Algunas reflexiones urgentes en la ley de ordenación de la edificación: notas aclaratorias en la protección del consumidor de inmuebles
| Autor | Francisco Lledó Yagüe |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil. Abogado |
| Páginas | 27-45 |
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Uno de los aspectos transcendentes en la LOE es la inversión de la carga de la prueba ya que va a corresponder precisamente a los agentes de la edificación probar que no hay vicio constructivo. Es así que el afectado sólo tiene que probar la existencia de vicios o defectos causante de los daños y su producción dentro de los plazos que marca la LOE (1, 3 o 10 años) como veremos infra.
En línea con este razonamiento, explica ARNAU1que tampoco el perjudicado tiene que probar el nexo causal entre el daño sufrido y el vicio constructivo, y ello en virtud de la responsabilidad objetiva que funciona como una presunción iuris tantum. Es importante destacar que conforme a la LOE art. 17.3 solo el promotor “siempre” responde solidariamente con el agente responsable a doc. Así la responsabilidad por daños no será exigible a los “agentes” si se prueba que aquellos daños fueron por caso fortuito, fuerza mayor, intervención de tercero o por el propio perjudicado.
El perjudicado como explica RUIZ-RICO- RUIZ2no solo no ha de probar la negligencia del agente (responsabilidad objetiva) sino que tampoco ha de probar la relación de causalidad entre el daño sufrido y vicio o defecto constructivo.
Y es por ello acertada la opinión de CABANILLAS SÁNCHEZ3, (coincidencia en el razonamiento con ARNAU MOYA)4que concluye que la objetivación de la responsabilidad no es absoluta, de modo que cada uno de los agentes puede exonerarse
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de la misma probando la ausencia de nexo causal. Es decir destruyendo la presunción de nexo causal que juega en su contra– o demostrando la existencia de caso fortuito o intervención de un tercero art. 17.8 de la LOE. (como hemos visto infra).
Veamos a continuación de forma resumida el sistema de la responsabilidad que establece la ley de Ordenación de la Edificación.
En el caso de la responsabilidad decenal (art. 17.1) se produce por defectos estructurales que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga, y que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Por ejemplo las grandes grietas que afectan a pilares o muros de carga. Es así, que estos vicios son estructurales porque pueden provocar el desplome de la propia construcción. Como esta responsabilidad se refiere a los daños que comprometen la citada resistencia mecánica y estabilidad del edificio ocurre que numerosos defectos constructivos a los que la doctrina jurisprudencial aplicaba el art. 1.591 C.c. quedan ahora fuera de la responsabilidad decenal.
El doble requisito tiene carácter cumulativo, de modo que solo nacerá la responsabilidad decenal en el caso de existir patologías en los elementos estructurales que además comprometan la seguridad del edificio, como sucede con las grandes grietas que afecten a pilares o muros de carga5.
En palabras de ARNAU MOYA6a esta garantía decenal se le ha objetado, que solo se refiere a los daños que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio de modo que numerosos defectos constructivos, quedarían excluidos de esta garantía decenal. Así pues los casos de “ruina funcional” y/o vicios llamados a la sazón ruinógenos quedarían excluidos de la garantía decenal.
Como explica PONS GONZÁLEZ y ARCO TORRES7, el plazo de 10 años se considera modo de tiempo de prueba de la buena ejecución de los trabajos, significativo de que para poder ser ejercitada con posibilidad de viabilidad, la acción de responsabilidad es requisito imprescindible que los vicios o defectos se manifiesten durante la vigencia del plazo decenal.
Como ha explicado la jurisprudencia, este plazo de 10 años, es un plazo de garantía y hay que entenderlo como periodo de prueba para acreditar la buena construcción de la obra, trascurrido el cual ya no tendrá virtualidad la responsabilidad decenal STS Sala de lo Civil 17 junio de 2002. Desde mi punto de vista eso no significa que no “perviva” la acción contractual (ex art. 1964 Código Civil).
En cuanto a la responsabilidad trienal ésta no afecta a la estabilidad del edificio, se refiere a la seguridad, habitabilidad o la funcionalidad del que sin embargo con-
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vierten en inútil o inservible el destino que le es propio. Sería lo que el Tribunal Supremo denominaba como “ruina funcional” en la aplicación jurisprudencial del art. 1591 C.c.
