STS 499/93, 25 de Mayo de 1993

PonenteFRANCISCO MORALES MORALES
ECLIES:TS:1993:3351
Número de Recurso2117/1990
ProcedimientoCASACION
Número de Resolución499/93
Fecha de Resolución25 de Mayo de 1993
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veinticinco de Mayo de mil novecientos noventa y tres.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Catorce de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de autos de juicio sobre arrendamientos urbanos; cuyo recurso ha sido interpuesto por DON Ernesto, representado por el Procurador de los Tribunales D. Isacio Calleja García y defendido por el Letrado D. Luis Mas Graells; siendo parte recurrida DON Juan Ramón; DON Rogelioy DON Fernando, no personados en estas actuaciones.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Procurador de los Tribunales D. Ignacio Francisco Seguí en nombre y representación de los hermanos D. Juan Ramón, D. Rogelioy D. Fernando, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Villafranca del Penedés, demanda de juicio sobre arrendamientos urbanos, contra D. Ernesto, alegó los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se declare la procedencia de la revisión y actualización de la renta en virtud de la cláusula de estabilización pactada entre las partes que esta parte postula y, en su consecuencia, se condene al expresado demandado para que, estando y pasando por dicha actualización tenga por establecida la renta actualizada por el alquiler del local que de propiedad de mis mandantes tiene alquilado en los bajos de la finca número NUM000de la RAMBLA000de esta población en la cantidad de ochenta y cinco mil trescientas veintinueve pesetas mensuales -o aquella otra más exacta que de la prueba resulte- con más el I.V.A. correspondiente, así como al expreso pago de las costas del juicio por mandato legal.

SEGUNDO

Admitida la demanda y emplazado el demandado D. Ernesto, se personó en autos la Procuradora Dª Isabel Pallerola Font, quien contestó a la demanda, alegando los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se desestime la demanda por caducidad de su acción, y subsidiariamente en el supuesto de que fuere procedente la revisión de la renta en este juicio, declarar sólo su procedencia en los términos expuestos en la carta de esta parte, de 20 de Diciembre de 1988, o en la cuantía más exacta que con arreglo a la misma y a las presentes alegaciones fuese en definitiva procedente, determinando en tal caso, ante la omisión de la demanda en tal sentido, que las rentas pagadas hasta Octubre de 1988 no tendrán en ningún caso afección alguna por las revisiones que fueren procedentes y condenar a los actores en las costas del juicio.

TERCERO

Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

CUARTO

El Ilmo. Sr. Juez de Primera Instancia dictó sentencia en fecha 25 de Octubre de 1989, cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por Juan Ramón, Rogelioy Fernandorepresentados por el Procurador Sr. Seguí contra Ernestorepresentado por la Procuradora Sra. Pallerola, DEBIA DECLARAR Y DECLARABA la procedencia de la revisión y actualización de la renta que en la actualidad se fija en la cantidad de Ochenta y cinco mil trescientas veintinueve pesetas mensuales. Y debía condenar y condenar a dicho demandado a estar y pasar por esta actualización una vez firme la presente y la cual servirá de base para sucesivas actualizaciones. Y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada."

QUINTO

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Catorce de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia en fecha 26 de Junio de 1990, cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Ernestocontra la sentencia dictada con fecha veinticinco de Octubre de mil novecientos ochenta y nueve por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de 1ª Instancia de Villafranca del Penedés, en autos de Arrendamientos Urbanos instados por Juan Ramón, Rogelioy Fernandocontra Ernesto, debemos confirmarla y la confirmamos íntegramente, haciendo expresa condena de las costas de esta alzada al apelante. Y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia con testimonio de la misma para su cumplimiento.

SEXTO

El Procurador D. Isacio Calleja García, en nombre y representación de D. Ernestointerpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Infracción del art. 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la jurisprudencia de este Tribunal Supremo sobre revisión contractual de la renta. SEGUNDO.- Infracción del art. 1511 del Código Civil en relación con la doctrina de los actos propios.

SEPTIMO

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista, el día 6 de Mayo de 1993.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MORALES MORALES

