Problemas prácticos que plantean la prescripción y la redención de censos y alodios en el Derecho foral mallorquín

AutorÁlvaro Delgado Truyols
CargoNotario
Páginas107-114

El Texto Refundido de la Compilación del Derecho Civil de las Islas Baleares, de 6 de septiembre de 1990, recogió las reformas operadas en la regulación de los censos y alodios por las Leyes del Parlament Balear de 11 abril de 1985 y de 28 junio 1990, cuya finalidad fue adecuar estas instituciones a la realidad social actual, eliminando los privilegios extemporáneos de que gozaban. Así, los artículos 60 y 63 de la Compilación han quedado redactados de la siguiente manera:

- Artículo 60: «Los censos se extinguen por prescripción de cinco años que se computarán desde el pago de la última pensión. La prescripción también afecta a las pensiones, que sólo podrán reclamarse respecto de los últimos tres años.

El alodio también se extingue por prescripción de cinco años, que se contarán desde la inscripción en el Registro de la Propiedad de la última transmisión onerosa del dominio útil de la finca y, en su defecto, desde que el dueño directo hubiese tenido conocimiento de la misma, sin que durante dicho plazo se haya reclamado o pagado el laudemio o efectuado acto alguno de reconocimiento».

- Artículo 63: «El alodio y los censos enfitéuticos con derecho a laudemio son redimibles en cualquier tiempo a instancia del dueño útil, mediante el pago al dueño directo de un laudemio y dos tercios de laudemio del valor de la finca, salvo que el título de constitución dijere otra cosa, en cuya estimación no se computará el de las mejoras introducidas o edificaciones realizadas en ella con posterioridad a la fecha del título constitutivo. De no haberse pactado cantidad alguna en concepto de laudemio éste consistirá en el uno por ciento del valor de la finca apreciado en la forma anteriormente consignada».

Recordemos que el CENSO ENFITÉUTICO y el ALODIO (o alou) se diferencian en el derecho mallorquín en la contraprestación pactada a favor del dueño de un inmueble que transfiere el dominio útil reservándose el directo: en el censo enfitéutico lo hace a cambio del pago de un canon o pensión anual, y en el alodio a cambio exclusivo del pago del laudemio (o lluísme) cada vez que se produzca la transmisión del dominio útil a favor de un tercero. Hay que hacer constar que en el censo enfitéutico puede también pactarse laudemio, dando lugar a una figura mixta o híbrida entre el puro censo y el alodio.

La prescripción y la redención de los CENSOS tiene en la actualidad una mínima importancia económica, dado que su constitución ha caído en desuso, y que en los censos antiguos las pensiones que se pactaron han quedado reducidas a un valor ínfimo, siendo su reclamación antieconómica para los titulares del derecho. Hoy podemos decir que los censos están casi en fase de total extinción. Algún autor los calificó como el «pequeño salón de momias del derecho mallorquín».

La cuestión de los ALODIOS es de bastante mayor calado. Al suponer el pago del laudemio, que representa un tanto por ciento de su valor, en cada transmisión que se efectúe de la finca (y hay laudemios pactados al 10% e incluso al 20%), esta figura se ha beneficiado de la especulación y el alza del valor de los inmuebles. La Compilación ha introducido en 1985 y 1990 importantes reformas para minorar sus efectos (reducción del laudemio al 1% a falta de pacto, establecimiento de un plazo de prescripción de 5 años, supresión de los derechos de tanteo y retracto), pero siguen planteándose bastantes problemas en la práctica jurídica diaria:

  1. PRESCRIPCIÓN

    1. El artículo 60 de la Compilación establece la fecha de cómputo inicial del tiempo para la prescripción (inscripción registral o conocimiento por cualquier otro medio de la transmisión onerosa del dominio útil), pero no resuelve otras cuestiones de capital importancia para determinar en qué casos debemos considerar prescrito el alodio, por lo que cabe plantear tres posibilidades:

      - Considerar que la norma puede aplicarse a todos los casos en que ya hayan pasado cinco años desde la inscripción de la última transmisión onerosa, independientemente de cuando se hubiera producido ésta.

      - Considerar que el plazo de cinco años debe cumplirse tras la entrada en vigor de la Reforma de 1990 (que fue el 22 de octubre de 1990) aunque la transmisión y la inscripción se hubieran producido antes.

      - O estimar que la propia transmisión onerosa debe producirse también después de la entrada en vigor de la Reforma de 1990.

      En opinión de Miguel Masot Miquel, uno de los más cualificados especialistas en nuestro derecho foral, según el principio general que recoge el Código Civil en su artículo 1969, el tiempo para la prescripción de toda clase de acciones cuando no haya disposición especial que determine otra cosa se contará desde el día en que pudieron ejercitarse. Y según otro principio general formulado por el artículo 2.3 del Código Civil, las leyes no son retroactivas si no disponen lo contrario. Por ello, en definitiva, parece lógico exigir que hayan transcurrido en todo caso cinco años desde la entrada en vigor de la ley reformadora.

      Nadie se ha pronunciado sobre si, además, la última transmisión de la finca debe también haberse producido después de la entrada en vigor de la Reforma o si es indiferente la fecha de esta transmisión y sólo hay que fijarse en el cómputo del plazo.

      En mi opinión, donde la Ley no distingue no debemos distinguir, por lo que si la Reforma de 1990 se limita en este aspecto a establecer como novedad un plazo de prescripción de 5 años, señalando que se computará con referencia al conocimiento o a la inscripción de la última transmisión onerosa, y sin añadir nada más respecto a la misma, debemos estimar que es indiferente la fecha en que se haya producido la transmisión, siempre que el plazo se compute desde la...

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