Dicha responsabilidad debe computarse a partir del momento de la recepción de la obra, sin reserva o desde la subsanación de estas. Que es el momento como explican PONS GONZÁLEZ / ARCO TORRES8asumen las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos (véase art. 17.1 b) LOE).
Hay dos supuestos claros de responsabilidad trienal: como consecuencia de los daños materiales por vicios o defectos de los elementos constructivos y por otra parte los que afectan a sus instalaciones. Como explican PONS GONZÁLEZ y ARCO TORRES9en el primer caso habrá que entender que son todos aquellos que no afectan a la cimentación y estructura del edificio, y en relación a los segundos lo serán todas las instalaciones generales del inmueble (calefacción central, agua potable, gas, etc.).
La “habitabilidad” a la que se refiere este precepto también se aplica a diferencia de lo que sucede con la responsabilidad decenal a las instalaciones fijas, equipamiento y elementos de urbanización que sin formar parte integrante del edificio permanecen adscritos al mismo (art. 20-3º LOE10).
La regla del art. 17 1 b) no concreta a que daños se refiere, por ello la doctrina entiende que la falta de habitabilidad se refiere a todos aquellos daños, (como indicábamos con anterioridad) que aun no afectando a la estabilidad del edificio, lo hagan inútil o inservible para el destino que le es propio11. Esta regla viene a cubrir todos aquellos daños que excediendo las imperfecciones corrientes, configuran una violación grave del contrato de obra y que la doctrina del Tribunal supremo ha incluido en el concepto de ruina funcional, como hemos visto analizado infra12.
El articulo 1.591 C.c. a tenor de la interpretación jurisprudencial venía entendiendo que protegía todos los daños y perjuicios causados por la ruina. En cambio, ahora, con la aplicación de la ley de ordenación de la edificación serían los daños materiales causados en el edificio por defecto de construcción. La razón es que el legislador ha querido compensar el “plus de protección” que supone para los perjudicados la objetivación de la responsabilidad.
En cuanto a la responsabilidad anual, ésta es imputable al constructor y responde, durante un año de los daños materiales causados por “defectos de ejecución” que
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afecten a elementos de terminación o acabado. En este sentido, como bien opina CABANILLAS SÁNCHEZ Y ARNAU MOYA13podríamos incluir desde el perfeccionamiento o retoque de una obra, defectos de pintura, instalación de persianas que no cierran, baldosas agrietadas, parquet mal colocado, campana que no funciona, calentador defectuoso, etc. Al decir de esta acertada opinión doctrinal(por todos CABANILLAS SÁNCHEZ Y ARNAUD MOYA14) Se pretende acabar con las disputas entre el constructor y el promotor al finalizar la obra por los retoques y reparaciones. Será indiferente que los vicios sean aparentes u ocultos, en todo caso, habrán de ser indemnizados. Como hemos dicho esta responsabilidad sólo recae en el constructor, a salvo de la responsabilidad solidaria que tiene el promotor en base a lo dispuesto en el art. 17.3.
En el caso de estos defectos de acabado o terminación es indiferente que los vicios sean aparentes u ocultos, pues como dicen ARNAU MOYA Y MORENO TORRES HERRERA15en todo caso han de ser indemnizables.
La responsabilidad anual a diferencia de las otras que afectan a todos los agentes de la edificación únicamente recaen sobre el constructor, sin afectar directamente al resto de los agentes, salvo el caso del promotor que es responsable solidario en todo caso (art. 17.3 LOE)16.
Los responsables en materia de edificación son las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación. En este sentido, tenemos que partir de un conveniente estudio de la ley 38/99 de 5 de noviembre de ordenación de la edificación.
En nuestro análisis nos vamos a detener exclusivamente en la “Dirección facultativa” que es la que vela ante el constructor, como indica PONS GONZÁLEZ-ARCO
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TORRES17para que se cumplan las previsiones del proyecto de ejecución, del estudio de seguridad y salud así como adoptar las medidas de prevención y protección ante situaciones imprevistas en aquellos documentos.
La LOE incluye en la Dirección facultativa al director de obra, de sector de ejecución de obra (art. 12 y 13 LOE) y como nos recuerda PONS GONZÁLEZ Y ARCO TORRES18al coordinador de seguridad durante la ejecución de la obra art. 2 letra g del RD 1627/1997.
Las presentes líneas pretenden acercar de una forma práctica y resumida para cuantos profesionales concurren en el proceso edificatorio una reordenación de las responsabilidades delimitadas de los agentes de la edificación supra referidos...
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