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Los antecedentes previos de que ha de partirse son los siguientes: 1º Mediante contrato de fecha 27 de Marzo de 1979 fué arrendado a D. Ernestoel local comercial que en dicho contrato se describe (bajos izquierda de la casa número NUM000de la calle RAMBLA000, de Villafranca del Penedés), del que era propietario-arrendador D. Héctor, pactándose una renta de cuarenta mil pesetas mensuales.- 2º En la cláusula octava del mencionado contrato las partes estipularon la revisión o actualización, cada dos años, de la expresada renta en función de la variaciones del índice del coste de la vida, conjunto nacional.- 3º En cumplimiento de lo pactado en la referida cláusula, el arrendador Sr. Héctory el arrendatario Sr. Ernestovinieron haciendo, de mutuo acuerdo, las sucesivas revisiones o actualizaciones bienales de renta, siendo la última realizada la correspondiente al bienio de 1983 a 1985, quedando (a partir de Marzo de 1985) fijada la renta mensual en cuarenta y nueve mil doscientas (49.200) pesetas más el 12% por IVA (5.904 pesetas).- 4º En procedimiento seguido contra el arrendador Sr. Héctor, la expresada casa en su totalidad (de la que es parte integrante el referido local comercial arrendado) fue adjudicada, en 16 de Mayo de 1986, a la entidad "Caixa-Rural Penedés Garraf, Sociedad Cooperativa Catalana de Crédito Limitada".- 5º Mediante escritura pública de fecha 1 de Octubre de 1987 (autorizada por la Notario de Vilanova i Geltrú, Dª María del Pilar de Prada Solaesa, con el número 1350 de su protocolo) la entidad "Caixa-Rural Penedés Garraf, Sociedad Cooperativa Catalana de Crédito Limitada" vendió la referida casa en su totalidad a los hermanos D. Juan Ramón, D. Rogelioy D. Fernando, haciéndose constar en la mencionada escritura lo siguiente: "Arrendados los distintos departamentos del edificio a diferentes personas, cuyas circunstancias conoce la parte compradora".

SEGUNDO

En 1989, D. Juan Ramón, D. Rogelioy D. Fernando, actuales propietarios y arrendadores (por subrogación) del ya referido local comercial promovieron contra el arrendatario D. Ernestoel proceso de que este recurso dimana, en el que, alegando que las revisiones o actualizaciones de renta hechas hasta el bienio 1983 a 1985 (inclusive) por el entonces arrendador Sr. Héctorlo habían sido erróneamente, postularon que se declare que la renta actualizada a partir de Marzo de 1987 (por el bienio de 1985 a 1987) es de ochenta y cinco mil trescientas veintinueve (85.329) pesetas más el I.V.A. correspondiente; por su parte, el arrendatario demandado se opuso a dicha pretensión, alegando que la renta había venido siendo actualizada, en cada bienio, por el entonces arrendador Sr. Héctor, siendo la última la que se hizo por el bienio 1983 a 1985, quedando fijada la renta, a partir de Marzo de 1985, en cuarenta y nueve mil doscientas (49.200) pesetas más el I.V.A. correspondiente, por lo que entiende que de ella ha de partirse para las sucesivas actualizaciones. En dicho proceso, en grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Catorce de la Audiencia Provincial de Barcelona, por la que confirma de la primera instancia, la cual, estimando íntegramente la demanda, declaró textualmente "la procedencia de la revisión y actualización de la renta que en la actualidad se fija en la cantidad de ochenta y cinco mil trescientas veintinueve pesetas mensuales". Contra la referida sentencia de la Audiencia, el arrendatario- demandado D. Ernestointerpone el presente recurso de casación a través de dos motivos.

TERCERO

Antes de proceder al examen de los referidos motivos ha de dejarse constancia de que la sentencia recurrida, por la aceptación que hace de los razonamientos de la de primera instancia, parece basar la "ratio decidendi" (no suficientemente explicitada) de su pronunciamiento estimatorio de la demanda en que, si bien aparece probado que la renta vino siendo sucesiva y bienalmente actualizada por el primitivo arrendador Sr. Héctor(hoy ya fallecido), con la conformidad del arrendatario Sr. Ernesto, siendo la última actualización la que realizó el arrendador Sr. Héctoren Marzo de 1985 (por el bienio de 1983 a 1985), como quiera que dichas actualizaciones fueron realizadas aplicando erróneamente los índices porcentuales del incremento del coste de la vida, reconoce el derecho de los actuales propietarios y arrendadores, Sres. FernandoJuan RamónRogelio, a que las sucesivas y futuras actualizaciones se hagan partiendo, no de la que quedó actualizada en Marzo de 1985 (49.200 pesetas), sino de la que habría correspondido si se hubieran aplicado correctamente los referidos índices porcentuales.

