La Reforma Hipotecaria: su contenido y alcance
| Autor | Ramón de la Rica y Arenal |
| Cargo | Doctor en Derecho y Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 81-98 |
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Un texto legal tan importante como el publicado en el Boletín Oficial del Estado, al comenzar el año en curso, justifica con creces el estudio y comentario de quienes nos hemos adscrito, vocativa o profesionalmente, a los temas inmobiliarios. Realidad legislativa, que ha de ser norma vigente dentro de pocos meses y lo es ya en algunos extremos, su estudio resulta inexcusable para cuantos han de aplicarla oficialmente y, en general, para los juristas iniciados en estas difíciles materias ; y su comento y exégesis, convenientes para su más recta inteligencia y para facilitar su implantación práctica.
Sabido es, sin embargo, que una reforma legal no puede ser objeto de crítica fundada, sino a posterior, esto es, después de su vigencia y contacto con la realidad viva, cuando la subsunción de la norma pone de manifiesto su adecuación a las necesidades que trata de satisfacer, o, por el contrario, su disparidad con ellas o su insuficiencia, y la experiencia enseña las ventajas e inconvenientes de la reforma : en suma, su éxito o su fracaso.
No en vano, una Ley equivale a un esquema jurídico, o, según la conocida frase de Ihering, a los planos de una máquina, quePage 82 sólo pueden valorarse cuando ésta funciona. Es preciso que la Ley funcione, actúe en el mundo real, para que su enjuiciamiento sea certero.
A pesar de ello, y una vez formulada esta salvedad, séame permitido esbozar un intento de juicio a priori, trazado sobre los planos o maqueta de la nueva Ley, antes de su consumación o vigencia, sin otro propósito que el de trazar una orientación sobre la voluntad del legislador al dictar la reforma, sobre su realización positiva y sobre sus presumibles resultados.
Ante todo, conviene recordar que la actual reforma de la Ley Hipotecaria no se ha propuesto modificar total ni parcialmente los principios clásicos de nuestro sistema, ni dar carta de naturaleza a exóticas innovaciones, inspiradas en sistemas extranjeros-quizá hoy en crisis de superfetación-, sino tan sólo desarrollar y aplicar esos principios en toda su integridad y extensión. Según afirma el preámbulo, con laudable sinceridad, las más relevantes características de la reforma son, en síntesis, una más acusada protección de los derechos inmobiliarios inscritos, una creciente flexibilidad en el régimen hipotecario y una mayor facilidad para mantener el adecuado paralelismo entre el Registro y la realidad jurídica.
Tal autolimitación de la reforma, que a sí mismos se impusieron sus redactores, es digna del mayor encomio. Y lo es porque-ya va siendo hora de proclamarlo urbis et orbe-el sistema inmobiliario español, si no perfecto, que nada humano lo es, sí es perfectible, racional y adecuado a nuestras realidades; y, desde luego, no es inferior en principios y postulados a sus congéneres. No creo que la realidad circundante nos haya enseñado, a los que vivimos desde dentro las instituciones inmobiliarias, el fracaso del sistema implantado por la primitiva Ley Hipotecaria e intentado perfeccionar por las reformas, no todas plausibles, de 1869 y 1909. Los principios en que se inspira nuestro sistema, su dogmática, están hoy tan vivos y rozagantes como en los tiempos de Luzuriaga y Gómez de la Serna. Donde la institución registral ha prosperado y la propiedad inmueble se ha acogido a su régimen protector-que yo califico de «inmunidades»-, el sistema ha dado opimos frutos, como se comprueba en las comarcas más ricas y más cultas : han desaparecido los estelionatos; se ha favorecido el comercio de los inmuebles ; el crédito territorial ha funcionado sobre bases sólidas y se haPage 83 desarrollado con relativa amplitud ; la usura se ha moderado ; el dominio ha logrado estabilidad y seguridad ; los pleitos inmobiliarios casi han desaparecido, y, por añadidura, la Hacienda pública ha alumbrado fuentes copiosas y seguras de ingresos fiscales. Y donde la institución registral todavía no ha arraigado-en esas extensas zonas del documento privado, de las partijas rurales, confeccionadas como Dios les da a entender por verdaderos «curanderos del Derecho», y de la inveterada ocultación tributaria-, no cabe imputar el fracaso a la sistemática ni a los principios de la legislación, sino a circunstancias diversas, muy ajenas a aquéllos, tales como el escaso valor de los minifundios; la escasez, creciente de día en día, de los fedatarios rurales ; la carestía de la titulación y sus impuestos ; las complicaciones civiles de la transmisión «mortis causa» ; la incultura jurídica, que no es sólo privativa del vulgo ; los cultivos económicamente deficientes, etc., etc.
