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Rectificaciones notariales y registrales de los errores padecidos en las escrituras de obra nueva y división horizontal

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Vincent
AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas334-337

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11.1. Rectificaciones notariales

En algunas ocasiones, los profesionales de la Notaría tienen que dirimir las pretensiones de los clientes respecto a si lo que buscan es hacer una subsanación por error padecido en el instrumento público autorizado, o por el contrario, formalizar una modificación del título constitutivo vía rectificación, evitando así, en algunos casos, el requisito de la unanimidad755 o quórums reforzados, si hablamos del régimen de propiedad horizontal756.

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Desde luego, si la claridad de los términos de un contrato o una escritura pública son evidentes y no dejan duda de cuál fue la voluntad de los otorgantes en su origen, no entran en juego otros criterios, debiendo aplicar la norma del art. 1281 del Código Civil, como así ha dejado refrendado nuestro Tribunal Supremo757.

Por supuesto, como ha indicado la Dirección General de los Registros y del Notariado "es incuestionable la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en una escritura pública cuando no se ajustan a la realidad y la posibilidad de inscribir tales rectificaciones, siempre que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente y, consiguientemente, la razón o causa de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos758".

Por su parte, el art. 153 del Reglamento Notarial marca los criterios que debe seguir el Notario en cualquier error o subsanación al expresar que los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos intervivos podrán ser subsanados por el propio fedatario en condiciones muy tasadas, debiendo atender en todo caso, al "contexto del documento autorizado y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento defectuoso. El Notario autorizante podrá tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en el acto del otorgamiento". Si no se diesen estas circunstancias se requerirá para la rectificación el concurso o consentimiento de todos los otorgantes o como expresa el último párrafo del artículo referido, una "resolución judicial"759.

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Es oportuno traer a colación que, es deber del Notario autorizante conocer y advertir a los otorgantes la vía jurídica que elegirán para declarar una obra nueva, si se opta por el número 1 o 4 del artículo 20 de la Ley del Suelo, y no es de recibo, que tal decisión la efectúe el propio fedatario por diligencia de subsanación a posteriori760.

11.2. Rectificaciones registrales...

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