Rectificación descriptiva por instancia. Representación gráfica alternativa.

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: El exceso(disminución) de cabida, sólo permite la corrección de un dato mal reflejado al inmatricular la finca, sin que pueda alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

Hechos: Por medio de instancia privada, con firmas legitimadas notarialmente, los titulares registrales de una finca solicitan la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral y consecuente rectificación de su descripción, pasando de 262 metros cuadrados -según consta en el Registro por inmatriculación - a 718 metros cuadrados.

El registrador lo deniega, sin iniciar las actuaciones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por entender que la finca constaba perfectamente identificada en su ubicación y superficie desde su inmatriculación en base a datos catastrales sin que sea posible ahora georreferenciarla con una superficie y una geometría distintas, lo que puede encubrir la pretensión de inmatricular y agrupar terreno circundante.

El recurrente alega que ya en el título inscrito se hizo constar, tras la descripción de la finca con 262 metros, que «a efectos no registrales manifiestan los comparecientes que la superficie de solar de la casa antes descrita es de 425 metros cuadrados». Afirmando asimismo en el escrito del recurso que le habían comprado "a un vecino el terreno que linda con el camino vecinal".

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: La DG comienza haciendo referencia a su doctrina por la cual "la registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral" y fuera de este supuesto "la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional".

Como sabemos el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas...

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