Hoy, después de tres cuartos de siglo, nuestra institución registral se ofrece como muy aceptable, a la luz de los principios ; científica, justa, moral, adaptada a las necesidades prácticas, a la vez que flexible y abierta a las reformas de detalle que la perfeccionen, sin mengua de lo esencial.
Verdad es que nuestra técnica legal no llegó a la «sustantividad» de la inscripción, ni a su obligatoriedad, ni a ciertas sutilezas de otros sistemas. Pero" es que otorgar, a los asientos del Registro, fuerza de cosa juzgada; dar carta de naturaleza al principio del consentimiento abstracto, desligado de todo acto jurídico causal ; llegar al artificio de la hipoteca del propietario o a las complicadas situaciones engendradas por el libre tráfico del rango hipotecario ; prescindir del influjo de la moral, puesta de relieve por el principio de la buena fe, y dar valor a los pronunciamientos del Registro incluso «ínter partes», son exageraciones a todas luces improcedentes, en pugna con nuestra tradición jurídica y nuestros hábitos contractuales.
Manejando abstracciones se suele volver la espalda a lo real y concreto, del mismo modo que prescindiendo de la realidad se cae de bruces en la utopía. Un sistema que atribuyese a la inscripción en todo caso plenos efectos de cosa juzgada, basados en presunciones juris et de jure, era el ideal de nuestros hipotecaristas clásicos, que, con el entusiasmo ingenuo que suscitan las instituciones nue-Page 84 vas, querían centrar toda la vida jurídica de los derechos reales en el Registro y defendían los plenos efectos, positivos y negativos, de sus asientos ; el valor inatacable de la inscripción ; el negocio real abstracto, ajeno en absoluto a toda consideración causal, es decir, a toda motivación humana. Quizá algo semejante a lo que bastante tiempo después ocurrió en el campo de las Bellas Artes, que sufrieron un proceso de deshumanización : y de ahí el ultraísmo literario, ti cubismo pictórico, las puras formas geométricas en la escultura, sin vida ni expresión humanas. Las teorías ultrarradicales inmobiliarias de antaño, sustituidas hoy por el sistema de protección jurídica n; comercio y trato de buena fe, eran a modo-permítaseme la frase- de un «cubismo hipotecario».
La actual reforma rechaza estas exageraciones y mantiene el sistema tradicional. Ello es plausible, porque las deficiencias que la realidad ha puesto de relieve hay que buscarlas fuera de la sistemática. Quizá lo primordial estribe en la falta de base física del Registro : la inscripción sólo garantiza formas jurídicas sobre inmuebles, esto es, que existe un derecho dominical, una hipoteca, un censo, pero no que exista en la realidad la finca o entidad física (superficie deslindada de nuestro planeta), elemento objetivo de aquellas relaciones jurídicas. Cúlpese a las deficiencias de nuestro Catastro o a la falta de coordinación entre éste y el Registro, mas no al sistema inmobiliario.
En cuanto a la inscripción coactiva o forzosa, preconizada por muchos como panacea capaz de resolver instantáneamente los defectos de la institución, no creo que resolviese nada práctico : porque la realidad es siempre más fuerte que las leyes, y no habría sanciones con suficiente energía para hacer cumplir un precepto, en pugna con esa realidad y muchas veces de imposible cumplimiento. Otra cosa es hacerla cada vez más necesaria, por su creciente conveniencia y por su reforzada eficacia ; y a medida que aumenten la riqueza y la cultura jurídica, en los medios urbanos y singularmente en los rurales, se irán convenciendo los propietarios de que es ventajoso para sus intereses proteger con las inmunidades del Registro sus inmuebles y derechos reales. La reforma, con buen sentido, tampoco ha optado por esa obligatoriedad coactiva de la inscripción. Se limita a acentuar su necesidad, revalorizando sus efectos y prohibiendo que los títulos no inscritos tengan eficaciaPage 85 ante Juzgados, Tribunales o autoridades, con las obligadas y naturales excepciones.
Y hechas estas consideraciones generales, a manera de preámbulo, hora es ya de tratar concretamente de la reciente reforma hipotecaria. Para sistematizar en lo posible la exposición, creo conveniente una clasificación trimembre, a saber : I) Lo que la nueva Ley ha suprimido. II) Lo que la nueva Ley ha modificado. Y III) Lo que la nueva Ley ha innovado; o sea un análisis de las supresiones, modificaciones e innovaciones introducidas en el ordenamiento inmobiliario por la reforma, con lo que se completa el de su contenido y alcance.
Tan interesante como el estudio de lo que las leyes nuevas alteran o crean por vez primera, suele ser el conocimiento de lo quo derogan lo suprimen de modo...
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