Rectificación de agrupación. Constitución de comunidad romana sobre elementos de una urbanización.

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Supuesto: Se presenta en el Registro escritura de rectificación de una agrupación, en el sentido de que se reconozca la existencia, constitución y funcionamiento de una comunidad de propietarios de una Urbanización cediéndose por una sociedad el resto de la finca agrupada, y un local, para que constituyan los elementos comunes de la comunidad, que adaptan a la LPH.

La registradora suspende la inscripción por no acreditarse la inscripción en el registro mercantil de la escritura de nombramiento del representante de la sociedad, ni en virtud de qué comparece el presidente de la comunidad de propietarios de la urbanización, si ésta como tal no está constituida. Además, falta la constitución de la propiedad horizontal tumbada.

La registradora sustituta confirma los defectos de la nota de calificación.

El interesado sólo recurre el último de los defectos, señalando que no es necesario constituir propiedad horizontal tumbada ya que se trata de una comunidad ordinaria del art. 392 CC. Aporta además determinadas escrituras de poder y ratificación que no serán tenidas en cuenta en la presente resolución de conformidad con lo dispuesto en el art. 326 LH

La DGRN confirma la nota, para lo cual comienza examinando, con cita de la R. 26-6-1987, la naturaleza jurídica de la situación existente, entendiendo que nos encontramos ante un conjunto de edificaciones física y jurídicamente independientes y unas supuestas zonas comunes destinadas a aparcamientos, piscina, pista de tenis, zonas deportivas, viales, oficinas, zonas de jardines y de recreo y un local.

Dado que todas las edificaciones figuran inscritas bajo un nº de finca diferente para cada una y sin que conste inscrita la constitución de ningún régimen de propiedad horizontal entre ellas y las supuestas zonas comunes, cabrían, en principio, dos posibles hipótesis.

  1. Entender que nos encontramos ante una copropiedad romana o por cuotas, en la que la cotitularidad de las llamadas zonas comunes corresponde por iguales partes indivisas a todos y cada uno de los distintos propietarios de edificaciones.

  2. Entender que nos encontramos ante un régimen de propiedad horizontal de hecho, no constituido formalmente. En este sentido según R. 18 de julio de 1995, R. 26 de junio de 1987 y la LPH de 21 de junio de 1960 reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, queda constituido el régimen, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los...

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