decreto 60/2010, de 16 de marzo), establece que: "Sin perjuicio de los demás requisitos que resulten de la legislación reguladora de la edificación, el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra como obra nueva terminada de toda construcción o edificación e instalación exigirá en todo caso:

a) La aportación de la preceptiva licencia de ocupación o utilización. b) La

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finalización de las obras conforme al proyecto técnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportación del correspondiente certificado final de obra expedido por la dirección facultativa de la misma y visado por el Colegio profesional correspondiente, o en el caso de obras promovidas por las Administraciones Públicas, mediante la aportación del acta de recepción de las obras".-El amparo legal de este texto Reglamentario se encuentra en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, según el cual: "Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de esta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de esta a sus usuarios y el otorgamiento expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística". Es decir, de la normativa citada se desprende que, de acuerdo con el Derecho Positivo vigente en estos momentos, la constancia de la declaración de obra nueva terminada, no solo ha de cumplir el requisito de la justificación de la obtención de la licencia para la edificación, sino también que se tienen las licencias necesarias para el uso, ocupación o utilización. La falta de la primera licencia es posible sustituirla mediante la justificación de la prescripción de la infracción a través de los medios del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Pero el segundo de los requisitos ha de justificarse también, con independencia del anterior, de tal manera que será necesario que se acompañe la documentación (en caso de no tenerse la licencia especial de ocupación o utilización) que haga que sea posible calificar que respecto del inmueble no es posible que se adopten medidas de disciplina en relación con el uso o utilización del mismo [cfr. Art. 8, letra e) del citado Reglamento de Disciplina Urbanística], lo que necesariamente exigirá una declaración expresa en este sentido por parte de los órganos municipales, a quien corresponda el ejercicio de las potestades urbanísticas.-Parte dispositiva. Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación: El Registrador de la Propiedad que suscribe, de conformidad con los cotitulares del Registro de la Propiedad número Uno de Sevilla, acuerda: 1.º Suspender el despacho del título hasta que no se subsanen los defectos apreciados. 2.º Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al presentante del documento y al Notario, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria, y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Contra la presente calificación (...) El Registrador (firma ilegible) (...)».

TERCERO. El día 3 de marzo de 2011 el recurrente antedicho presentó recurso contra la calificación mencionada mediante escrito firmado el 25 de febrero de 2011 por el citado fedatario, argumentando en él lo siguiente:

  1. Entendió que el amparo legal del artículo 27 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía viene dado por el artículo 176 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (BOE de 14 de enero de 2003), como expresamente se recoge en dicho Reglamento, precepto de la Ley andaluza que exige para la inscripción de la obra nueva terminada los requisitos de la aportación de la licencia urbanística y la constancia de la finalización de la obra conforme al proyecto técnico

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    objeto de la preceptiva licencia, acreditada con la certificación expedida por técnico competente, pero en modo alguno que se justifique la obtención de la licencia de primera ocupación o utilización (concepto este último inexistente antes de dicho Reglamento de Disciplina Urbanística), lo que de suyo implicaría que el Reglamento se ha extralimitado en sus exigencias en relación a lo dispuesto en la Ley acrecentando las mismas, careciendo de base legal para ello; nunca en la citada Ley la ausencia de tal licencia determina la imposibilidad de acceso al Registro de la Propiedad, sino, todo lo más, la sanción pertinente y la imposibilidad de contratar los servicios por las empresas suministradoras (art. 175).

  2. El recurrente además alegó que en el caso presente se habían cumplido todos los requisitos del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Por tanto, estimaba que si la posible infracción consistente en la omisión de la licencia de obras había prescrito, de igual manera debería de entenderse que la exigencia de la obtención de la licencia de primera ocupación o uso también habría prescrito, ya que el citado artículo no distingue entre licencias de un tipo u otro.

  3. Por último, el recurrente manifestó que carece de sentido aplicar el Reglamento de Disciplina Urbanística y, por tanto, la exigencia de la licencia de primera ocupación de su artículo 27, a edificaciones concluidas con anterioridad al texto normativo mencionado en las que no se aprecie que su uso ha sido modificado. La exigencia de dichas licencias a los edificios terminados antes de la entrada en vigor del Reglamento de Disciplina Urbanística implicaría atribuir al mismo unos efectos retroactivos carentes de apoyatura legal, máxime cuando, por lo antes expuesto, es posible apreciar la prescripción de la omisión de las citadas licencias, al no realizar distinción alguna entre las diversas categorías de licencias el meritado artículo 52 del Real Decreto 1093/1997.

    CUARTO. El Registrador se mantuvo en su calificación, y emitió informe el día 11 de marzo de 2011, y elevó el expediente a este Centro Directivo.

II Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 1, 7.c), 8.d) y 27.1 y 3 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía; 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo; 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; 1, 44, 169, 175 y 176 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 19 de abril de 2006, 9 de enero de 2010 y 24 de marzo de 2011.

PRIMERO. Se debate en el presente recurso la inscribibilidad de una escritura de declaración de obra nueva terminada de una casa sita en un municipio perteneciente a la Comunidad Autónoma de Andalucía. En la escritura se protocoliza un certificado catastral descriptivo y gráfico del que resulta que la edificación cuya obra nueva se declara tiene una antigüedad superior a diez años. El Registrador exige que se aporte la licencia de primera ocupación que demanda

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el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía. El recurrente alega que hay una extralimitación reglamentaria en dicho texto normativo ya que la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, no impone tal requisito para la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad; además, entiende que no es necesaria tal licencia de primera ocupación porque dada la antigüedad de la construcción cualquier infracción urbanística estaría prescrita y, por último, alegó que el mencionado Reglamento de Disciplina Urbanística no era de aplicación a las edificaciones terminadas antes de la entrada en vigor del mismo en las que no se aprecie que su uso ha sido modificado.

SEGUNDO. Por lo que se...

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