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Rectificación de titularidad registral. Legitimación y tracto sucesivo.

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: La rectificación de una titularidad registral debe ser consentida por todos los titulares registrales y estar debidamente causalizada. De no ser posible así, es necesario sentencia judicial.

Hechos: Para tratar de comprender el actual Recurso conviene tener en cuenta los siguientes precedentes:

1 La Resolución de 1 de marzo de 2019 (BOE 28 de marzo de 2019/4537), ordinal 110 del Informe de notariosyregistradores.com del mes de marzo, revoca la calificación registral, “que no se redactó con la claridad que sería exigible”, pero -añade la Resolución- “sin que ello suponga la inscripción del título calificado”.

2 La cuestión de fondo planteada en aquel momento era la siguiente: En escritura autorizada el año 2004 los tres herederos del causante y su viuda agruparon dos fincas, declararon obra nueva y se adjudicaron la resultante por título de herencia, la viuda en usufructo y los tres hijos, por partes iguales, en nuda propiedad.

Posteriormente, en el año 2015, antes de que se inscribiera la primera escritura, dos de los hermanos se adjudican las dos fincas que se habían agrupado y adjudicado en la forma dicha en el año 2004, pero cuando se presenta a inscripción ya está inscrita la primera escritura. Hay pues un discordancia entre la titularidad del asiento y la titularidad de la escritura.

3 Por tanto, a la vista de los datos facilitados, y no obstante la revocación de la calificación, el problema de fondo continuaba existiendo al no otorgar la segunda escritura uno de los hermanos que resultaros adjudicatarios en la primera, que ya estaba inscrita en el momento de presentar la segunda, lo que planteaba un problema de inobservancia del tracto sucesivo registral y legitimación registral.

Ahora se ha presentado una escritura aclaratoria, que fue autorizada por el mismo notario mientras se tramitaba la resolución de 1 de marzo de 2019. Dicha escritura aclaratoria parte de la escritura de 2015, que, como se ha dicho, presentaba el problema de no haberse otorgado por uno de quienes ya figuraba como titular inscrito del inmueble en el momento de la presentación. Esa discordancia en la titularidad no es objeto de la aclaración, sin embargo, en la que ahora se presenta, por lo que el problema de fondo sigue presente.

Registrador: Opone a la inscripción la falta de consentimiento de los tres hijos que figuran como titulares registrales en virtud del asiento causado por la escritura de 2004.

Notario: Opone que el otorgamiento de la escritura...

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