CUARTO

Por el motivo primero, con sede procesal en el ordinal quinto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente), el recurrente denuncia infracción del artículo 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la doctrina jurisprudencial, contenida en las sentencias que cita de esta Sala, con arreglo a la cual si la renta ha sido actualizada de mutuo acuerdo entre las partes, de ella ha de partirse para las sucesivas actualizaciones. El motivo ha de ser estimado, pues si bien es cierto que (supuesta la existencia en el contrato de una cláusula de revisión periódica de renta), la no actualización temporánea de la misma no priva al arrendador de su derecho a hacerla, aunque sin efectos retroactivos ("ex nunc", no "ex tunc"), en cualquier momento posterior, mientras no haya prescrito la acción correspondiente, éste no es el caso debatido en este proceso (como erróneamente han entendido los juzgadores de la instancia), pues la renta vino siendo actualizada por el primitivo arrendador Sr. Héctor(hoy ya fallecido), de mutuo acuerdo con el arrendatario Sr. Ernesto, en los bienios sucesivos, a partir de 1979 (fecha de celebración del contrato), siendo la última actualización realizada, de acuerdo con el arrendatario, por dicho primitivo arrendador (en cuya posición jurídica quedaron plenamente subrogados los actuales propietarios y arrendadores), la que tuvo lugar por el bienio de 1983 a 1985, en que, a partir de Marzo de 1985, la renta quedó fijada en cuarenta y nueve mil doscientas (49.200) pesetas, a cuyo supuesto es de plena aplicación la reiterada doctrina de esta Sala (contenida en las sentencias que invoca el recurrente de 9 de Marzo de 1988 y 10 de Febrero y 7 de Diciembre de 1989, a las que ha de agregarse la de 26 de Febrero de 1993), con arreglo a la cual si la renta ha sido revisada o actualizada de mutuo acuerdo entre las partes (arrendador y arrendatario), abstracción hecha de que el arrendador hubiese o no aplicado los incrementos procedentes no obstante estar en situación contractual de hacerlo, de dicha renta convencionalmente actualizada ha de partirse para las sucesivas y futuras revisiones o actualizaciones, pues de no entenderlo así, además de contravenirse el principio de respeto a lo pactado entre las partes (la referida actualización ya hecha de mutuo acuerdo y sin reserva alguna), se crearía para el futuro una evidente situación de inseguridad jurídica que, en cuanto proscrita por el artículo 9.3 de la Constitución, no puede merecer amparo judicial, por lo que, en el presente supuesto litigioso, para la actualización o fijación de la renta que corresponda a partir de Marzo de 1987 (por el bienio de 1985 a 1987) habrá de tomarse como base la que, por mutuo acuerdo entre las partes, quedó fijada a partir de Marzo de 1985 (por el bienio 83-85) en cuarenta y nueve mil doscientas (49.200) pesetas.

QUINTO

El acogimiento del motivo primero (que hace innecesario el estudio del segundo que, aunque desde otra perspectiva jurídica- la doctrina de los actos propios- tiene el mismo objeto impugnatorio que aquél) con las consiguientes estimación del recurso y casación y anulación de la sentencia recurrida, obliga a esta Sala, conforme preceptúa el número 3º del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate, lo que, al no poder ser estimada la pretensión de los arrendadores-demandantes Sres. FernandoJuan RamónRogelio, por las razones ya expuestas, y al no haber formulado reconvención el demandado-arrendatario Sr. Ernesto, ha de hacerse en el único sentido (impuesto por el principio de congruencia de toda sentencia) de desestimar la demanda y absolver de la misma al demandado, pero no sin reiterar, una vez más, en evitación de futuros litigios entre las partes por esta misma causa, que para la actualización de la renta a partir de Marzo de 1987 (por el bienio de 1985 a 1987) ha de tomarse como base la que, por mutuo acuerdo entre el entonces arrendador (en cuya posición jurídica quedaron plenamente subrogados los actuales arrendadores) y el arrendatario, quedó fijada, a partir de Marzo de 1985 (por el bienio 83-85), en cuarenta y nueve mil doscientas (49.200) pesetas; por precepto imperativo del artículo 149 de la Ley de Arrendamientos Urbanos han de imponerse expresamente a los demandantes las costas de primera instancia; no procede hacer expresa imposición de las costas de segunda instancia, ni de las del presente recurso, debiéndose devolver al recurrente Sr. Ernestoel depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que estimando el presente recurso, interpuesto por el Procurador D. Isacio Calleja García, en nombre y representación de D. Ernesto, ha lugar a la casación y anulación total de la sentencia de fecha veintiséis de Junio de mil novecientos noventa, dictada por la Sección Catorce de la Audiencia Provincial de Barcelona en el proceso a que este recurso se refiere (autos número 133/89 del Juzgado de Primera Instancia de Villafranca del Penedés) y, en sustitución de lo en ella resuelto, esta Sala acuerda que, desestimando totalmente la demanda interpuesta en dicho proceso por D. Juan Ramón, D. Rogelioy D. Fernando, debemos absolver y absolvemos de la misma al demandado D. Ernesto; con expresa imposición de las costas de primera instancia a los demandantes Sres. FernandoJuan RamónRogelio; no procede hacer expresa imposición de las costas de segunda instancia, ni de las del presente recurso; devuélvase al recurrente Sr. Ernestoel depósito constituido; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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