La Reforma Hipotecaria: su contenido y alcance
| Autor | Ramón de la Rica y Arenal |
| Cargo | Doctor en Derecho y Registrador de la Propiedad. |
| Páginas | 178-190 |
La Reforma Hipotecaria: su contenido y alcance1
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El artículo 30 de la Ley de 1909, en unión del 32, establecía la doctrina general de nulidad formal de la inscripción de un modo casuístico, poco claro, sin embargo, y estableciendo Una separación entre las inscripciones en general y las inscripciones de hipoteca, que realmente carecía de fundamento.
La reforma refunde ambos artículos en uno solo-el 30-y con carácter general para toda clase de inscripciones declara que serán nulas si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en los seis primeros números y en el octavo del artículo 9.º.
Con ello desaparecen las dudas de los tratadistas sobre la inteligencia de la «omisión» y de la «inexactitud» en la expresión de las circunstancias esenciales de la inscripción, y sobre si la inexactitud o la. omisión ha de ser de todas esas circunstancias o basta, para producir la nulidad, que lo sea de algunas nada más ; y, sobre todo, desaparece el criticado precepto del antiguo artículo 30, a cuyo tenor las inscripciones de hipoteca sólo eran nulas formalmente cuando carecían de las circunstancias de los números 1.° a 5.º y 8.° del artículo 9.º de la Ley, lo que equivalía a declarar la validez formal de las inscripciones de hipoteca, aunque en ellas se omitiese o se expresase con inexacitud las circunstancias del número 6.° de dicho artículo 9.º, o sea el nombre y apellido de la persona o el nombre de la corporación o persona jurídica de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.Page 179
Esta diferenciación no tenía razón dé ser eficiente, y "con rara unanimidad era criticada por los tratadistas, habiendo sido suprimida en la Ley Hipotecaria de Ultramar y en anteriores proyectos de reforma de nuestra Ley. La Serna la explicaba diciendo que en la hipoteca no hay transmisión ni transmitente, sino constitución de un derecho nuevo; pero lo cierto, aparte dé que en igual caso estarían todos los jura in re aliena, es que en las inscripciones de hipoteca también debe hacerse constar el nombre del titular da quien proceda el derecho, o sea del hipotecante o constituyente a la hipoteca, por lo que resultaba incongruente la aludida excepción, puesto que, si en las inscripciones de hipoteca se consideraba que podía prescindirse de dicha circunstancia, el mismo criterio podía haberse aplicado a las restantes inscripciones..
También desaparece en la reforma el artículo 32 de la Ley de 1909, que explicaba cuándo había de entenderse que la inscripción carecía de alguna de las circunstancias comprendidas en los números y artículos citados en el artículo 30, y condicionaba la nulidad formal, en los casos en que la inexactitud no fuese sustancial o de todas las circunstancias comprendidas en alguno de los referidos números, al supuesto de que llegasen a producir error a tercero y, como consecuencia, perjuicio.
Prescindiendo del carácter reglamentario dé este artículo, es de observar que estaba en contradicción con el 31, hoy subsistente, según el cual la nulidad formal no perjudica al derecho anteriormente adquirido por un tercero que no haya sido parte en el contrato inscrito; siendo patente la contradicción, puesto que el artículo 32 aludía a supuestos en que los vicios de forma pueden inducir a error y causar perjuicio a tercero, e incluso llegaba a decir que la nulidad no se declararía hasta que el perjuicio se hubiese producido.
Por todo ello considero bien orientada la reforma actual, que ha suprimido los textos comentados.
La primitiva Ley Hipotecaria establecía en el párrafo segundo de su artículo 34 que «solamente en virtud dé un título inscrito podría invalidarse en perjuicio de tercero otro título posterior también inscrito». Y debido a la polémica interpretativa que este precepto suscitó, especialmente referida al caso de títulos falsificados, en que podrían obtener la inmunidad registral los adquirentes posteriores, en perjuicio delPage 180 legítimo dueño, víctima dé la falsedad, la Ley de 1869 modificó aquel artículo, que, según manifestaba Romero Ortiz en el preámbulo, no había sido entendido por algunos, quienes llegaron a creer y a decir que la Ley exponía a graves peligros a la propiedad inmueble, porque el propietario podía ser despojado de los bienes que hubiese inscrito, si otro falsificaba un título que destruyese su derecho. Para obviar esto se ideó un procedimiento de notificación de. inscripciones que pondría a salvo a sus titulares de la nulidad o resolución de su derecho por virtud de título anteriormente inscrito, cuyo procedimiento se reguló minuciosamente en los últimos párrafos del artículo 34.
La práctica ha demostrado, según decía en sus tiempos, ya algo lejanos, Barrachina, que estas normas carecen de aplicación. Jerónimo González reconoce que no se ha creado y extendido la costumbre de notificar los asientos a titulares anteriores; y es lo cierto que cabe afirmar, experimentalmente, que, tanto este procedimiento .de notificación como la posibilidad de nulidad en perjuicio de tercero, fundada en título anterior inscrito,. han caído en desuso.
La reforma, que modifica esencialmente según más adelante » se estudiará-el artículo 34 de la Ley, robusteciendo de modo categórico el principio de la fe pública registral y rechazando nulidades o resoluciones del derecho inscrito a favor de tercero de buena fe por causas que no consten del mismo Registro, al alterar las normas fundamentales, suprime, como es lógico, las accesorias dé la notificación, que ya serían inoperantes.
El procedimiento de notificación, dado el anterior mecanismo del artículo 34, era plausible en principio, pues tendía a robustecer situaciones jurídicas regístrales, inmunizándolas contra acciones derivadas de títulos anteriores inscritos. Sin embargo, sea por la buena fe que generalmente preside la esfera contractual, sea por el santo temor al Código penál, que evita falsedades en la titulación, lo cierto es que el procedimiento de notificación no llegó a tener vida práctica. La reforma, al suprimirlo, no hace sino seguir la corriente y recoger las lecciones de la experiencia; si bien se echa de menos un sistema de seguro inmobiliario o indemnización por el Estado para los insólitos casos de propietarios despojados como consecuencia de la virtualidad de asientos regístrales no notificados.
A tenorPage 181 del artículo 99 de la Ley anterior podía declararse nula la cancelación, con perjuicio de tercero, fuera del caso de...
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