La reforma legislativa de los juicios de desahucio
| Autor | Dr. Federico Adan Doménech |
| Cargo | Profesor Derecho procesal Universitat Rovira i Virgili |
| Páginas | 91-116 |
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Una de las materias que ha experimentado una mayor modificación legislativa en los últimos años ha estado en los procesos de desahucio. La normativa legal reguladora de esta materia ha pretendido dar solución a los problemas reales de la sociedad. Así, la fuerte crisis económica que vivimos ha tenido, como consecuencia, el hecho de que la adquisición de una vi vienda devenga una situación de difícil ejecución. Ante esta dificultad, los poderes públicos buscan alternativas, potenciando de modo decisivo la opción del alquiler. No obstante, para asegurar, o cuanto menos ayudar, a la efectividad de esta propuesta resulta no sólo necesario la adopción de medidas estructurales y sustantivas, sino también la creación de instrumentos de carácter procesal que equilibren la posición tanto del arrendador como del arrendatario, en relación a sus derechos y obligaciones.
De esta forma, la inicial redacción del articulado de la Ley 1/2000 ha sufrido hasta cinco modificaciones, a saber: a) La Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo; en adelante, LGVBC; b) La Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de Reforma de la Legislación Procesal para la Implantación de la nueva Oficina Judicial; en adelante, LRLPIOJ ; c) La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios; en adelante, LMFAP; d) La Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal y el Desahucio Exprés; en adelante, LMAPDE; y e) La Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas; en adelante, LMFMAV. El estudio de estas modificaciones legislativas constituye el punto central de este trabajo.
En base a la dicción literal del precepto 250 LEC, se conf iguraba el proceso verbal como la vía judicial apta para la recuperación de la f inca por desahucio,
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tanto por razón de falta de pago como por expiración del plazo legal o contractual, sin que en esta norma se efectuara previsión alguna en relación a la reclamación de la cantidad debida por impago de las obligaciones pecuniarias del arrendatario, reclamación que, generalmente, sólo era permitida en los procesos verbales cuando se ejercitaba acumuladamente a la acción de desahucio, o excepcionalmente, cuando la cuantía no sobrepasase la suma de 3.000 euros, inicialmente límite económico para la utilización del juicio verbal.
Con la entrada en vigor de la LMFAP, el ámbito de aplicación de los procesos verbales arrendaticios se amplía, al introducirse en la redacción del ar tículo 250 LEC la posibilidad de incoar un juicio en que su objeto sea la única reclamación pecuniaria desligada del desahucio y con independencia de la cuantía de la misma. Así, el nuevo texto dice: 250. 1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1. Las que versan sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
Esta modificación tiene una segunda consecuencia, a efectos de mantener la coherencia interna de la LEC. En base a ello, se altera también la redacción del artículo 249 LEC, en el sentido de excluir expresamente del ámbito de aplicación de los juicios ordinarios en materia arrendaticia no sólo la solicitud del desahucio, sino también la reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas por el arrendatario, resultando la redacción definitiva de esta norma de la siguiente forma: Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:
6. Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.
En consecuencia, se produce una ampliación del objeto de los procesos v er-bales arrendaticios, ampliación concretada en la posible reclamación de las cantidades debidas con independencia de su cuantía y sin necesidad de acumular la reclamación pecuniaria a la acción de desahucio propiamente dicha.
Otro de los objetivos del legislador se concreta en conceder un tratamiento unitario a la regulación de los procesos de desahucio con independencia de su causa, objetivo que es plasmado en el preámbulo de la propia LMFAP, al afirmar
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que: se someten al mismo régimen jurídico los procesos de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas y los procesos de desahucio por expiración legal o contractual del plazo de arrendamiento.
La primera modificación legislativa que sufre el artículo 438.3.3 LEC es fruto de la Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo, pues si bien con la redacción inicial del Código procesal la acumulación de la reclamación de las rentas impagadas con el desahucio sólo se podría efectuar cuando la suma no superase los 3.000 euros, con el nue vo texto legislativo se elimina el límite cuántico, pudiéndose reclamar con independencia de la cantidad adeudada.
A pesar de ello, en este precepto no existía tratamiento unitario en cuanto a la acumulación de acciones. Uno de los ejemplos de tal situación aparecía consignado en el artículo 438.3.3 de la Ley procesal, que sólo preveía que la acumulación de acciones se produjera entre la reclamación de cantidades adeudadas y el desahucio por falta de pago, existiendo un absoluto silencio legal en cuanto a la posible acumulación de la reclamación pecuniaria con la e xpiración del plazo como causa de resolución de la relación arrendaticia.
Esta falta de previsión legislativa es solucionada con la nueva redacción que se concede al precepto 438 LEC por la LMFAP, que permite acumular la reclamación de cantidades no sólo al desahucio por falta de pago, sino también al causado por la expiración contractual, al configurarse como una excepción más a la prohibición de acumular acciones en el juicio verbal. Sin embargo, las modificaciones, en cuanto a la acumulación de acciones, no sólo se circunscribe solamente al ámbito objetivo del proceso, sino también incide en su vertiente subjetiva, pues la nueva redacción del precepto permite, de forma expresa, circunstancia que antes no acontecía, la acumulación en la misma demanda de las acciones que el arrendador ostentase contra el arrendatario y el fiador o avalista.
Quizá la tarea de fijar la cuantía del proceso arrendaticio ha sido una de las cuestiones que ha generado una mayor problemática en cuanto a la aplicación judicial de estos juicios, extremo que ha generado históricamente una jurisprudencia contradictoria.
El problema se concretaba en la inter pretación del artículo 251 LEC. El artículo 251.3 LEC, en su regla novena, establecía que en los juicios sobre arrendamientos de bienes, excepto los que tienen por objeto la reclamación de rentas vencidas, la cuantía de la demanda será el impor te de una anualidad de la renta sea cual sea la periodicidad con que ésta aparezca f ijada en el contrato. Sin
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embargo, cuando se reclame la posesión del bien ar rendado, se estará a lo dispuesto en la regla tercera de este artículo.
En el apartado tercero, regla quinta, del artículo 251 del texto procesal se establecía que, cuando el proceso tratase respecto de la posesión, se debía estar a lo dispuesto en la regla contenida en su ordinal anterior, esto es, en el segundo, en el que se configuraba el valor de los bienes en el mercado como el criterio decisivo y determinante a efectos de concretar la cuantía del juicio. En base a esta normativa, algunos Juzgados fijaban la cuantía del proceso en base al valor del bien arrendado.
En contrapartida, esta solución para otras resoluciones judiciales resultaba ser un error, sosteniendo que se originaba una desproporción entre el valor del bien y la sencilla tramitación procesal de los juicios verbales. Este segundo criterio jurisprudencial sostenía, en consecuencia, que, en todo caso, la cuantía del proceso se debía determinar por el valor correspondiente a una anualidad de la renta.
La entrada en vigor de la LMFAP resuelve este problema, pero no da una solución única, sino que debemos diferenciar cuál es el objeto del proceso para aplicar una u otra regla.
— Procedimientos en los que sólo se solicita el desahucio: La solución viene concedida por la nueva redacción que se otorga al artículo 251 LEC, en el que se afirma que: 9. En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta apar ezca fijada en el contrato. Por tanto, con esta nueva redacción, la cuantía del proceso verbal arrendaticio será...
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